Abusi edilizi e Ante '67: la Cassazione sulle compravendite immobiliari

Il tema delle difformità edilizie è davvero trasversale: non solo implica i problemi che solo di striscio sono stati evocati nella “prima” versione del superbonus 110%, ma incide in generale sull'edilizia, sull'agibilità e, anche, sul vasto e delicato tema delle compravendite immobiliari. Essendo queste ultime regolate da contratti, ecco che si sconfina subito nella sfera del contenzioso civile e, talvolta, anche nel penale, in caso di problemi.

Difformità edilizie: nuova sentenza della Cassazione

Nel tema risulta interessante la sentenza n. 5024 del 16 febbraio 2022, pubblicata quale ultimo grado di giudizio in un contenzioso civile tra venditore ed acquirente di un immobile che si dimostrerà avere gravi difetti nell'ambito dello stato legittimo urbanistico.

La sentenza in commento, va detto subito, non entra nel merito diretto della questione della validità del rogito, perché, a causa di un disguido di indirizzi, la notifica del ricorso viene depositata in ritardo, e questo fa scattare la nullità dello stesso. Il problema sembra essere nato dal fatto che il professionista che doveva ricevere la notifica aveva cambiato la sede dello studio nel frattempo e, quindi, l'atto era stato notificato ad un indirizzo errato: il collegio qui indica che è una omissione del ricorrente il non aver verificato l'indirizzo ufficiale dell'avvocato, dato che questi dati risultano sempre di pubblico dominio attraverso l'albo degli iscritti.

È comunque interessante esaminare l'evoluzione del contenzioso nel precedente grado di giudizio perché evidenzia un percorso che potremmo definire ormai abbastanza ben definito, nel campo dei vizi che affliggono gli immobili, e loro riverberi sul contratto di compravendita.

Ante '67 e condono edilizio

Nel 2008 viene compravenduto un immobile che, nell’atto, veniva dichiarato conforme all’originario titolo edilizio “antecedente al 1967”, fatto salvo per delle modifiche (non meglio indicate) che sono state oggetto di una domanda di condono, evidentemente sfociata nel rilascio della concessione in sanatoria (che è l’atto conclusivo dell’istanza di condono). Successivamente, però, la concessione in sanatoria viene revocata in autotutela dal comune, in quanto in una successiva verifica è risultata priva dell’autorizzazione paesaggistica: non è qui importante puntualizzare esattamente la procedura che ha portato il Comune a ritenere di annullare l’atto, ma ci interessa solo il fatto che l’annullamento è intervenuto successivamente alla compravendita, e precisamente nel 2011. Il Comune, peraltro, avanzerà anche gli atti di disciplina fino all’ordine di demolizione.

L'atto di compravendita

L’acquirente quindi insorge contro il venditore, invocando la nullità dell’atto di rogito e pretendendo la restituzione delle somme.

Il primo grado di giudizio dà torto all’acquirente, in quanto viene valorizzato il fatto che il vincolo, essendo pubblico e conoscibile quindi a tutti e, peraltro, impresso sull’immobile anche prima dell’acquisto effettuato da parte dell’attuale venditore, non poteva essere ignorato dalle parti: questo, secondo il giudice di prime cure, era sufficiente a ritenere che l’atto era esente da vizi e quindi non annullabile.

Il secondo grado, invece, ribalta la visione del primo e dichiara la nullità dell’atto di rogito, con obbligo di restituzione delle somme all’acquirente di allora. La motivazione è nel fatto che l’atto risulta viziato in modo radicale, senza che l’acquirente potesse, all’epoca, avvedersi del vizio. Il tribunale di appello, difatti, indica che il fatto che l’immobile avesse delle concessioni (sembra fossero due) correttamente rilasciate (almeno all’epoca della vendita) era tale da ingenerare un legittimo affidamento circa la regolarità dell’immobile. Essendo quindi il vizio di natura essenziale e “non conoscibile”, si è ritenuto giusto dichiarare nullo il contratto.

Le conclusioni della Cassazione

Purtroppo come detto la Cassazione non entra nel merito di questa questione, in quanto viene rigettato l’appello per superamento della data limite per la notifica del ricorso. È comunque interessante notare l’approccio del giudice di secondo grado, secondo cui se il vizio non è conoscibile secondo l’ordinaria diligenza, questo proietta un ombra di nullità sull’intera compravendita. Occorre però riflettere sulla importanza dei vincoli: spesso sono ambiti non compiutamente valorizzati nelle compravendite mentre invece, come questa sentenza insegna, possono essere portatori di gravi sciagure, derivate dal non aver gestito correttamente le dovute autorizzazioni all’epoca di precedenti trasformazioni. Verificare che le procedure autorizzative siano state correttamente esperite in caso di presenza di vincolo diventa quindi un ambito essenziale della Due Diligence immobiliare.