Superbonus 110% e bonus edilizi: il punto sugli abusi edilizi

A poco più di un anno dalla pubblicazione in Gazzetta Ufficiale del Decreto-Legge 31 maggio 2021, n. 77 (Decreto Semplificazioni-bis) poi convertito con modificazioni dalla Legge 29 luglio 2021, n. 108, c'è una domanda che ciclicamente arriva in redazione e chiede di avere informazioni precise e dettagliate sulle possibilità di fruire del superbonus 110% e degli altri bonus in presenza di difformità o abusi edilizi.

Gli abusi edilizi e le detrazioni fiscali

Rispondere (bene) non è semplicissimo ma, intanto, si dovrebbe comprendere al meglio il grado di difformità di cui si sta parlando e le possibili soluzioni previste dalla normativa edilizia (il d.P.R. n. 380/2001). Ne ho parlato nell'articolo Superbonus 110% e CILAS: il difficile rapporto con gli abusi edilizi in cui ho provato a fornire alcuni chiarimenti sulle entità delle difformità edilizie, i loro effetti e le soluzioni.

Ciò premesso, la regola generale vuole che si è in presenza di un abuso edilizio quando si parla di interventi che vanno contro vincoli, regolamenti e codici o che comunque avrebbero necessitato di permesso di costruire o SCIA alternativa. In questi casi l'abuso edilizio è una causa ostativa alla fruizione di detrazioni fiscali.

L'art. 49, comma 1 del d.P.R. n. 380/2001 (testo unico edilizia) stabilisce che "gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, né di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici". Contrasto che considera le tolleranze costruttive del 2%.

Il successivo art. 50, comma 4 prevede, anche, che "Il rilascio del permesso in sanatoria, per le opere o le parti di opere abusivamente realizzate, produce automaticamente, qualora ricorrano tutti i requisiti previsti dalle vigenti disposizioni agevolative, la cessazione degli effetti dei provvedimenti di revoca o di decadenza previsti dall’articolo 49". La detrazione persa sostanzialmente si può riottenere in caso di sanatoria dell'abuso.

La regola generale impone pure che quasi tutti gli interventi che fruiscono di detrazioni fiscali necessitano di una comunicazione (CILA) o segnalazione (SCIA). Titoli abilitativi che necessitano quasi sempre (in alcune Regioni le CILA non lo richiedono) di attestazione della conformità edilizia e urbanistica del bene dove si interviene. Eccezione a questa regola è, ad esempio, il bonus facciate che è manutenzione ordinaria e non necessita neanche di CILA.

Gli abusi edilizi e il Superbonus 110%

Per le detrazioni fiscali del 110% previste dal Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio) la situazione è completamente diversa perché l'art. 119, comma 13-ter, oltre a definire gli interventi di superbonus come "manutenzione straordinaria" e oltre a prevedere una CILA che non richiede l'attestazione dello stato legittimo, prevede anche espressamente una deroga alle cause di decadenza degli incentivi di cui al citato articolo 49.

Il Superbonus, dunque, non decade mai in caso l'immobile sia viziato di abusi più o meno importanti.

Gli effetti delle difformità

A questo punto si potrebbe affermare che l'attenzione maggiore dovrebbe essere posta su quegli interventi che fruiscono di detrazioni fiscali ad eccezione del Superbonus. Niente di più sbagliato.

Sanzioni amministrative a parte, l'art. 44 del testo unico edilizia definisce alcune importanti sanzioni penali.

Salvo che il fatto costituisca più grave reato e ferme le sanzioni amministrative, si applica:

• l'ammenda fino a 10.329 euro per l'inosservanza delle norme, prescrizioni e modalità esecutive previste dal presente titolo, in quanto applicabili, nonché dai regolamenti edilizi, dagli strumenti urbanistici e dal permesso di costruire;
• l'arresto fino a due anni e l'ammenda da 5.164 a 51.645 euro nei casi di esecuzione dei lavori in totale difformità o assenza del permesso o di prosecuzione degli stessi nonostante l'ordine di sospensione;
• l'arresto fino a due anni e l'ammenda da 15.493 a 51.645 euro nel caso di lottizzazione abusiva di terreni a scopo edilizio, come previsto dal primo comma dell'articolo 30. La stessa pena si applica anche nel caso di interventi edilizi nelle zone sottoposte a vincolo storico, artistico, archeologico, paesistico, ambientale, in variazione essenziale, in totale difformità o in assenza del permesso.

Chiaro è, dunque, che una attenta valutazione dello stato legittimo dovrebbe essere il primo aspetto da prendere in considerazione prima di intervenire su un immobile.