Sismabonus-acquisti e leasing immobiliare: nuovi chiarimenti dal Fisco

Due dei presupposti applicativi per accedere alla detrazione fiscale prevista per l'acquisto di case antisismiche, riguardano il fatto che le stesse siano in zona a rischio sismico 1, 2 o 3 e che siano realizzate a seguito di demolizione e ricostruzione eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare.

Sismabonus-acquisti: a chi spetta?

Stiamo parlando del cosiddetto sismabonus-acquisti previsto all'art. 16, comma 1-septies del Decreto Legge n. 63/2013, in vigore dall'1 gennaio 2017 ed utilizzabile fino al 31 dicembre 2024 (termine prorogato dall'articolo 1, comma 37, lett. b), legge 30 dicembre 2021, n. 234).

Come previsto dalla norma agevolativa e più volte chiarito dall'Agenzia delle Entrate, questa detrazione spetta agli acquirenti delle unità immobiliari antisismiche con un'aliquota:

• del 75%, qualora dalla realizzazione dell'intervento di demolizione e ricostruzione derivi una riduzione del rischio sismico che determini il passaggio ad una classe di rischio inferiore;
• dell'85%, qualora si determini il passaggio a due classi di rischio inferiore.

L'aliquota va calcolata sul prezzo di acquisto entro un ammontare massimo di spesa pari a 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare.

Sismabonus-acquisti e modalità di acquisto: la risposta del Fisco

Come detto, il sismabonus-acquisti è stato oggetto di parecchi interventi dell'Agenzia delle Entrate, tornata nuovamente sull'argomento con la risposta n. 202/2022 che questa volta entra nel merito delle modalità di acquisto dell'unità immobiliare.

Nel caso di specie, la società istante ha acquistato l'unità immobiliare antisismica, realizzata da un'impresa di costruzione e con tutti i requisiti richiesti dalla norma, mediante l'utilizzo del leasing finanziario. In questo caso, come specifica lo stesso istante, il soggetto che giuridicamente acquisisce la proprietà immobiliare è la società di leasing mentre l'utilizzatrice è la società istante che diventerà proprietaria solo al termine del contratto pagando il riscatto contrattualmente predeterminato.

In questo caso, l'istante rappresenta alcune delle caratteristiche del contratto di leasing in questione che prevede:

• l'utilizzatore si assume tutti i rischi relativi ai beni, anche derivanti da caso fortuito, forza maggiore o fatto di terzi, siano essi assicurati o meno;
• la Concedente acquisirà i beni richiesti, al prezzo già concordato fra l'Utilizzatore e il Fornitore, al solo scopo di concederli in locazione finanziaria all'Utilizzatore;
• la Concedente concede all'Utilizzatore che accetta, purché sia in regola con i pagamenti e le altre obbligazioni derivanti dal presente contratto, il diritto di riscattare alla fine della locazione finanziaria i beni locati, acquistandone la proprietà;
• l'Utilizzatore deve comunicare alla Concedente a mezzo di lettera raccomandata con avviso di ricevimento, la volontà o meno di avvalersi dell'opzione di acquisto sei mesi prima della scadenza del contratto di locazione;
• gli oneri di qualunque natura derivanti dalla distruzione o dalla perdita dei beni oggetto del contratto per qualsiasi ragione (sinistro, furto o altri eventi) sono sempre a carico dell'Utilizzatore, anche se non imputabile al medesimo.

Caratteristiche di non poco conto che, come vedremo, saranno determinanti per la risposta dell'Agenzia delle Entrate.

Il leasing immobiliare

Dopo aver ricordato i presupposti applicativi della norma e con riferimento al caso di specie, l'Agenzia delle Entrate afferma che occorre considerare che il contratto di leasing finanziario allegato all'istanza evidenzia alcuni aspetti peculiari che ne consentono, in termini sostanziali, l'assimilazione all'ipotesi di acquisto in proprietà del bene.

In particolare, nel predetto contratto si prevede che la società di leasing acquisti gli immobili oggetto degli interventi agevolabili, al prezzo già concordato tra l'istante e l'impresa di costruzioni che li ha effettuati, al solo scopo di concederli in locazione finanziaria alla società interpellante e, inoltre, che gli oneri di qualunque natura derivanti dalla distruzione o dalla perdita dei beni oggetto del contratto per qualsiasi ragione (sinistro, furto o altri eventi) sono sempre a carico dell'istante).

Nel caso in esame, nel presupposto che la società che ha realizzato gli interventi agevolabili sia un'impresa «di costruzione o ristrutturazione immobiliare» e che si provveda alla stipula dell'atto avente ad oggetto il leasing finanziario entro 30 mesi dalla data di conclusione dei lavori, l'utilizzatore può fruire delle detrazioni di cui all'articolo 16, comma 1-septies del decreto legge n. 63 del 2013.

Lo schema contrattuale

Nel caso di specie, lo schema contrattuale consente di operare una piena equiparazione con l'acquisto in proprietà. Inoltre, l'ammontare della detrazione, fermo restando il limite massimo di spesa pari a 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare, dovrà essere commisurata al prezzo della singola unità immobiliare, risultante nell'atto pubblico di compravendita stipulato tra il soggetto che ha realizzato gli interventi agevolabili e la società di leasing.

Resta fermo, in ogni caso, che nel caso di specie la società di leasing concedente è esclusa dalla possibilità di fruire della detrazione, al fine di considerare rispettato il principio generale secondo cui non è possibile far valere due agevolazioni sulla medesima spesa.