Permesso di costruire ad affittuario: il Comune deve accertare la volontà del proprietario

Nel caso di immobile in locazione, un'Amministrazione non può rilasciare un permesso di costruire senza avere la certezza del consenso del proprietario. Lo ricorda il Consiglio di Stato, sez. Quarta, con la sentenza n. 1827/2022, che richiama quanto dettato dall'art. 11 del D.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia).

Permesso di costruire per immobili in locazione: i doveri di accertamento della PA

La questione riguarda l'appello presentato da una società, locataria di alcuni spazi presso un ente, che aveva fatto ricorso per l'annullamento del permesso di costruire rilasciato per la realizzazione di una scala antincendio. Questo permesso era stato rilasciato dal SUAP a fronte della presentazione da parte del locatario di un'autorizzazione dell’ente fornita a un precedente affittuario degli spazi per lavori di messa a norma del fabbricato, oltre che di una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà attestante la piena disponibilità dei suoli.

Il permesso di costruire rilasciato è stato appunto impugnato e annullato dal TAR. In particolare, nella sentenza è stato affermato che:

• l’amministrazione non è tenuta a svolgere indagini approfondite sull’esistenza e la portata del titolo allegato dal richiedente il permesso di costruire, salvo nel caso in cui a chiederlo sia un soggetto diverso dal proprietario, il quale si sia opposto al rilascio;
• nel caso di oggettiva incertezza sul diritto di realizzare un’opera edilizia su suolo altrui, prevale l’opposizione del proprietario e l’amministrazione deve senz’altro negare il rilascio del permesso di costruire.

Nel caso in esame, il Comune non avrebbe dovuto richidere al locatario una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà attestante la piena disponibilità dell’area interessata dall’intervento edilizio ma acquisire al procedimento il contratto di locazione e l’autorizzazione rilasciata dal locatore alla realizzazione di opere di messa a norma e trarne elementi idonei ad escludere sicuramente che il locatario potesse disporre in modo pieno dell’area in questione.

Per altro il locatario non poteva avvalersi in sede procedimentale di un’autorizzazione rilasciata ad un soggetto diverso e non riprodotta nel contratto cedutogli dal precedente affittuario.

Inoltre, nel conflitto tra proprietario e locatario, l’Amministrazione, avendo omesso di condurre un’istruttoria sul contratto di locazione, avrebbe dovuto far prevalere, la posizione espressa daL proprietario e invece ha affidato l’esito del procedimento alla dichiarazione unilaterale della richiedente, in violazione dell’art. 11 del D.P.R. n. 380/2001, che richiede invece l’allegazione di un titolo non controverso.

Permesso di costruire concesso a locatario: la sentenza del Consiglio di Stato

Anche l’appello è stato respinto: il Consiglio ha ricordato che il permesso di costruire può essere rilasciato non solo al proprietario dell’immobile, ma a chiunque abbia titolo per richiederlo (così come previsto dall’art. 11, co. 1, DPR n. 380/2001), purché con il consenso del proprietario.

Inoltre il Comune, prima di rilasciare il titolo, ha sempre l’onere di verificare la legittimazione del richiedente, accertando che questi sia il proprietario dell’immobile oggetto dell’intervento costruttivo o che, comunque, ne abbia un titolo di disponibilità sufficiente per eseguire l’attività edificatoria.

Tutto questo comporta, in generale, che:

• da una parte, chi richiede il titolo autorizzatorio edilizio deve comprovare la propria legittimazione all’istanza;
• dall’altra, invece è onere del Comune ricercare la sussistenza di un titolo (di proprietà, di altri diritti reali, etc.) che fonda una relazione giuridicamente qualificata tra soggetto e bene oggetto dell’intervento, e che dunque possa renderlo destinatario di un provvedimento amministrativo autorizzatorio.

Questa verifica va fatta secondo un criterio di ragionevolezza e secondo dati di comune esperienza: se in generale l’Amministrazione non deve comprovare prima del rilascio, la “pienezza”, ovvero l’assenza di limitazioni del titolo stesso, nel caso in cui la legittimazione a richiedere l’autorizzazione edilizia si fondi sulla titolarità di un diritto reale come ad esempio un contratto di locazione, l’Amministrazione è tenuta ad accertare la sussistenza del consenso del proprietario, con la conseguenza che, laddove questo difetti, non potrà procedere al rilascio del permesso di costruire.

Nel caso in esame, non sussistono i presupposti per il rilascio del permesso di costruire, ai sensi dell’art. 11 del D.P.R. n. 380/2001: la società richiedente non è titolare di alcun diritto reale, ma semplice locataria dell’immobile, il che già rende necessario un consenso espresso, inequivoco del proprietario, che invece ha manifestato la propria contrarietà all’intervento e di ciò il Comune era consapevole; inoltre, anche se fosse possibile superare il dissenso espresso del proprietario, lo stesso contratto di locazione non permetteva la realizzazione di attività edilizia.

Il Comune invece non solo non ha proceduto ad accertamenti istruttori, ma si è anche rimesso alla sussistenza di una legittimazione fornita con un’autocertificazione del richiedente il permesso di costruire.

Il ricorso è stato quindi respinto, confermando integralmnete la sentenza di primo grado: il Comune avrebbe dovuto accertare la volontà del proprietario all’esecuzione dei lavori prima di rilasciare il permesso di costruire e non considerare solo l’autocertificazione prodotta dal locatario, per altro sulla base di un’autorizzazione rilasciata a un affittuario precedente.

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