Veranda abusiva: non conta la forma, ma la sostanza

Una veranda, anche se priva di tamponature e costruita in modo tale da non essere perfettamente isolata dal punto di vista termico, costituisce comunque un aumento di volumetria e non può essere considerata come un intervento di edilizia libera. Ne parla il Consiglio di Stato in un’interessante sentenza, la n. 469/2022, nella quale ribadisce alcuni principi cardine nella valutazione di eventuali abusi edilizi come verande e tettoie su terrazzi o balconi.

Veranda abusiva: anche se tutta in vetro è una nuova costruzione

Nel caso in esame, il proprietario di un immobile aveva installato una vetrata su un balcone, sulla quale è stato emesso prima un ordine di sospensione lavori e, a seguire quello di demolizione. Dopo avere fatto ricorso al TAR, respinto, ha presentato appello al Consiglio di Stato, precisando che la struttura a vetri, formata da pannelli frangivento in vetro, rotabili su sé stessi e scorrevoli su binari, non era una nuova costruzione ma un intervento di edilizia libera, non essendo isolata termicamente e quindi non finalizzata a un utilizzo abitativo.

Verande, tettoie e porticati su balconi e terrazze: la sentenza del Consiglio di Stato

I giudici hanno richiamato l’orientamento della giurisprudenza in merito alla chiusura di balconi, logge o balconate con pannelli in vetro. In diverse sentenze si afferma infatti che:

• la realizzazione di una veranda con chiusura di un balcone, comportando nuovi volumi e modifica della sagoma dell'edificio, è soggetta a permesso di costruire;
• la qualifica di pertinenza urbanistica è applicabile solo ad opere di modesta entità e accessorie rispetto ad un'opera principale, quali ad esempio i piccoli manufatti per il contenimento di impianti tecnologici, ma non anche ad opere che, dal punto di vista delle dimensioni e della funzione, si connotino per una propria autonomia rispetto all'opera cosiddetta principale e non siano coessenziali alla stessa, tali, cioè, che non ne risulti possibile alcuna diversa utilizzazione economica;
• le verande realizzate sulla balconata di un appartamento, in quanto determinano una variazione planovolumetrica e architettonica dell'immobile nel quale vengono realizzate, sono senza dubbio soggette al preventivo rilascio di permesso di costruire;
• ai sensi dell'art. 10, comma 1, lettera c), del D.P.R. n. 380/2001 (Testo unico Edilizia), le opere di ristrutturazione edilizia necessitano di permesso di costruire se consistenti in interventi che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e comportino, modifiche del volume o dei prospetti. Le verande realizzate sulla balconata di un appartamento, in quanto determinano una variazione planivolumetrica ed architettonica dell'immobile nel quale vengono realizzate, sono senza dubbio soggette al preventivo rilascio di permesso di costruire in quanto queste comportano la chiusura di una parte del balcone con conseguente aumento di volumetria e modifica del prospetto;
• la nozione di costruzione, ai fini del rilascio della concessione edilizia, si configura in presenza di opere che attuino una trasformazione urbanistico - edilizia del territorio, con perdurante modifica dello stato dei luoghi, a prescindere dal fatto che essa avvenga mediante realizzazione di opere murarie; è irrilevante che le opere siano realizzate in metallo, in laminati di plastica, in legno o altro materiale, laddove comportino la trasformazione del tessuto urbanistico ed edilizio.

Nel caso in esame, è stata chiesta una perizia sulla struttura e, nonostante si sia riconosciuto che essa soddisfaceva delle esigenze temporanee, o meglio, stagionali, essa per i giudici non poteva essere considerata né precaria né facilmente amovibile: “l'installazione di pannelli in vetro atti a chiudere integralmente un’area che si presenti aperta su tre lati, determina, senz'altro, la realizzazione di un nuovo locale autonomamente utilizzabile, con conseguente incremento della preesistente volumetria e ciò perché l’intervento va riguardato dall'ottica del risultato finale, ovvero il rilevato aumento di superficie e di volumetria, sia che ciò consegua alla chiusura su tutti i lati, sia che ne implichi anche la copertura, pure con superfici vetrate o con elementi trasparenti e impermeabili, parzialmente o totalmente apribili”.

Secondo il Collegio la veranda in questione quindi si poneva in una dimensione, edilizia e giuridica, analoga rispetto a quelle legate alla chiusura con pannelli in vetro di portici, porticati, logge, balconi, balconate.

Si tratta infatti della realizzazione di un vano aggiuntivo mediante tamponatura di un’area non qualificabile come pertinenza in senso urbanistico, perché integra un nuovo locale autonomamente utilizzabile che va ad aggregarsi ad un preesistente organismo edilizio, trasformandolo in termini di sagoma, volume e superficie.

Non conta l'uso temporaneo, ma la presenza costante della struttura

Anche se la tipologia di costruzione fa pensare a un limitato utilizzo, nel corso dell’anno, da parte del proprietario dello spazio, è evidente comunque la creazione di un volume ulteriore che impone la previa richiesta del rilascio del titolo abilitativo ai competenti uffici comunali: quello che rileva non sono i materiali utilizzati, ma l’effetto finale e la vocazione di utilizzo dell’area trasformata.

L’appello è stato quindi respinto: anche se solo in vetro e metallo, la struttura è una veranda che comporta aumento di volumetria e quindi necessita di un permesso di costruire, in assenza del quale è abusiva.

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