Fiscalizzazione dell’abuso: l’ultima parola spetta all’Amministrazione

Quando un ordine di demolizione incombe, la sanzione pecuniaria spesso viene vista come la strada per la salvezza da chi ha commesso l’abuso. Ma spesso, chi la richiede, non fa i conti con l’ambito - ristretto -  di applicazione della cosiddetta fiscalizzazione dell’abuso. E a ribadirlo è il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 2273/2022, che ha confermato la demolizione di un fabbricato costruito abusivamente in zona agricola.

Fiscalizzazione dell'abuso: quando l'amministrazione dice no

Il caso affrontato da Palazzo Spada riguarda il ricorso presentato contro l’ordine di demolizione di alcune opere che avevano portato alla trasformazione di un fabbricato da deposito attrezzi agricoli ad abitazione, con modifica della destinazione d'uso, della superficie e dei volumi. In particolare, l’ordine era motivato con il riferimento alle NTA comunali, che consentivano la realizzazione di edifici residenziali in zona agricola ai soli imprenditori agricoli, qualità non in possesso della ricorrente.

NTA e soggetti legittimati a richiedere titoli edilizi

Nel valutare la situazione, il Collegio ha preliminarmente ha spiegato che il carattere generale degli artt. 11 e 17 del D.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), relativi al permesso di costruire e alla riduzione o all’esonero dal contributo di costruzione, non osta all’adozione di norme regionali o locali che limitino la legittimazione alla richiesta di un titolo edilizio, con l’obiettivo di assicurare il rispetto delle previsioni di zona e di evitarne l’elusione.

In particolare, le norme di attuazione di uno strumento urbanistico specificano eventuali condizioni particolari in cui deve trovarsi il richiedente un titolo edilizio, per evitare che la destinazione urbanistica di una singola zona possa essere facilmente elusa. Tale esigenza, in particolare, è rilevabile tutte le volte in cui lo strumento urbanistico consenta la realizzazione di manufatti che non abbiano, oggettivamente, una destinazione univoca, così che la conformità alla destinazione urbanistica venga in definitiva a dipendere dal tipo di attività cui i manufatti sono asserviti. Di conseguenza, il fatto che uno strumento urbanistico imponga in zona agricola come condizione per la realizzazione di un edificio residenziale il possesso del titolo di imprenditore agricolo, non può rendere illegittima la relativa NTA.

Fiscalizzazione dell'abuso: le condizioni

Come precisato nel ricorso, l’appellante sosteneva di potere accedere alla sanzione pecuniaria, in luogo di quella demolitoria, perché la demolizione delle opere abusive non sarebbe stata possibile senza arrecare pregiudizio a quelle legittimamente realizzate.

Sul punto, il Consiglio ha ricordato che l’art. 34 del D.P.R. n. 380/2001 è applicabile solo per gli abusi meno gravi, riferibili all'ipotesi della parziale difformità dal titolo abilitativo e dell'annullamento del permesso di costruire. Diversamente, nel caso di interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali, la sanzione della demolizione e della riduzione in pristino rimane l’unica applicabile, quale strumento per garantire l'equilibrio urbanistico violato.

Per altro, la possibilità di sostituire la sanzione demolitoria con quella pecuniaria deve essere valutata dall'amministrazione nella fase esecutiva del procedimento, che è successiva ed autonoma rispetto a quella che sfocia nell’ordine di demolizione. È in sede esecutiva, dunque, che la parte interessata può far valere la situazione di pericolo eventualmente derivante dall'esecuzione della demolizione delle parti abusive di un immobile. L’impossibilità a demolire i manufatti abusivi, che consente di accedere alla c.d. fiscalizzazione, deve avere natura oggettiva, e non deve manifestarsi come semplice difficoltà che possa essere superata con l’adozione di particolari accorgimenti, per quanto costosi.

Nel caso in esame, le difformità del fabbricato residenziale rispetto al progetto licenziato appaiono di indubbia consistenza, e quindi, sicuramente l’appellante non può accedere alla c.d. “fiscalizzazione” della sanzione, ai sensi dell’art. 34 del D.P.R. n. 380/2001. L'appello è stato quindi respinto, confermando la demolizione delle opere.

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