Superbonus 110% tra ultimazione lavori, collaudo e agibilità

Sono titolare di una impresa di costruzioni che ha iniziato un intervento di ristrutturazione edilizia mediante demolizione e ricostruzione di un fabbricato in zona sismica 3, con riduzione del rischio sismico regolarmente certificata dal progettista strutturale con le modalità previste dal DM 58/2017. È nostra intenzione procedere alla vendita degli appartamenti ed offrire agli acquirenti la possibilità di fruire del Sismabonus-acquisti nella misura del 110%. A causa delle recenti modifiche normative e della carenza di materie prime, riteniamo di riuscire a terminare i lavori edili entro il 30 giugno 2022 ma non siamo certi di ottenere l’agibilità e di riuscire a depositare il collaudo statico dell’edificio entro tale data. Vorrei sapere se, in queste condizioni, è consentita la detrazione del 110 per cento per le spese sostenute dagli acquirenti entro il limite di 96.000 euro per ogni unità immobiliare oggetto di compravendita. [Antonio R. – Firenze]

L’esperto risponde: il Sismabonus acquisti

Il gentile lettore descrive il caso di un edificio oggetto di ristrutturazione edilizia mediante demolizione e ricostruzione nel quale le unità immobiliari, all’atto del rogito, risulteranno probabilmente finite dal punto di vista costruttivo e impiantistico (si presume comprensive di pavimenti, tinteggiature, etc), ma non sotto il profilo burocratico, stante la probabile assenza del collaudo statico e della comunicazione di fine lavori in Comune.

Ciò determina che l’edificio, così descritto, il 30 giugno 2022 sarà a tutti gli effetti assimilabile a un cantiere, seppure in apparenza terminato, e pertanto soggetto alla normativa di settore anche in materia di sicurezza nei luoghi di lavoro.

Nonostante questa particolare condizione l’ipotesi della vendita di una unità immobiliare “non finita” o di un intero edificio, anche allo stato grezzo, da parte del costruttore ad una persona fisica rappresenta una strada percorribile senza particolari problemi, dando evidenza nel rogito dello stato in cui si trovano gli immobili. Sarà inoltre opportuno specificare in modo molto chiaro, a tutela degli acquirenti, che il venditore dovrà farsi carico, entro un determinato termine, anche del completamento dell’iter autorizzativo, al fine di consentire l’effettivo passaggio dallo “stato di cantiere” a quello di abitazione.

Quindi, nel caso specifico, la compravendita potrà essere effettuata entro il 30 giugno 2022, data ultima per l’effettuazione dei pagamenti connessi al super Sismabonus acquisti, a condizione che le unità immobiliari siano in qualche modo iscritte in catasto.

Trattandosi di un edificio privo di agibilità e di collaudo statico (quindi assimilabile a un cantiere per i motivi anzidetti) le categorie catastali alle quali sarà possibile fare riferimento saranno solo quelle “fittizie”, ovvero la F3 (immobile in corso di costruzione) o, con più difficoltà, la F4 (immobile in corso di definizione). Raramente potrà trattarsi di categorie diverse da queste anche se, in ogni caso, l’esatto classamento dovrà essere effettuato da un tecnico abilitato prendendo in esame le reali caratteristiche del fabbricato.

La possibilità di fruire del Sismabonus acquisti se l’edificio non è finito

Per quanto riguarda la possibilità di avvalersi dell’agevolazione fiscale derivante dal Sismabonus acquisti, occorrono alcune precisazioni.

L’articolo 16, comma 1-septies, del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, con riferimento agli interventi di ristrutturazione edilizia ricadenti nelle zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3 realizzati mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici da imprese di costruzione o ristrutturazione che provvedono alla successiva alienazione dell’immobile, riconosce all’acquirente dell’unità immobiliare una detrazione nella misura del 75 per cento (in caso di passaggio ad una classe di rischio inferiore) o dell’85 per cento (in caso di passaggio a due classi di rischio inferiore) del prezzo di acquisto della singola unità immobiliare. Ai sensi dell’articolo 119, comma 4, del decreto-legge n. 34 del 2020 (cosiddetto decreto-legge Rilancio), la detrazione è elevata al 110 per cento per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 30 giugno 2022.

Trascorso tale termine il Sismabonus acquisti può essere ancora maturato, fino al 31 dicembre 2024, ma solo nelle ordinarie misure del 75% e dell’85%, come previsto al comma 1-septies dell’art.16 del DL 63/2013.

I requisiti per la spettanza del Sismabonus acquisti (non solo nella misura del 110% ma anche per le percentuali minori riconosciute per i pagamenti successivi al 30 giugno) sono stati oggetto di una interrogazione parlamentare il 29 marzo 2022 (Camera dei Deputati – 5-07778 – Interrogazione in merito alla possibile posticipazione del termine del 30 giugno 2022 in materia di Sismabonus). In tale occasione il MEF, sentiti gli uffici competenti, ha risposto come segue “con riferimento alla richiesta di chiarire se, entro il predetto termine del 30 giugno 2022, sia necessario che gli immobili abbiano ottenuto l’agibilità a seguito della presentazione al Comune della comunicazione di fine lavori e della segnalazione certificata di conformità edilizia e agibilità, o se sia sufficiente che sia stato realizzato il collaudo statico, si fa presente che tali requisiti non sono richiesti ai fini dell’applicazione dell’agevolazione fiscale, ma potrebbero, invece, assumere rilievo, in applicazione di normative non fiscali, ai fini della compravendita degli immobili oggetto dell’agevolazione”.

Dalla risposta si deduce quindi che la comunicazione di fine lavori e l’agibilità rappresentano, sotto il profilo fiscale, un requisito non indispensabile per fruire del Sismabonus.

Nulla di nuovo, poiché tale orientamento era stato in precedenza confermato anche dall’Agenzia delle Entrate (risposta a interpello n.191 del 18/03/2021) che si era espressa nel modo seguente “L'agevolazione per il singolo acquirente non è condizionata necessariamente alla ultimazione dei lavori riguardanti tutti i fabbricati quanto al rispetto dei requisiti previsti dalla normativa antisismica come risultanti delle previste attestazioni professionali. Al riguardo, si rammenta che affinché l'acquirente dell'unità immobiliare possa beneficiare della detrazione prevista dall'articolo 16, comma 1- septies del decreto legge 63 del 2013 è necessario che l'atto di acquisto relativo all'immobile oggetto dei lavori sia stipulato entro i termini di vigenza dell'agevolazione.”

Quindi il Fisco, esattamente un anno prima, aveva chiarito che “il rispetto dei requisiti previsti dalla normativa antisismica” rappresenta un requisito inderogabile, mentre non è necessaria “l’ultimazione dei lavori”.

Pertanto, stante l’approssimarsi della data di scadenza dei pagamenti per i quali si può beneficiare del Sismabonus acquisti al 110% (30 giugno 2022), possono presentarsi le seguenti casistiche:

• Immobili con lavori antisismici non ancora ultimati
• Immobili con lavori antisismici ultimati ma privi di collaudo statico
• Immobili dotati di collaudo statico ma privi di agibilità e accatastati in categorie fittizie.

Sismabonus acquisti per immobili con lavori antisismici non ultimati

La risposta a interpello n.191 del 18/03/2021 è molto chiara nell’affermare “L'agevolazione per il singolo acquirente … è condizionata necessariamente al rispetto dei requisiti previsti dalla normativa antisismica come risultanti delle previste attestazioni professionali”. È evidente dunque che laddove i lavori antisismici non siano “fisicamente” ultimati non possono esistere nemmeno le citate attestazioni professionali e quindi non si avrà in nessun caso diritto alla fruizione del Sismabonus acquisti.

Sismabonus acquisti per immobili con lavori antisismici ultimati ma privi di collaudo statico

Poco cambia rispetto al caso precedente. Se l’immobile oggetto di compravendita, alla data del rogito, pur risultando terminato nei suoi aspetti costruttivi risulta privo di collaudo statico, non sarà possibile fruire del Sismabonus acquisti. Ciò appare chiaro non solo dalla risposta a interpello 191/2021, ma anche dalla lettura del DM58/2017, nel quale è scritto che “Il direttore dei lavori e il collaudatore statico, se nominato per legge, dopo l’ultimazione dei lavori e del collaudo, devono attestare la conformità degli interventi eseguiti al progetto depositato”.

Pertanto non basta l’asseverazione iniziale del progettista strutturale di cui all’allegato B: in assenza delle attestazioni consuntive rilasciate dai professionisti incaricati (direttore dei lavori tramite modello B-1 e collaudatore tramite modello B-2), non è possibile certificare la riduzione del rischio sismico, che è requisito indispensabile per la fruizione di qualunque Sismabonus.

Si ricorda a tal fine che le attestazioni di riduzione del rischio sismico sono sempre riferite all’intera unità strutturale oggetto di intervento e che pertanto, in assenza di esse, nessuna delle unità immobiliari costituenti l’edificio potrà fruire dell’agevolazione.

Sismabonus acquisti per immobili dotati di collaudo statico, ma privi di agibilità e accatastati in categorie fittizie

Nel caso degli immobili strutturalmente terminati, sia sul piano costruttivo sia dal punto di vista amministrativo (poiché dotati delle attestazioni richieste dal DM58/2017), ma privi di agibilità e di “fine lavori” in Comune, emerge una contraddizione importante.

A detta del Ministero competente (si veda la risposta del 29 marzo 2022) non è importante “ai fini dell’applicazione dell’agevolazione fiscale”, che i lavori siano ultimati. Ma, se i lavori non sono ultimati, l’immobile difficilmente potrà essere accatastato in una categoria diversa da quelle fittizie.

La più indicata a tal fine è senza dubbio la F3, riferita alle “unità in corso di costruzione”, intendendosi il caso di fabbricati nuovi, o di parte di essi, ancora in costruzione che, per necessità derivanti da compravendite, successioni, ecc., devono essere dichiarati al Catasto.

La contraddizione deriva dal fatto che la fattispecie delle unità censite in F/3 è stata costantemente interpretata dall'Agenzia delle entrate come unità immobiliare “non esistenti” e quindi non agevolabili, dal momento che ai fini della fruizione dei benefici fiscali è condizione indispensabile che gli interventi siano eseguiti su edifici “esistenti”.

Una conferma esplicita in tal senso si ritrova nell’Interpello n.174/2021, nel quale il Fisco ha ribadito che le unità in corso di costruzione non possono beneficiare della agevolazione specifica del Superbonus, come anche delle altre agevolazioni ad aliquote più basse.

Diverso sarebbe il caso in cui le unità immobiliari, terminate ma prive di agibilità, venissero temporaneamente classificate in categoria F/4, ovvero come “unità in corso di definizione”, poiché su questa fattispecie, a differenza del F/3, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito (si veda interpello n. 599/2021) che gli interventi sono agevolabili al 110%.

Tuttavia, come chiaramente si evince dal § 1.4 della Circolare n. 2/84, la locuzione "in corso di definizione" o "in attesa di definizione" non ha un significato riconducibile al concetto di "completare" ma a quello di "non conoscenza esatta dell'estensione dell'unità immobiliare". Nella categoria F/4 andrebbero dunque comprese solo quelle porzioni di fabbricato già ultimate ma "non ancora definite funzionalmente o strutturalmente".

È chiaro che lo stato dell’immobile alla data del 30 giugno, indipendentemente dalla scelta tecnica di classificarlo in un modo o in un altro, dovrà essere documentata in modo molto preciso, mediante fotografie che permettano di comprovarne le reali caratteristiche alla data di iscrizione in catasto, meglio se raccolte in una perizia giurata con data certa.

Opportuno un chiarimento ufficiale

La materia del Sismabonus acquisti risulta, a tutt’oggi, densa di zone d’ombra che meriterebbero conferme coordinate tra il Legislatore e l’Amministrazione finanziaria, onde evitare spiacevoli contenziosi in sede di controllo.

Alla luce delle considerazioni sopra esposte si ritiene di poter concludere che, nel caso di edifici “non finiti”, il Sismabonus acquisti possa essere fruito dagli acquirenti (persone fisiche), solo al verificarsi delle seguenti condizioni:

• 1. Devono risultare terminati e certificati dalle attestazioni dei professionisti almeno gli interventi di riduzione del rischio sismico
• 2. La categoria catastale dell’unità immobiliare oggetto di compravendita deve essere tra quelle non oggetto di esclusione da parte dell’Agenzia delle Entrate
• 3. I pagamenti (e non necessariamente il rogito, per il quale ai sensi del comma 1-septies dell’art. 16 del DL 63/2013, vi è tempo 30 mesi dall’ultimazione dei lavori) devono avvenire entro il 30 giugno 2022.