Il frontalino del balcone è proprietà privata o parte comune?

I frontalini dei balconi sono parte comune oppure sono di proprietà privata? Dipende dalla tipologia di facciata e dalla funzione, prevalentemente estetica, che essi rivestono sull’edificio. Da questo, dipende se è possibile installare, senza alcun permesso, una tenda parasole oppure una tettoia a copertura sul prospetto.

Frontalini balconi sono condominiali o proprietà privata? La sentenza del Tribunale

Lo spiega bene il Tribunale di Taranto, I Sez. Civile, con la sentenza n. 658/2022: il caso riguarda il ricorso presentato dal proprietario di un appartamento sito al secondo piano, sovrastante un immobile sul cui balcone era stata realizzata una pensilina protettiva, fissandola al frontalino superiore senza averne titolo. Successivamente il proprietario del manufatto aveva ottenuto un’autorizzazione comunale in sanatoria e le richieste di eliminazione erano state ignorate. Questo perché, secondo la parte convenuta, la pensilina era stata costruita molti anni prima, contestualmente all’edificio stesso, e successivamente, a seguito dei lavori di manutenzione della facciata dello stabile, essa era stata semplicemente smontata e poi ricostituita, sostituendo il pannello ormai troppo vecchio. Per altro, questo intervento era stato anche assentito in assemblea condominiale.

Quando il frontalino è parte comune?

Il Tribunale ha accolto il ricorso: dopo la ricostruzione dei fatti, il giudice ha richiamato il consolidato principio di diritto per il quale i balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell'art. 1117 c.c., non essendo necessari per l'esistenza del fabbricato, né essendo destinati all'uso o al servizio di esso.

Unica eccezione a questo principio, il caso in cui il rivestimento dei frontalini e quello delle solette dei balconi in un edificio svolgano una prevalente funzione estetica, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziale della facciata, e pertanto beni ricadenti in condominio.

Nel caso in esame, i frontalini dei balconi posti sulla facciata dello stabile dove era stata costruita la contestata pensilina non assolvono infatti a una funzione incidente, in senso positivo, sul decoro e/o sull'assetto architettonico dello stabile. Il prospetto ha caratteristiche estetiche prive di particolare pregio, e i balconi, privi di qualsiasi fregio o decorazione si inseriscono nella facciata in modo ordinario senza caratterizzarne in maniera peculiare l’aspetto complessivo.

Da ciò deriva che i frontalini dei balconi delle parti, e in particolare quello del balcone a servizio dell’appartamento al secondo piano di proprietà dell’attrice, sono da considerare di appartenenza non condominiale, ma limitata al proprietario di quella unità immobiliare.

Cosa succede se il frontalino del balcone è proprietà privata

Poiché il frontalino del balcone a servizio dell’appartamento al secondo piano dello stabile cui è fissata la pensilina di copertura è da considerare di proprietà esclusiva, i proprietari del piano inferiore avrebbero dovuto dimostrare il diritto di mantenere quella struttura in appoggio sulla proprietà altrui.

Secondo il giudice, le argomentazioni presentate non sono convincenti in quanto:

• nell’atto di acquisto dell’appartamento superiore non c’è alcuna menzione di un diritto reale di servitù gravante sull’unità immobiliare acquistata ed a favore di quella sottostante, avente ad oggetto l’appoggio o l’ancoraggio di una tettoia sul frontalino del balcone in oggetto;
• la mera consapevolezza dell’esistenza della tettoia al momento dell’acquisto non rappresenta in sé il fatto costitutivo di un diritto reale su cosa altrui;
• le delibere assembleari di autorizzazione all’apposizione della pensilina in appoggio al frontalino del balcone a servizio dell’appartamento dell’attrice avrebbero inciso su parte di proprietà individuale, sconfinando dalle competenze dell’assemblea condominiale, ragion per cui le deliberazioni assunte al di fuori delle proprie attribuzioni e incidenti sulle proprietà individuali dei condomini sono da considerare nulle per impossibilità giuridica dell’oggetto;
• non è stato fatto valere dai convenuti un eventuale acquisto per usucapione del diritto di appoggio della tettoia sul balcone di proprietà dell’attrice.

Dato che il frontalino privo di valenza estetica e architettonica è proprietà privata e non è stata data prova del diritto di appoggiare la pensilina in questione, il Tribunale ha condannato i proprietari a rimuoverla.

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