Superbonus 110%: 10 nuove FAQ su orizzonte temporale, limiti di spesa e abusi edilizi

Su cui occorre ricordare che:

• gli interventi trainati seguono l'orizzonte temporale degli interventi trainanti (comma 8-quater);
• nei comuni dei territori colpiti da eventi sismici verificatisi a far data dal 1° aprile 2009 dove sia stato dichiarato lo stato di emergenza, il superbonus potrà essere utilizzato per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2025.

D. Gli interventi di demolizione e ricostruzione possono beneficiare dello stesso orizzonte temporale dei condomini?

R. No, lo avevamo chiarito all'interno dell'articolo Superbonus 110%: le scadenze in caso di demolizione e ricostruzione. La nostra tesi è stata confermata nella risposta fornita dal Sottosegretario di Stato per l'economia e le finanze, Federico Freni, all'interrogazione a risposta in commissione 5-07599 presentata dal deputato Gian Mario Fragomeli. Per le unifamiliari, anche in caso di demolizione e ricostruzione, resta la scadenza del 31 dicembre 2022 solo se al 30 giugno 2022 è stato completato il 30% dell'intervento complessivo.

Soggetti beneficiari

D. Sono unico proprietario di un edificio composto da 8 unità immobiliari, tutte affittate con regolare contratto di locazione. Posso beneficiare del Superbonus 110%?

R. La risposta più semplice potrebbe essere NO. L'art. 119, comma 9, lettera a) del Decreto Rilancio ammette al superbonus 110% gli interventi realizzati da persone fisiche uniche proprietarie o comproprietarie di edifici plurifamiliari da 2 a 4 unità immobiliari. Nulla vieta, però, che con il consenso del proprietario, i locatari in condominio possano utilizzare il superbonus 110%.

D. Come faccio a dimostrare l'accesso autonomo e l'indipendenza funzionale di una unità immobiliare situata in un contesto di una plurifamiliare?

R. La norma e l'Agenzia delle Entrate sono stati chiarissimi. La definizione di accesso autonomo è contenuta nell'art. 119, comma 1-bis del Decreto Rilancio. In particolare, si definisce accesso autonomo "un accesso indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d'ingresso che consenta l'accesso dalla strada o da cortile o da giardino anche di proprietà non esclusiva".

Una unità immobiliare ha accesso autonomo dall'esterno qualora, ad esempio:

• all'immobile si accede direttamente da strada, pubblica, privata o in multiproprietà o da passaggio (cortile, giardino) comune ad altri immobili che affaccia su strada oppure da terreno di utilizzo comune, ma non esclusivo (ad esempio i pascoli), non essendo rilevante la proprietà pubblica o privata e/o esclusiva del possessore dell'unità immobiliare all'accesso in questione;
• all'immobile si accede da strada privata di altra proprietà gravata da servitù di passaggio a servizio dell'immobile.

La condizione può anche essere verificata nel caso di "villette a schiera" e si ha accesso autonomo dall'esterno qualora, ad esempio:

• la stessa sia situata in un comprensorio o in un parco di comproprietà con altri soggetti o alla stessa si accede dall'area di corte di proprietà comune usata anche per i posti auto;
• il cortile o il giardino su cui si affacciano gli ingressi indipendenti siano di proprietà esclusiva, anche se indivisa, dei proprietari delle singole unità immobiliari.

Per quanto concerne la condizione di indipendenza funzionale, lo stesso art. 119, comma 1-bis del Decreto Rilancio, specifica che l'immobile deve essere dotato di almeno tre delle seguenti installazioni o manufatti di proprietà esclusiva:

• impianti per l'approvvigionamento idrico;
• impianti per il gas;
• impianti per l'energia elettrica;
• impianto di climatizzazione invernale.

Limiti di spesa

D. Sono proprietario di un edificio composto da due unità immobiliare, una residenziale e un garage.

R. In questo caso occorre fare molta attenzione. Di seguito una check list delle verifiche da fare:

• come prima cosa occorre verificare che l'abitazione non appartenga ad una delle categoria catastali escluse (A/1 - Abitazioni di tipo signorile; A/8 - Abitazioni in ville; A/9 - Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici per le unità immobiliari non aperte al pubblico);
• nel caso l'abitazione non sia tra queste, occorre verificare nell'atto di proprietà l'eventuale pertinenzialità del garage o magazzino rispetto all'abitazione principale;
• se il garage è pertinenziale, allora abbiamo di fronte un edificio unifamiliare con pertinenza e, quindi, possiamo godere di un unico limite di spesa per i vari interventi;
• se il garage non è pertinenziale, possiamo considerare l'edificio come un plurifamiliare posseduto da unica persona.

In quest'ultimo caso i limiti di spesa sono due ma occorre fare una ulteriore verifica inerente la "residenzialità" dell'edificio:

• se la superficie residenziale è maggiore rispetto a quella non residenziale avranno accesso al superbonus le spese per le parti comuni ripartite dai due immobili;
• se la superficie residenziale è inferiore rispetto a quella non residenziale, avranno accesso al superbonus solo le spese sostenute per le parti comuni dal proprietario dell'unità residenziale.

In entrambe i casi, il proprietario dell'unità di tipo residenziale potrà realizzare gli interventi trainati.

D. Come si calcolano i limiti di spesa nel caso in cui alla fine dell'intervento ci sia un frazionamento o un accorpamento delle unità immobiliari?

R. Anche in questo caso l'Agenzia delle Entrate è stata molto chiare: vale sempre la situazione al catasto prima dell'avvio dei lavori di superbonus. Ciò significa che se prima dell'intervento abbiamo tre unità immobiliari e alla fine solo una, potremo godere di 3 limiti di spesa. Allo stesso modo se l'unità di partenza è una e alla fine sono tre, il limite di spesa sarà uno solo.

Demolizione e ricostruzione

D. Sto facendo un intervento di demolizione e ricostruzione con ampliamento. Posso accedere al superbonus 110% ed eventualmente in che misura?

R. Anche qui occorre fare molta attenzione. Ho scritto un approfondimento apposito che vi invito a leggere. In linea di generale occorre ricordare che un intervento di demolizione e ricostruzione è ammesso al superbonus solo se è configurato dal punto di vista edilizio come "ristrutturazione edilizia" (art. 3, comma 1, lettera d) del d.P.R. n. 380/2001). Detto ciò, se siamo in presenza di uno qualsiasi dei vincoli del codice dei beni culturali (sull'immobile o sull'area), purtroppo, la norma prevede che la demoricostruzione deve mantenere tutte le caratteristiche dell'immobile che stiamo demolendo (sedime, prospetti, volume, caratteristiche planovolumetriche,...). Nel caso si modifichi una qualsiasi delle caratteristiche indicate al penultimo periodo dell'art. 3, comma 1, lettera d) del TUE, si fuoriesce dalla definizione di ristrutturazione edilizia e viene meno la condizione necessaria per avere accesso al superbonus 110%.

Nel caso in cui non siamo in presenza di vincoli e l'ampliamento sia consentito, occorre ricordare che:

• tutte le spese possono avere accesso al sismabonus;
• solo le spese sul volume esistente possono avere accesso all'ecobonus (fatta esclusione per il fotovoltaico).

Ripartizione delle spese in condominio

D. Stiamo realizzando un cappotto termico sulla facciata di un condominio. Il cappotto sarà applicato sia su superfici disperdenti che non. Come fare la ripartizione delle spese?

R. La norma sull'ecobonus 110% fa riferimento a quella dell'ecobonus ordinario (art. 14 del D.L. n. 14/2013). È possibile portare in detrazione unicamente le spese sostenute per la posa del cappotto su una superficie disperdente (ad esclusione del tetto per cui la norma prevede un'eccezione).

Ciò premesso, esisteranno delle spese ammissibili e delle spese non ammissibili. Tutte queste dovranno essere ripartite a tutti i proprietari dell'edificio sulla base delle tabelle millesimali (Tabella A di proprietà).

Procedimento edilizio e abusi

D. Il mio condominio sta valutando l'accesso al superbonus 110%. Alcuni condomini hanno realizzato degli abusi. Potrei avere problemi?

R. La domanda apre un mondo cui si dovrebbe prendere in considerazione l'art. 49 del d.P.R. n. 380/2001 che vieta l'utilizzo di detrazioni fiscali per interventi realizzati su immobili che presentano abusi edilizi. A seguito del Decreto Legge n. 77/2021 (Decreto Semplificazioni-bis), il legislatore ha previsto una deroga espressa all'art. 49 citato con la conseguenza che gli abusi edilizi non sono più una causa di decadenza del superbonus (solo per questo, le altre detrazioni invece decadono).

Occorre anche considerare il comma 5-bis, art. 119 del Decreto Rilancio che oltre a definire le "violazioni formali", prevede pure che nel caso in cui le violazioni riscontrate nell'ambito dei controlli da parte delle autorità competenti siano rilevanti ai fini dell'erogazione degli incentivi, la decadenza dal beneficio si applica limitatamente al singolo intervento oggetto di irregolarità od omissione.

Chiarito che gli abusi non bloccano la detrazione fiscale, occorre anche dire che nel caso l'intervento di superbonus 110% non preveda demolizione e ricostruzione dell'edificio, è necessaria la presentazione di una particolare comunicazione di inizio lavori asseverata (la c.d. CILAS) nella quale il soggetto interessato dall'intervento non dovrà dire nulla sulla conformità edilizia-urbanistica. Questo, però, non significa che si può avviare un intervento senza una preventiva verifica dello stato legittimo, attività che è sempre indispensabile per non incorrere in altre problematiche di natura penale.

D. Quali sono le cause di decadenza dal superbonus 110%?

R. La risposta è contenuta all'interno dell'art. 119, comma 13-ter del Decreto Rilancio per il quale il superbonus decade solo se:

• non si presenta la CILAS;
• gli interventi sono realizzati in difformità alla CILAS;
• non si attestano gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto d’intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero l'attestazione che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967;
• la non corrispondenza al vero delle attestazioni del rispetto dei requisiti minimi.

Questo vale solo per gli interventi che non prevedono demolizione e ricostruzione e che necessitano della CILAS. Nel caso di demolizione e ricostruzione, dovendo presentare un permesso di costruire o al più una SCIA alternativa, valgono sempre le cause di decadenza di cui all'art. 49 del TUE.