Condono edilizio ed edifici al rustico: presupposti per la sanabilità

L’assenza di muri perimetrali non influisce sul rilascio di condono edilizio, qualora sia possibile identificare nei tratti essenziali l'opera da sanare e completare, ad esempio con la presenza di pilastri e copertura, e naturalmente che la struttura sia stata realizzata nei termini previsti dalla legge.

Condono edilizio ed edifici al rustico: presupposti per la sanabilità

Sono questi i presupposti su cui il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 3806/2022, ha accolto l’appello dei proprietari di un immobile sul quale era stata presentata istanza di sanatoria ai sensi della legge n. 326/2003 (cd. "Terzo Condono Edilizio"), e che un’Amministrazione aveva negato perché le opere non sarebbero state ultimate al rustico entro il termine ultimo e inderogabile del 31 marzo 2003. Tale termine, hanno spiegato i ricorrenti, non era stata rispettata a causa del sequestro penale dell’area, sulla quale quindi non si era più potuto intervenire tra il 1999 e il 2004.

Il TAR aveva rigettato il ricorso, avvallando quanto statuito dall’amministrazione, ossia ch  le opere oggetto di domanda di sanatoria edilizia non erano state ultimate al rustico alla data del 31/3/2003, atteso che il piano terra era, a tale data, privo di tompagnatura esterna e che il condono poteva essere applicato solo relativa mente a "strutture realizzate", quindi a lavori necessari per assicurare la funzionalità di quanto già costruito, non consentendo l’integrazione con interventi edilizi che diano luogo di per sé a nuove strutture.

Primo condono edilizio, condizioni per la sanatoria

Il Consiglio di Stato è stato di diverso avviso, accogliendo invece la tesi del ricorrente per cui, in virtù del combinato disposto degli articoli 32, commi 25 e 28, del D.L. n. 269/2003, convertito nella legge n. 326/2003, le disposizioni di cui ai capi IV e V della legge n. 47/1985 (come modificate dalla legge n. 724/1994) si applicano alle opere abusive che risultino ultimate entro il 31 marzo 2003.

In particolare, a norma dell’articolo 43, comma 5, l. 47/85 «possono ottenere la sanatoria le opere non ultimate per effetto di provvedimenti amministrativi o giurisdizionali limitatamente alle strutture realizzate e ai lavori che siano strettamente necessari alla loro funzionalità. Il tempo di commissione dell'abuso e di riferimento per la determinazione dell'oblazione sarà individuato nella data del primo provvedimento amministrativo o giurisdizionale. La medesima disposizione per determinare l'oblazione è applicabile in ogni altro caso in cui i suddetti provvedimenti abbiano interrotto le attività edificatorie».

Nel caso in esame, le opere non erano state ultimate per effetto del provvedimento di sequestro del 1999 legato al procedimento penale, poi concluso con decreto di archiviazione del 2004. E, agli effetti dell’applicabilità dell’art. 43 della l. 47/85 occorre considerare anche i provvedimenti provenienti dalla magistratura penale in quanto emessi per diretta o specifica repressione dell’abuso.

La struttura è realizzata anche senza tamponature esterne

Per quel che attiene l’ambito di operatività dell’articolo 43, comma 5, della l. 47/85, applicabile al caso di specie, il Collegio ha richiamato una precedente sentenza della stessa Sezione, secondo cui “l'art. 43, comma 5, l. 28 febbraio 1985, n. 47 non impiega la dizione di costruzioni o opere ultimate, vale a dire un manufatto completo almeno al rustico, privo solo delle finiture, ma la diversa nozione di strutture realizzate, che può dirsi verificata anche se difettano le tamponature esterne, nei termini in cui questo risultato consenta comunque di percepire la concreta fisionomia del manufatto e la sua destinazione, cioè di identificare nei tratti essenziali l'opera da sanare e completare».

Dato che nell'opera in esame risultavano realizzatl al piano seminterrato, oltre alla struttura di cemento armato, i muri perimetrali di tompagnatura esterna, i tramezzi divisori interni e la pavimentazione con getti di calcestruzzo, mentre al piano rialzato risultava realizzata la struttura in cemento armato formata dal getto di 20 pilastri in cemento armato e solaio di copertura, il fabbricato era ormai ben individuabile nella sua concreta fisionomia e nella sua effettiva destinazione d’uso di edificio residenziale.

Assunta tale conformazione, l’edificio era sotto tale profilo condonabile, motivo per cui il ricorso è stato accolto.

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