In Gazzetta Ufficiale le misure a sostegno dell’edilizia privata

Qualcosa non torna perché se da una parte il Parlamento riconosce le difficoltà di approvvigionamento dei materiali e gli incrementi eccezionali dei loro prezzi, prorogando di un anno i termini di determinate autorizzazioni amministrative rientranti nel settore dell’edilizia privata e i termini delle convenzioni di lottizzazione urbanistica, dall’altra nessuna proroga è stata prevista per i termini di accesso alle detrazioni fiscali del 110% (superbonus).

In Gazzetta Ufficiale la conversione in legge del Decreto Energia

È vero che recentemente con la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale del Decreto Legge 17 maggio 2022, n. 50 (Decreto Aiuti) è stata prorogata di 3 mesi la scadenza del superbonus 110% prevista per gli edifici unifamiliari (art. 119, comma 9, lettera b) del Decreto Legge n. 34/2020, Decreto Rilancio) e modificato nuovamente il meccanismo delle opzioni alternative (sconto in fattura e cessione del credito), ma è altrettanto chiaro che le problematiche generate dalle continue modifiche alla cessione del credito e le difficoltà nell’approvvigionamento dei materiali, hanno messo in crisi il comparto.

Con al pubblicazione in Gazzetta Ufficiale della Legge 20 maggio 2022, n. 51, il Senato ha introdotto l’art. 10-septies che proroga di un anno i termini di determinate autorizzazioni amministrative rientranti nel settore dell’edilizia privata e i termini delle convenzioni di lottizzazione urbanistica, in considerazione delle conseguenze derivanti dalle difficoltà di approvvigionamento dei materiali, nonché dagli incrementi eccezionali dei loro prezzi.

Nello specifico, l’articolo 10-septies, introdotto al Senato, alla lettera a), proroga di un anno i termini di inizio e di ultimazione dei lavori previsti dell’art. 15 del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) relativi ai permessi di costruire, rilasciati o formatisi fino al 31 dicembre 2022.

Efficacia temporale e decadenza del permesso di costruire

Ricordiamo che l’art. 15 del Testo Unico Edilizia relativo all’efficacia temporale e decadenza del permesso di costruire prevede che:

• il termine per l'inizio dei lavori non può essere superiore ad un anno dal rilascio del titolo;
• quello di ultimazione, entro il quale l'opera deve essere completata, non può superare tre anni dall'inizio dei lavori.

Decorsi tali termini il permesso decade di diritto per la parte non eseguita, tranne che, anteriormente alla scadenza, venga richiesta una proroga. La proroga può essere accordata, con provvedimento motivato, per fatti sopravvenuti, estranei alla volontà del titolare del permesso, oppure in considerazione della mole dell'opera da realizzare, delle sue particolari caratteristiche tecnico-costruttive, o di difficoltà tecnico-esecutive emerse successivamente all'inizio dei lavori, ovvero quando si tratti di opere pubbliche il cui finanziamento sia previsto in più esercizi finanziari.

La proroga dei termini per l'inizio e l'ultimazione dei lavori è comunque accordata qualora i lavori non possano essere iniziati o conclusi per iniziative dell'amministrazione o dell'autorità giudiziaria rivelatesi poi infondate. La realizzazione della parte dell'intervento non ultimata nel termine stabilito è subordinata al rilascio di nuovo permesso per le opere ancora da eseguire, salvo che le stesse non rientrino tra quelle realizzabili mediante SCIA. È previsto, inoltre, che il permesso decade con l'entrata in vigore di contrastanti previsioni urbanistiche, salvo che i lavori siano già iniziati e vengano completati entro il termine di tre anni dalla data di inizio.

La lettera a) dell’art. in esame precisa che i suddetti termini non devono essere già decorsi al momento della comunicazione dell'interessato di volersi avvalere della presente proroga, restando fermo che i titoli abilitativi oggetto di proroga non devono essere in contrasto, al momento della effettuazione della comunicazione da parte del soggetto interessato, con i nuovi strumenti urbanistici approvati dall’ente locale, nonché con i piani o i provvedimenti di tutela dei beni culturali o del paesaggio adottati ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio (D.Lgs. 42/2004).

Quanto sopra previsto si applica altresì:

• ai termini delle segnalazioni certificate di inizio attività (Scia) e delle autorizzazioni paesaggistiche e delle dichiarazioni e autorizzazioni ambientali comunque denominate (D. Lgs. 42/2004 e D. Lgs. 152/2006);
• ai permessi di costruire e alle Scia già oggetto di proroga sulla base dell’art. 15, comma 2, del TUE, cioè per fatti sopravvenuti, estranei alla volontà del titolare del permesso di costruire, o sulla base dell’art. 10, comma 4 del D.L. 76/2020;
• agli atti amministrativi previsti dall’art. 103, comma 2, del D.L. 18/2020.

In sintesi, l’art. 103, comma 2 del D.L. 18/2020 ha stabilito che tutti i certificati, attestati, permessi, concessioni, autorizzazioni e atti abilitativi comunque denominati, compresi i termini di inizio e di ultimazione dei lavori soggetti a permesso di costruire, in scadenza tra il 31 gennaio 2020 e la data di cessazione dello stato di emergenza epidemiologica da COVID-19 (allora prevista per il 31 luglio 2020), conservano la loro validità per i novanta giorni successivi alla dichiarazione di cessazione dello stato di emergenza, applicandosi altresì anche alle segnalazioni certificate di inizio attività, alle segnalazioni certificate di agibilità, nonché alle autorizzazioni paesaggistiche e alle autorizzazioni ambientali comunque denominate; successivamente, l’art. 10, comma 4 del D.L. 76/2020 ha prorogato, rispettivamente, di un anno e di tre anni i termini di inizio e di ultimazione dei lavori indicati nei permessi di costruire rilasciati o comunque formatisi fino al 31 dicembre 2020 e le segnalazioni certificate di inizio attività presentate entro il 31 dicembre 2020; da ultimo, il legislatore è nuovamente intervenuto con l'art. 3, comma 1, lettera a), del D.L.125/2020, che ha modificato il richiamato art. 103, comma 2, sostituendo la data del 31 luglio 2020, con la data della dichiarazione di cessazione dello stato di emergenza (che è stata differita al 31 marzo 2022), così prorogando la validità di tutti gli atti e titoli in scadenza nell'intero periodo emergenziale, a partire dal 31 gennaio 2020 fino al 29 giugno 2022.

La Segnalazione Certificata di Inizio Attività o SCIA

Per quanto riguarda la SCIA, in generale, ai sensi dell’art. 19 della L. 241 del 1990, la segnalazione certificata di inizio attività sostituisce ogni atto di autorizzazione, licenza, permesso, nulla osta il cui rilascio dipenda esclusivamente dall’accertamento dei requisiti e dei presupposti previsti dalle norme di settore. La disciplina generale consente l’avvio dell’attività contestualmente alla presentazione della segnalazione allo sportello unico. Nel settore edilizio, l’art. 22 del D.P.R. 380/2001, come integralmente modificato dal D. Lgs. n. 222/2016 (il cosiddetto Decreto SCIA 2), disciplina gli interventi edilizi condizionati al rilascio della Segnalazione certificata di inizio attività in edilizia (SCIA) da parte dello sportello unico dell’edilizia dei comuni e l’art. 23 disciplina invece gli interventi subordinati a segnalazione certificata di inizio di attività in alternativa al permesso di costruire (cd Scia onerosa). Il proprietario o chi abbia titolo per presentare la SCIA, almeno trenta giorni prima dell’effettivo inizio dei lavori, presenta allo sportello unico la segnalazione, una dettagliata relazione sull’intervento a firma di un progettista abilitato, completa degli elaborati progettuali, che asseveri la conformità dell’intervento stesso agli strumenti urbanistici approvati ed adottati ed ai regolamenti edilizi vigenti, nonché il rispetto delle norme di sicurezza e di quelle igienico-sanitarie. La SCIA è corredata dall’indicazione dell’impresa cui si intende affidare i lavori ed è sottoposta al termine massimo di efficacia pari a tre anni.

L’autorizzazione paesaggistica

Per quanto riguarda l’autorizzazione paesaggistica, l’art. 146 del Codice dei beni culturali e del paesaggio prevede che i proprietari, possessori o detentori a qualsiasi titolo di beni vincolati, se intendono realizzare opere o interventi che comportino alterazione o modificazione dello stato dei luoghi o dell'aspetto esteriore degli edifici, devono chiedere la preventiva autorizzazione, che risulta efficace per un periodo di cinque anni, scaduto il quale l'esecuzione dei progettati lavori deve essere sottoposta a nuova autorizzazione. I lavori iniziati nel corso del quinquennio di efficacia dell'autorizzazione possono essere conclusi entro e non oltre l'anno successivo la scadenza del quinquennio medesimo. La relazione paesaggistica, prevista dal D.P.C.M. 12 dicembre 2005, emanato ai sensi dell’art. 146, comma 3, del citato Codice riguarda la documentazione che i suddetti soggetti presentano per le aree sottoposte a tutela paesaggistica, al fine di ottenere l’autorizzazione da parte dei Comuni e delle Regioni. Entro il termine di 45 giorni dal ricevimento degli atti, la soprintendenza può decidere di annullare, con provvedimento motivato, l’autorizzazione rilasciata dal Comune o dalla Regione. Si ricorda che in attuazione del disposto dell’art. 146, comma 9, del Codice dei beni culturali e del paesaggio, è stato emanato il D.P.R. 13 febbraio 2017, n. 31 (che abroga il previgente D.P.R. 139/2010) che individua gli interventi esclusi dall’autorizzazione paesaggistica o sottoposti a procedura autorizzatoria semplificata. La valutazione ambientale strategica (VAS), la Valutazione di impatto ambientale (VIA), e l’autorizzazione integrata ambientale (Aia/Ippc) sono gli strumenti principali di valutazione atti a prevenire e/o ridurre gli impatti ambientali di determinati piani, programmi, progetti, attività o installazioni industriali, disciplinati dal Codice dell’ambiente (D. Lgs. 152/2006).

Proroga per le convenzioni di lottizzazione

L’articolo 10-septies proroga, inoltre, di un anno, alla lettera b), il termine di validità, nonché i termini di inizio e fine lavori previsti dalle convenzioni di lottizzazione (previste all’art. 28 della legge urbanistica 17 agosto 1942, n. 1150), da accordi similari comunque denominati dalla legislazione regionale, nonché i termini dei piani attuativi e di qualunque altro atto ad essi propedeutico, formatisi fino al 31 dicembre 2022, purché non in contrasto con piani o provvedimenti di tutela dei beni culturali o del paesaggio.

La disposizione in esame si applica anche ai termini degli atti amministrativi prorogati dall’art. 30, comma 3-bis, del D.L. 69/2013 e dall’art. 10, comma 4-bis del D.L. 76/2020.

Si ricorda che l’art. 30, comma 3-bis, del D.L. 69/2013 ha previsto una proroga di tre anni per il termine di validità, nonché per i termini di inizio e fine lavori nell’ambito delle convenzioni di lottizzazione (previste dall’art. 28 della legge n. 1150 del 1942), ovvero degli accordi similari comunque nominati dalla legislazione regionale, stipulati sino al 31 dicembre 2012.

Una prima proroga dei termini in oggetto è stata già disposta dall’art. 103, comma 2-bis, del D.L. 18/2020, che ha prorogato di 90 giorni il termine di validità e i termini di inizio e fine lavori delle convenzioni di lottizzazione di cui all’art. 28 della L. n. 1150/1942, ovvero degli accordi similari comunque denominati dalla legislazione regionale, nonché i termini dei relativi piani attuativi e di ogni altro atto ad essi propedeutico, in scadenza tra il 31 gennaio 2020 e il 31 luglio 2020.

Successivamente, l’art. 10, comma 4-bis, del D.L. 76/2020 ha disposto una proroga di tre anni per i termini riguardanti i suddetti atti amministrativi, formatisi al 31 dicembre 2020.

Il piano di lottizzazione è uno strumento urbanistico, a iniziativa prevalentemente privata, attuativo della pianificazione urbanistica generale e finalizzato a realizzare un intervento edilizio che richieda nuove opere di urbanizzazione o comporti l’aggravio del carico urbanistico esistente.

L’art. 28 della L. 1150/1942 (rubricato “Lottizzazione di aree”) prevede che prima dell'approvazione del piano regolatore generale è vietato procedere alla lottizzazione dei terreni a scopo edilizio. Spetta ai comuni l’autorizzazione della lottizzazione a scopo edilizio, la quale è subordinata alla stipula di una convenzione, da trascriversi a cura del proprietario, che preveda: la cessione gratuita entro termini prestabiliti delle aree necessarie per le opere di urbanizzazione primaria, precisate dall’art. 4 della L. n. 847/1964, nonché la cessione gratuita delle aree necessarie per le opere di urbanizzazione secondaria; l'assunzione, a carico del proprietario, degli oneri relativi alle opere di urbanizzazione primaria e di una quota parte delle opere di urbanizzazione secondaria relative alla lottizzazione o di quelle opere che siano necessarie per allacciare la zona ai pubblici servizi; la quota è determinata in proporzione all'entità e alle caratteristiche degli insediamenti delle lottizzazioni; i termini non superiori ai dieci anni entro i quali deve essere ultimata l'esecuzione delle opere di cui al precedente paragrafo; congrue garanzie finanziarie per l'adempimento degli obblighi derivanti dalla convenzione.

La convenzione deve essere approvata con deliberazione consiliare nei modi e forme di legge. Ai sensi del comma 7 del citato art. 28, l'attuazione degli interventi previsti nelle convenzioni di lottizzazione ovvero degli accordi similari comunque denominati dalla legislazione regionale, può avvenire per stralci funzionali e per fasi e tempi distinti. In tal caso per ogni stralcio funzionale nella convenzione saranno quantificati gli oneri di urbanizzazione o le opere di urbanizzazione da realizzare e le relative garanzie purché l'attuazione parziale sia coerente con l'intera area oggetto d'intervento. Il rilascio dei titoli abilitativi edilizi nell'ambito dei singoli lotti è subordinato all'impegno della contemporanea esecuzione delle opere di urbanizzazione primaria relativa ai lotti stessi. Il termine per l'esecuzione di opere di urbanizzazione poste a carico del proprietario è stabilito in dieci anni (art. 28, comma 10, della l. n. 1150/1942).