Superbonus 110%, CILAS e varianti: da ecobonus a ecosismabonus, cosa cambia?

Parlare di superbonus 110% non è mai semplice. È sempre molto complicato dare verità assolute o che non cambino nel giro di pochi giorni. Il legislatore ci ha abituati ad affrontare questo tema con molta più cautela rispetto a quella che già utilizzavamo normalmente.

Interventi edilizi e detrazioni fiscali

Quando si interviene su un immobile esistente possono sorgere delle problematiche in corso d'opera, tali da rivedere completamente il progetto iniziale. Chi si occupa di progettazione conosce molto bene l'imprevedibilità di alcuni aspetti legati alle forniture, al meteo, al comportamento delle strutture, alla manodopera. Aspetti che uniti alla possibilità che cambino anche le esigenze dei committenti, rendono la materia sempre complessa e piena di insidie.

Ma l'argomento si complica maggiormente quando oltre a dover controllare l'imprevedibile e a dare ordine al disordine, l'intervento edilizio si unisce a qualche detrazione fiscale. E se questa detrazione fiscale si chiama "superbonus", allora l'attenzione deve essere massima.

Superbonus 110% e CILAS

Quando si pensa di intervenire su un immobile utilizzando una detrazione fiscale, resta sempre la possibilità che in corso d'opera cambino le esigenze e sorgano delle problematiche che l'assenza di linearità normativa non ci aiuta a risolvere. È così che l'unica soluzione che i professionisti possono trovare, è frutto di interpretazioni e ipotesi che come unico banco di prova hanno spesso il martello e la bilancia dei tribunali.

Un tipico esempio di quanto ho appena scritto viene fornito da una delle domande arrivate in redazione che chiede come comportarsi nel caso in cui, dopo avere depositato una CILAS per un intervento di isolamento termico a cappotto (ecobonus 110%), nasca l'esigenza di procedere con alcuni interventi di rinforzo strutturale che rientrerebbero pacificamente nel sismabonus 110%.

Come procedere dal punto di vista edilizio e fiscale? Diversamente dalle normali procedure stabilite all'interno del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), per gli interventi di superbonus 110% senza demoricostruzione dell'edificio sono previste particolari procedure:

• l'intervento è classificato a prescindere come manutenzione straordinaria;
• per l'avvio del cantiere è sufficiente la presentazione di una particolare comunicazione di inizio lavori asseverata (la CILAS) in cui non si attesta lo stato legittimo ma solo il titolo che ha legittimato la costruzione dell'opera;
• è prevista una deroga espressa alle cause di decadenza stabilite all'art. 49 del testo unico edilizia;
• sono previste delle specifiche cause di decadenza del beneficio (art. 119, comma 13-ter del D.L. n. 34/2020);
• resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell'immobile oggetto di intervento (art. 119, comma 13-quater del D.L. n. 34/2020);
• le opere di edilizia libera vanno descritte all'interno della CILAS;
• le varianti in corso d'opera sono comunicate alla fine dei lavori e costituiscono integrazione della CILA presentata;
• non è richiesta, alla conclusione dei lavori, la segnalazione certificata di agibilità.

Prendendo in considerazione il penultimo punto, nel caso in corso d'opera si rendessero necessarie delle varianti sostanziali che avrebbero accesso al sismabonus 110%, come occorre procedere?

Cosa prevede il Testo Unico Edilizia

Il concetto di variante è presente all'interno del d.P.R: n. 380/2001 e più precisamente:

• all'art. 22, comma 2:
  Sono, altresì, realizzabili mediante segnalazione certificata di inizio attività le varianti a permessi di costruire che non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, che non modificano la destinazione d'uso e la categoria edilizia, non alterano la sagoma dell'edificio qualora sottoposto a vincolo ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni e non violano le eventuali prescrizioni contenute nel permesso di costruire. Ai fini dell'attività di vigilanza urbanistica ed edilizia, nonché ai fini dell'agibilità, tali segnalazioni certificate di inizio attività costituiscono parte integrante del procedimento relativo al permesso di costruzione dell'intervento principale e possono essere presentate prima della dichiarazione di ultimazione dei lavori.
• all'art. 22, comma 2-bis:
  Sono realizzabili mediante segnalazione certificata d'inizio attività e comunicate a fine lavori con attestazione del professionista, le varianti a permessi di costruire che non configurano una variazione essenziale, a condizione che siano conformi alle prescrizioni urbanistico-edilizie e siano attuate dopo l'acquisizione degli eventuali atti di assenso prescritti dalla normativa sui vincoli paesaggistici, idrogeologici, ambientali, di tutela del patrimonio storico, artistico ed archeologico e dalle altre normative di settore.
• all'art. 65, comma 5:
  Anche le varianti che nel corso dei lavori si intendano introdurre alle opere di cui al comma 1, previste nel progetto originario, devono essere denunciate, prima di dare inizio alla loro esecuzione, allo sportello unico nella forma e con gli allegati previsti nel presente articolo.
• all'art. 94-bis, comma 2:
  Per i medesimi fini del comma 1, il Ministero delle infrastrutture e dei trasporti, d’intesa con la Conferenza Unificata di cui all’articolo 8 del decreto legislativo 28 agosto 1997, n. 281, definisce, entro sessanta giorni dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto-legge 18 aprile 2019, n. 32, le linee guida per l'individuazione, dal punto di vista strutturale, degli interventi di cui al medesimo comma 1, nonché delle varianti di carattere non sostanziale per le quali non occorre il preavviso di cui all'articolo 93. Nelle more dell'emanazione delle linee guida, le regioni possono confermare le disposizioni vigenti. Le elencazioni riconducibili alle categorie di interventi di minore rilevanza o privi di rilevanza, già adottate dalle regioni, possono rientrare nelle medesime categorie di interventi di cui al comma 1, lettere b) e c). A seguito dell'emanazione delle linee guida, le regioni adottano specifiche elencazioni di adeguamento alle stesse.

Lo stesso art. 94-bis al comma 3 prevede che:
Fermo restando l'obbligo del titolo abilitativo all'intervento edilizio, non si possono iniziare lavori relativi ad interventi “rilevanti”, di cui al comma 1, lettera a), senza preventiva autorizzazione del competente ufficio tecnico della regione, in conformità all'articolo 94.

Normalmente, dunque, in edilizia si fa distinzione tra interventi rilevanti e non, oltre che a varianti essenziali e non. Quando si parla di superbonus 110%, però, le cose cambiano.

CILAS e qualificazione dell'intervento

Come già detto, l'art. 119, comma 13-quinquies del Decreto Rilancio stabilisce che le varianti in corso d'opera siano comunicate alla fine dei lavori come integrazione della CILA presentata.

Lo stesso modello di CILAS, nella sezione d) Qualificazione dell’intervento, prevede che la comunicazione:

• riguarda l’intervento descritto nella dichiarazione del progettista, che rientra tra quelli soggetti alla comunicazione di inizio lavori asseverata ai sensi dell’art. 119, comma 13-ter, del D.L. n. 34 del 2020, e che:
  • i lavori avranno inizio in data gg/mm/aaaa;
  • i lavori avranno inizio dopo la comunicazione, da parte dello sportello unico, dell'avvenuta acquisizione delle autorizzazioni/nulla osta che è necessario acquisire preventivamente
• costituisce variante in corso d’opera a CILA Superbonus presentata in data gg/mm/aaaa prot. n. X e costituisce integrazione alla stessa
• costituisce integrazione alla pratica edilizia presentata in data gg/mm/aaaa prot. n. X relativa ad interventi edilizi non soggetti a Superbonus (nel caso in cui la CILA sia contestuale ad altri interventi non soggetti a Superbonus).

In linea strettamente teorica, dunque è possibile presentare (a fine lavori) una variante in corso d’opera. Ciò che non è chiarissimo è come procedere se:

• se si tratta di interventi rilevanti o varianti essenziali per i quali occorre un atto di assenso/nulla osta;
• se si tratta di interventi che richiedono di allegare qualcosa prima dell'avvio dei lavori (come il sismabonus).

Il sismabonus e l'asseverazione tecnica

L'art. 3, comma 3 del DM n. 58/2017 prevede:
Conformemente alle disposizioni regionali, il progetto degli interventi per la riduzione del rischio sismico e l’asseverazione di cui al comma 2, devono essere allegati alla segnalazione certificata di inizio attività o alla richiesta di permesso di costruire, al momento della presentazione allo sportello unico competente di cui all’articolo 5 del citato decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001, per i successivi adempimenti, tempestivamente e comunque prima dell’inizio dei lavori.

Sostanzialmente, come confermato tante volte dall'Agenzia delle Entrate, per accedere al sismabonus (ordinario o potenziato) è assolutamente indispensabile allegare il progetto degli interventi per la riduzione del rischio sismico e l’asseverazione prima dell’inizio dei lavori.

Come detto, nella CILAS è possibile indicare una data di inizio lavori specifica oppure che i lavori avranno inizio dopo la comunicazione, da parte dello sportello unico, dell'avvenuta acquisizione delle autorizzazioni/nulla osta che è necessario acquisire preventivamente.

Superbonus 110%, CILAS e varianti

Non è bizantina la domanda: come comportarsi nel caso di avvio di un sismabonus 110% a cui era preceduta una CILAS per soli interventi di ecobonus 110%.

Come detto la risposta non è univoca e molto probabilmente ponendo la domanda a 100 professionisti, potremmo avere almeno 3 diverse tipologie di approccio:

• nel primo si potrebbe parlare sempre di variante alla CILAS ma, essendo modifiche sostanziali, si approccerebbero come quelle ordinarie previste nel d.P.R. n. 380/2001: quindi richiesta pareri/autorizzazioni/nulla osta e poi deposito della variante in corso d’opera a CILA Superbonus presentata, ammettendo che per i lavori afferenti a questa variante valga come data di inizio lavori quella della presentazione della variante stessa;
• nella seconda si potrebbe pensare di trattare gli interventi di sismabonus non come variante ma come tipologia a sé per la quale presentare una nuova CILAS in parallelo alla precedente (in questo modo non si avrebbero dubbi sulla data di inizio lavori);
• una terza possibilità (molto più improbabile) è pensare di chiudere la precedente CILAS e presentarne una nuova con tutti gli interventi (ma qui si avrebbero ovvi problemi relativi soprattutto alla richiesta di prestiti ponte oppure cessione del credito con preventiva approvazione da parte della Banca).

Conclusioni

Il problema principale è come coniugare l'esigenza di comunicare la variante a fine lavori (art. 119, comma 13-quinquies) con la necessità di allegare la documentazione che serve per il sismabonus "prima dell’inizio dei lavori" (art. 3, comma 3 del DM n. 58/2017).

La soluzione potrebbe essere l'attestazione da parte del tecnico abilitato, piuttosto che la descrizione dell'accaduto all'interno della CILAS in variante con indicazione della data di avvio dei lavori di sismabonus nel campo note (nel punto d.2 non è prevista una data di inizio lavori per le varianti in corso d'opera).

Personalmente ritengo che la presentazione di una seconda CILAS esclusivamente per gli interventi aggiuntivi di sismabonus sia la soluzione migliore ma penso pure che un intervento chiarificatore da parte della Commissione per il monitoraggio del Sismabonus potrebbe risolvere ogni dubbio (soprattutto perché fornirebbe una prassi anche all'Agenzia delle Entrate per i successivi controlli).