Superbonus 110% anche per interventi di nuova costruzione?

Uno dei capisaldi per la fruizione dei principali bonus edilizi è rappresentato dal fatto che questi si applicano agli interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente. Lo ha chiarito parecchie volte l'Agenzia delle Entrate parlando di superbonus 110%, come anche la commissione per il monitoraggio del Sismabonus.

Superbonus 110% e nuove costruzioni: la domanda alla posta di LavoriPubblici.it

Ma, questo è un principio applicabile a tutte le formule di incentivazione previste anche all'art. 16, commi da 1-bis a 1-septies del Decreto Legge n. 63/2013, richiamate all'art. 119, comma 4 del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio)? Il requisito di "ristrutturazione edilizia" (art. 3, comma 1, lettera d) del d.P.R. . 380/2001) è un requisito di accesso per tutte le detrazioni fiscali per la riduzione del rischio sismico?

Rispondiamo utilizzando uno specifico quesito arrivato da Paolo T. che chiede:

La società immobiliare di cui sono titolare ha presentato un progetto per la demolizione di un piccolo fabbricato e per la successiva ricostruzione con ampliamento volumetrico. Per l’esattezza si passerà da due unità immobiliari a dieci. Il titolo che autorizza i lavori però non verrà rilasciato ai sensi dell’art. 3 comma 1 lett. d) del DPR 380/01, bensì ai sensi della lettera e), ovvero non si tratterà di un "intervento di ristrutturazione edilizia", ma di “nuova costruzione”. Vorrei sapere se, con questa classificazione, è consentito accedere ai benefici fiscali introdotti dall’art.16 co.1-septies del D.L. n.63/2013 (Sismabonus acquisti).

Ho girato la domanda al nostro esperto di sismabonus, l'ing. Cristian Angeli.

Superbonus 110% e nuove costruzioni: la risposta dell'esperto

Il quesito proposto dal gentile lettore rappresenta un caso particolare, forse poco noto, che è stato affrontato a più riprese dall’Agenzia delle Entrate, dapprima nelle risposte a interpello num. 5 e num. 557 del 2020, poi nella Circolare n. 7/E del 25 giugno 2021 e ancora nella risposta n. 478 del 2021.

Alla luce dei chiarimenti del Fisco la risposta al quesito è positiva, ovvero gli acquirenti delle unità immobiliari che verranno ricostruite, al verificarsi di determinate condizioni, potranno fruire del Sismabonus-acquisti anche se l’intervento che autorizza i lavori non rientra nella categoria della ristrutturazione edilizia.

Il Sismabonus-acquisti

Il comma 1-septies, dell'articolo 16 del decreto-legge 4 giugno 2013,n. 63, convertito con modificazioni dalla legge 3 agosto 2013, n. 90, prevede che "Qualora gli interventi di cui al comma 1-quater (interventi per la riduzione del rischio sismico, che danno diritto alle più elevate detrazioni del 70 o dell'80 per cento) siano realizzati nei comuni ricadenti nelle zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3 ai sensi dell'ordinanza del Presidente del Consiglio dei ministri n. 3519 del 28 aprile 2006, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 108 dell'11 maggio 2006, mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, allo scopo di ridurne il rischio sismico, anche con variazione volumetrica rispetto all'edificio preesistente, ove le norme urbanistiche vigenti consentano tale aumento, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare, che provvedano, entro diciotto mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell'immobile, le detrazioni dall'imposta di cui al primo e al secondo periodo del medesimo comma 1-quater spettano all'acquirente delle unità immobiliari, rispettivamente nella misura del 75 per cento e dell'85 per cento del prezzo della singola unità immobiliare, risultante nell'atto pubblico di compravendita e, comunque, entro un ammontare massimo dispesa pari a 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare. I soggetti beneficiari di cui al periodo precedente possono optare, in luogo della detrazione, per la cessione del corrispondente credito alle imprese che hanno effettuato gli interventi ovvero ad altri soggetti privati, con la facoltà di successiva cessione del credito".

L’orizzonte temporale del Sismabonus-acquisti

L'articolo 119, comma 4, del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34 (cosiddetto "Decreto Rilancio"), convertito dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, stabilisce che "Per gli interventi di cui ai commi da 1-bis a 1-septies dell'articolo 16 del decreto-legge 4giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90, l'aliquota delle detrazioni spettanti è elevata al 110 per cento per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 30 giugno 2022".

Qualora le spese inerenti alla compravendita immobiliare avvengano dopo il 30 giugno 2022 ed entro il 31 dicembre 2024 la percentuale di detrazione è stabilita forfettariamente nel modo seguente:

• 75% del prezzo della singola unità immobiliare entro la soglia di euro 96.000 nel caso di miglioramento di una classe sismica rispetto alla situazione ante intervento;
• 85% del prezzo della singola unità immobiliare entro la soglia di euro 96.000 nel caso di miglioramento di due classi sismiche rispetto alla situazione ante intervento.

Il Sismabonus-acquisti nel caso di interventi di nuova costruzione

La circolare n. 7/E del 25 giugno 2021 (paragrafo “Acquisto di case antisismiche”), con riferimento a quanto previsto dal suindicato comma 1-septies, specifica che "La norma in commento è inserita nel contesto delle disposizioni che disciplinano il Sisma bonus (commi da 1-bis a 1-sexies.1 del medesimo art. 16), mutuandone le regole applicative (...) La fruizione della detrazione di cui al citato art. 16, comma 1-septies, del d.l. n. 63 del 2013 – a prescindere dalla circostanza che il titolo abilitativo sia emesso ai sensi dell'art. 3, comma 1, lett. d), del DPR. n. 380 del 2001, ma nel presupposto che l'intervento sia effettuato all'interno dei limiti e nel rispetto di quanto consentito dagli strumenti urbanistici vigenti - è consentita anche nell'ipotesi in cui la demolizione e ricostruzione dell'edificio abbia determinato un aumento volumetrico rispetto a quello preesistente”.

A maggior conferma, in termini più generali, nel paragrafo “Sisma bonus” dello stesso documento si legge: «L'agevolazione spetta anche a fronte di interventi realizzati mediante demolizione e ricostruzione inquadrabili nella categoria della "ristrutturazione edilizia" ai sensi dell'art. 3, comma 1, lett. d), del DPR n. 380 del 2001”. Quindi la locuzione “spetta anche” fa capire che la “ristrutturazione edilizia” non è una condizione dirimente.

Risposta al quesito

L’agevolazione fiscale prevista dal comma 1-septies, dell'articolo 16 del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, qualora siano rispettate tutte le condizioni previste dalle norme vigenti, spetta anche nel caso in cui l’intervento sia classificato come “nuova costruzione” ai sensi dell'art. 3, comma 1, lett. e), del DPR n. 380 del 2001, purchè alla base vi sia la demolizione e ricostruzione di un edificio preesistente.

Nel caso di specie la società che realizza l’intervento potrà beneficiare di una detrazione fiscale complessiva pari a 816.000euro (10*96.000*0.85), nell’ipotesi di riduzione di due classi di rischio sismico, da destinare a favore degli acquirenti delle case antisismiche ricostruite.

Ringraziamo l’ing. Cristian Angeli per il prezioso contributo e restiamo come sempre a disposizione per ulteriori domande.