Sismabonus-acquisti e 30 giugno 2022: comprare immobile non finito o sperare nella proroga?

In questi giorni si è diffusa la notizia di una possibile proroga della scadenza del Sismabonus-acquisti, attualmente prevista per il 30 giugno 2022. Dovrei acquistare una unità immobiliare per la quale avrei diritto a questa agevolazione fiscale, ma la società costruttrice purtroppo non riuscirà a completare i lavori prima del mese di agosto, poiché attualmente non le sono stati consegnati alcuni materiali di finitura. Considerando quindi che entro il 30 giugno 2022 non saranno disponibili né la “fine lavori” né l’agibilità, mi chiedo, ai fini della fruizione del Sismabonus acquisti, quale tra le seguenti opzioni risulti ad oggi preferibile:

1. fare il rogito prima del 30 giugno (avrei già prenotato il notaio per il giorno 29), acquistando l’unità immobiliare “non finita”
2. fare il rogito dopo il 30 giugno, indicativamente verso metà agosto 2022, quando sarà disponibile l’agibilità dell’edificio.

In quest’ultimo caso non mi è chiaro se potrò ancora beneficiare del 110% oppure del sismabonus-acquisti in versione ordinaria.

Sismabonus-acquisti: la risposta dell'esperto

Ad oggi la scadenza “ufficiale” del Sismabonus-acquisti in versione “super”, ovvero con detrazione della spesa nella percentuale maggiorata del 110%, è fissata al 30 giugno 2022. Lo prevede l’articolo 119, comma 4, del decreto-legge n. 34 del 2020 (cosiddetto decreto-legge Rilancio) che al momento non è stato oggetto di modifiche.

La notizia della proroga al 31 dicembre 2022 del termine per stipulare il contratto di compravendita dell’immobile antisismico, è “solo” collegata a un emendamento al disegno di legge PNRR 2, approvato dalle apposite Commissioni parlamentari e ancora da votare in Senato e poi alla Camera. Nulla di definitivo quindi.

In assenza di certezze, che non si sa bene quando arriveranno, bisogna fare i conti con la realtà e quindi è condivisibile il quesito del gentile lettore che si interroga su quale sia la soluzione più conveniente.

Le diverse opzioni per fruire del Sismabonus-acquisti

Eseguendo la compravendita in data antecedente al 30 giugno 2022 non vi è alcun dubbio che si possa accedere al 110%, ovviamente se ricorrono tutte le condizioni, sia oggettive (ad es. cessione di immobili abitativi diversi da quelli di categoria catastale A1, A8 e A9, e relative pertinenze) che soggettive (ad es. l’acquirente deve essere una persona fisica).

Se invece non ricorrono tutte le condizioni per accedere al Superbonus e se l’atto viene stipulato dopo il 30 giugno 2022, ci si potrà comunque avvalere del Sismabonus Acquisti in versione “ordinaria”, con il quale l’acquirente potrà usufruire di una detrazione pari al 75% / 85% (a seconda della riduzione del rischio sismico) del prezzo di acquisto della singola unità immobiliare. L’atto di compravendita dovrà essere stipulato entro il 31 dicembre 2024 (termine da ultimo prorogato dall’art. 1, c. 37, legge 30/12/2021, n. 234).

In entrambi i casi, il plafond di spesa su cui applicare la percentuale del 75%/85%/110% non può superare il limite di € 96.000,00 iva compresa per unità immobiliare acquistata e l’ammontare effettivo della detrazione deve essere calcolato sul prezzo di acquisto riportato nell’atto pubblico di compravendita.

Sismabonus-acquisti senza agibilità

La normativa (art. 16 D.L. 63/2013, comma 1-septies), in merito alle tempistiche da rispettare per beneficiare del Sismabonus-acquisti, si limita a statuire che la vendita dell’immobile deve avvenire “entro trenta mesi dalla data di conclusione dei lavori”, senza ulteriori precisazioni.

Sulla necessità o meno che l’immobile compravenduto sia dotato di agibilità la prassi dell’Agenzia delle Entrate è contraddittoria, poiché in alcuni interpelli viene fatto coincidere il momento della conclusione dei lavori con la data del deposito della comunicazione di agibilità. Fra i tanti, nell’interpello n. 5/2020 l’Amministrazione Finanziaria, in relazione alla possibilità di beneficiare della detrazione sugli importi versati in acconto, ha precisato “che è necessario che si realizzi anche il presupposto costituito dell'ultimazione dei lavori riguardanti l'intero fabbricato. Inoltre nell’interpello n. 773/2021 – relativo alla possibilità di beneficiare del Sismabonus-acquisti nella peculiare ipotesi di cambio della classificazione sismica (da zona 4 a zona 3) del Comune, dopo la fine dei lavori ma prima del rogito – ha ritenuto rilevante la data di fine lavori urbanistica.

Sul punto però è intervenuta anche una interrogazione parlamentare, la num. 5-07778 del 29/3/2022 in cui il Ministero delle Finanze ha precisato che “con riferimento alla richiesta degli Onorevoli interroganti di chiarire se, entro il predetto termine del 30 giugno 2022, sia necessario che gli immobili abbiano ottenuto l’agibilità a seguito della presentazione al Comune della comunicazione di fine lavori e della segnalazione certificata di conformità edilizia e agibilità, o se sia sufficiente che sia stato realizzato il collaudo statico, si fa presente che tali requisiti non sono richiesti ai fini dell’applicazione dell’agevolazione fiscale, ma potrebbero, invece, assumere rilievo, in applicazione di normative non fiscali, ai fini della compravendita degli immobili oggetto dell’agevolazione.”

Dalla risposta si deduce quindi che la comunicazione di fine lavori e l’agibilità rappresentano, sotto il profilo fiscale, un requisito non indispensabile per fruire del Sismabonus.

Tale orientamento era stato in precedenza confermato anche dalla stessa Agenzia delle Entrate che, nell’interpello n. 191/2021, si era espressa nel modo seguente “L'agevolazione per il singolo acquirente non è condizionata necessariamente alla ultimazione dei lavori riguardanti tutti i fabbricati quanto al rispetto dei requisiti previsti dalla normativa antisismica come risultanti delle previste attestazioni professionali.”

In definitiva sembrerebbe che “il rispetto dei requisiti previsti dalla normativa antisismica” rappresenti un requisito inderogabile, mentre non sarebbe indispensabile “l’ultimazione dei lavori”.    

Vendita di unità immobiliari “non finite”

L’ipotesi della vendita di una unità immobiliare “non finita” o anche di un intero edificio allo stadio “rustico”, rappresenta una strada percorribile senza particolari problemi, dando evidenza nel rogito dello stato in cui si trovano gli immobili. Sarà inoltre opportuno specificare in modo chiaro, a tutela degli acquirenti, che il venditore dovrà farsi carico, entro un determinato termine, anche del completamento dell’iter autorizzativo oltreché dei lavori, al fine di consentire l’effettivo passaggio dallo “stato di cantiere” a quello di abitazione, secondo un determinato capitolato che dovrà essere allegato al contratto. In tal senso può essere opportuna una fidejussione bancaria a garanzia.

Quindi, nel caso specifico, la compravendita potrà essere effettuata anche prima del 30 giugno 2022, a condizione che alla data del rogito:

• le unità immobiliari risultino iscritte in catasto nella categoria corrispondente allo stato in cui si trovano;
• sia stato eseguito il collaudo statico e siano state ottenute le attestazioni consuntive da parte dei professionisti incaricati (direttore dei lavori tramite modello B-1 e collaudatore tramite modello B-2), in mancanza delle quali non è possibile certificare la riduzione del rischio sismico, che è requisito indispensabile per la fruizione di qualunque Sismabonus.

Si ricorda a tal fine che le attestazioni di riduzione del rischio sismico sono sempre riferite all’intera unità strutturale oggetto di intervento e che pertanto, in assenza di esse, nessuna delle unità immobiliari costituenti l’edificio potrà fruire dell’agevolazione.

A cura di Cristian Angeli
ingegnere strutturista esperto di detrazioni fiscali applicate all’edilizia
www.cristianangeli.it