Superbonus 110% e bonus edilizi: dai Notai le nuove istruzioni per l'uso

Quando si parla di superbonus 110% e bonus edilizi, qualsiasi guida o istruzione è sempre soggetta alle continue evoluzioni normative che, soprattutto nel 2022, hanno coinvolto il meccanismo di fruizione alternativa alle detrazioni fiscali.

Superbonus 110% e bonus edilizi: la nuova guida del Notariato

A questa regola non fa eccezione la guida messa a punto dal Notariato "Immobili e bonus fiscali 2022" che dopo l'aggiornamento dello scorso febbraio, è stata aggiornata alle novità arrivate:

• dal Decreto-Legge 27 gennaio 2022, n. 4 (Decreto Sostegni-ter) convertito con modificazioni dalla Legge 28 marzo 2022, n. 25;
• dal Decreto-Legge 25 febbraio 2022, n.13 (Decreto Frodi) abrogato dalla Legge di conversione del Decreto Sostegni-ter;
• dal Decreto-Legge 1 marzo 2022, n. 17 (Decreto Bollette) convertito con modificazioni dalla Legge 27 aprile 2022, n. 34 (modifiche arrivate dopo la conversione in legge);
• dal Decreto-Legge 21 marzo 2022, n. 21 (Decreto energia) convertito con modificazioni dalla Legge 20 maggio 2022, n. 51 (modifiche arrivate dopo la conversione in legge);
• dal Decreto Legge 17 maggio 2022, n. 50 (Decreto Aiuti), in attesa di conversione in legge.

La guida, che rappresenta un agile vademecum per professionisti, operatori del settore e cittadini, è stata realizzata dal Consiglio Nazionale del Notariato e 14 Associazioni dei Consumatori:

1. Adiconsum;
2. Adoc;
3. Adusbef;
4. Altroconsumo;
5. Assoutenti;
6. Casa del Consumatore;
7. Cittadinanzattiva;
8. Confconsumatori;
9. Federconsumatori;
10. Lega Consumatori;
11. Movimento Consumatori;
12. Movimento Difesa del Cittadino;
13. Unione per la difesa dei consumatori;
14. Unione Nazionale Consumatori.

La struttura della nuova guida del Notariato

La guida riporta delle schede sintetiche ed esempi pratici per ognuno dei singoli bonus trattati, mettendo a confronto la normativa a regime e quella transitoria, indicando le agevolazioni fiscali in vigore e le modalità per usufruirne.

Nel dettaglio, la guida si compone dei seguenti capitoli:

• Istruzioni per l’uso
• Bonus edilizio
• Eco-bonus
• Sisma-bonus
• I beneficiari dei bonus
• Il super-bonus - le aliquote e le scadenze
• Il super-bonus - ambito oggettivo
• Le modalità operative
• Il bonus facciate
• I bonus “acquisti”
• Lo sconto in fattura o la cessione del credito di imposta
• Gli “altri” bonus
• Regolarità urbanistica

Superbonus 110% e regolarità urbanistica

Particolarmente interessante è la parte della guida riservata alla regolarità urbanistica, sulla quale il Notariato distingue 3 casi:

• La disciplina urbanistica degli interventi ammessi al superbonus
• La non necessità dell’attestazione dello stato legittimo del fabbricato
• Le deroghe alla disciplina ordinaria

Per quanto riguarda le semplificazioni arrivate dal D.L. n. 77/2021 (Decreto Semplificazioni-bis), i Notai si sono concentrati sulle principali caratteristiche della CILA-SuperBonus (CILAS) all'interno della quale devono essere attestati:

• gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto di intervento ovvero del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione (come nel caso di titolo edilizio in sanatoria con riguardo all’edificio per il quale sia stata presentata l’istanza di condono edilizio);
• ovvero che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967.

Interessante è la parte della guida in cui il Notariato afferma:

Con l’imporre l’indicazione nella CILA degli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione ovvero del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione, la norma in oggetto esclude, di fatto, dal beneficio del Super-Bonus tutti gli edifici totalmente abusivi realizzati dopo il 1° settembre 1967, ossia gli edifici costruiti dopo tale data in assenza del titolo abilitativo (anche in sanatoria).

Lo Stato Legittimo, le varianti in corso d'opera e l'agibilità

I notai ricordano che la presentazione della CILA-SuperBonus non richiede l’attestazione dello stato legittimo di cui all’art. 9-bis del Testo Unico in materia Edilizia e che in caso di opere già classificate come attività di edilizia libera ai sensi dell’art. 6 del Testo Unico in materia Edilizia e del D.M. 2 marzo 2018 ovvero ai sensi della normativa regionale, nella CILA è richiesta la sola descrizione dell’intervento. Per tali opere non è pertanto necessaria l’allegazione dell’elaborato progettuale, così come previsto per la CILA ordinaria dall’art. 6-bis del Testo Unico in materia Edilizia.

In caso di varianti in corso d’opera queste sono comunicate alla fine dei lavori, con una nuova CILA-SuperBonus, che costituisce integrazione della prima CILA presentata (la nuova CILA pertanto integra ma non annulla e sostituisce la prima CILA presentata).

Alla fine dei lavori non è richiesta la segnalazione certificata di agibilità di cui all’art. 24 del Testo Unico in materia Edilizia. Resta, invece, fermo l’obbligo di acquisire, nel caso di immobili soggetti a vincoli culturali, ambientali, paesaggistici o di altra natura, tutti gli atti di assenso a tal fine necessari, da rilasciarsi a cura degli enti preposti alla tutela dei vincoli stessi. Restano, inoltre, fermi, ove dovuti, gli oneri di urbanizzazione.

Interventi misti

Ovviamente si potrà ricorrere alla CILA SuperBonus solo per quelle opere e per quegli interventi edilizi ammessi alla detrazione del Super-Bonus; ciò può comportare delle criticità in caso di interventi più articolati che unitamente ad opere ammesse al SuperBonus prevedano anche opere ammesse ad altre e diverse detrazioni (ad es. alla detrazione per ristrutturazione edilizia ex art. 16-bis del T.U.I.R.) ovvero opere per le quali non sono previste detrazioni di alcun tipo. In questo caso dovranno essere attivati anche i titoli edilizi ed i procedimenti “ordinari” quantomeno con riguardo alle opere ed agli interventi non riconducibili alla disciplina del SuperBonus.

La gestione delle difformità edilizie

Dopo aver ricordato i contenuti dell'art. 119, comma 13-ter del Decreto Rilancio, le deroghe all'art. 49 del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) e le nuove cause di decadenza del superbonus, i Notai affermano che al ricorrere di tutte le condizioni richieste dalla norma il contribuente potrà fruire della detrazione del Superbonus anche per interventi eseguiti su edifici che presentano difformità edilizie (diverse dall’abuso totale in caso di edifici post 1 settembre 1967).

Volendo riassumere:

• se l'immobile è stato realizzato senza titolo edilizio dopo l'1 settembre 1967, questo non potrà accedere al superbonus neanche in caso di ottenimento del permesso di costruire in sanatoria;
• se l'immobile è stato legittimamente edificato ma presenta degli abusi, questi non fanno decadere la detrazione fiscale del 110%.

Ciò che i Notai non dicono è che solo un'attenta valutazione delle difformità edilizie dovrebbe condurre verso la scelta più consapevole. Esistono difformità sanabili attivando un accertamento di conformità, una CILA o una SCIA tardiva. Esistono poi difformità che sfociano nel concetto di abuso edilizio per il quale il testo unico edilizia non solo prevede la demolizione con ripristino dello stato dei luoghi ma anche le sanzioni penali previsti all'art. 44 del testo unico edilizia oltre che quelle per le eventuali violazioni del codice dei beni culturali.

È vero che il superbonus non decade in presenza di abusi edilizi ma è altrettanto vero che la presentazione della CILAS non sana eventuali abusi e mette nelle condizioni lo Sportello Unico Edilizia di individuare eventuali difformità. Con tutte le conseguenze del caso.