Superbonus 110% e porticato: il Fisco sull'ammissibilità delle spese

Una delle difficoltà più grandi per chi scrive una norma di natura tecnica è riuscire a coniugare semplicità e inclusione. Una norma ben scritta deve essere facilmente comprensibile e non deve lasciare ampi margini di interpretazione nell'applicazione nella vita reale.

Il superbonus tra modifiche e Fisco

Tipica assenza di semplicità e inclusione è la normativa che ha messo in piedi nel nostro Paese il superbonus 110%. Una detrazione fiscale dalla potenza straordinaria che, proprio a causa della sua cattiva formulazione, ha già ricevuto 17 (ormai quasi 18) provvedimenti normativi correttivi oltre che un discreto numero di interventi dell'Agenzia delle Entrate:

• 5 circolari applicative;
• 4 guide fiscali;
• 11 provvedimenti del direttore;
• 212 risposte ad interpello.

L'intervento del Fisco è servito a colmare alcuni vuoti normativi con chiarimenti dalla portata generale (le circolari e le guide) e altri più limitata (le risposte) anche se essere utili a comprendere meglio determinate sfaccettature di questo bonus.

Superbonus 110% e porticato: la nuova risposta del Fisco

Un nuovo aspetto del Superbonus è stato affrontato dall'Agenzia delle Entrate con la risposta n. 375 del 13 luglio 2022 che ci consente di approfondire meglio almeno tre importanti concetti:

• il ruolo delle parti private nell'utilizzo del sismabonus;
• il calcolo dei limiti di spesa degli edifici plurifamiliari con pertinenza;
• lo sdoppiamento del massimale previsto per parti private e comuni.

Il caso trattato nell'istanza è caratteristico di alcuni territori italiani. Abbiamo un cortile composto da due edifici separati in cui:

• il primo è composto da due unità abitative A/3 e un portico di pertinenza esclusiva dell'unità abitativa posta al piano terra, accatastato unitamente a quest'ultima e costruito in aderenza all'edificio principale a cui è strutturalmente connesso;
• il secondo con due unità accatastate C/2 (ad uso deposito) di pertinenza dell'unità abitativa posta al primo piano dell'altro edificio.

Entrambi gli edifici saranno oggetto di parziale demolizione delle strutture e ricostruzione. Sull'edificio composto dalle due unità abitative A/3 e dal portico si interverrà con degli interventi antisismici e di efficientamento energetico (sostituzione dell'impianto centralizzato di climatizzazione invernale) con miglioramento di almeno due classi energetiche, nonché opere di ristrutturazione interna delle singole abitazioni.

Le unità abitative A/3 sono dotate di impianto di riscaldamento. Il fabbricato separato, con due unità accatastate C/2 di pertinenza di una delle abitazioni dell'altro edificio, saranno oggetto solo di interventi di consolidamento statico mediante la demolizione parziale e ricostruzione.

Volendo accedere al superbonus, le domande sono queste:

• è possibile utilizzare il superbonus sulle spese sostenute per gli interventi antisismici effettuati sul portico?
• qual è il massimale di spesa nel caso descritto?
• qual è l'orizzonte temporale da prendere in considerazione per l'utilizzo del bonus 110%?

Sismabonus: parti comuni o unità strutturale?

In riferimento alla prima domanda, la risposta del Fisco è quella che ci aspettavamo. Quando si parla di sismabonus viene meno il concetto di "parte comune" ricorrente, invece, nell'ecobonus ed entra in gioco l'unità strutturale.

Lo aveva già chiarito la Commissione per il Monitoraggio del sismabonus quando, riferendosi agli interventi strutturali sugli aggregati edilizi e alle disposizioni previste all'art. 16-bis, comma 1, lettera i) del d.P.R. n. 917/1986 (TUIR), diede il via libera agli interventi locali anche nei centri storici. "...la messa in atto di interventi locali, se ben realizzati, consente di raggiungere, senza dover espletare la verifica sismica complessiva dell’intero aggregato o delle singole Unità Strutturali in cui occorrerebbe tener conto anche delle interazioni con le unità strutturali adiacenti, una riduzione del rischio sismico".

Il concetto di unità strutturale è stato ripreso più volte dall'Agenzia delle Entrate. Anche in questa nuova risposta, parlando dell'ammissibilità delle spese sostenute per il portico costruito in aderenza all'edificio principale a cui è strutturalmente connesso, il Fisco ha ammesso che spetterà al professionista incaricato di effettuare l'attestazione dell'efficacia degli interventi antisismici valutare se l'intervento sul portico rientri tra quelli antisismici effettuati sull'unità strutturale ammessi al Superbonus.

Il massimale di spesa

Molto interessante è la risposta sui limiti di spesa che da una parte conferma le modalità di calcolo quando siamo in presenza di un edificio con pertinenze e dall'altra chiarisce alcuni altri aspetti innovativi.

Relativamente al calcolo, dovrebbe ormai essere chiaro che le pertinenze non si calcolano per valutare se un edificio rientri tra i soggetti beneficiari di cui all'art. 119, comma 9, lettera a) del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio) ovvero:

le persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche.

Quindi un edificio posseduto da unico proprietario e composto da 4 unità immobiliari e 4 pertinenze, rientra nella precedente definizione.

Le pertinenze, di contro, "possono" giocare un ruolo nel calcolo dei limiti di spesa. Se l'edificio è composto da una unità abitativa e una pertinenza, lo stesso viene trattato come unifamiliare con unico limite di spesa per i vari bonus. Nel caso di edifici composti da più di una unità abitativa e una o più pertinenze, queste giocano un ruolo nel calcolo del massimale. Ad esempio: un edificio composto da due unità di tipo residenziale e un magazzino pertinenziale, i massimali saranno tre.

Nel caso di specie, per gli interventi antisismici sulle parti comuni di edifici, gli importi di spesa ammessi al Superbonus sono pari a 96.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun edificio. In questo passaggio, in realtà, l'Agenzia delle Entrate si "incarta" un po' perché mentre prima parla di unità strutturale, poi torna sulle parti comuni.

Anche ai fini dell'applicazione del Superbonus, nel caso in cui l'ammontare massimo di spesa agevolabile sia determinato in base al numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio oggetto di interventi, il calcolo va effettuato tenendo conto anche delle pertinenze mentre non devono essere considerate le pertinenze collocate in un edificio diverso da quello oggetto degli interventi.

Pertanto, nel caso di specie, ai fini del calcolo della spesa massima ammessa al Superbonus, per gli interventi sulle parti comuni dell'edificio composto dalle due unità abitative A/2, non devono essere considerate le pertinenze C/2 situate nell'edificio separato ubicato nella medesima area cortiliva.

Relativamente alle spese sostenute per l'intervento di parziale demolizione e ricostruzione con riduzione della classe di rischio sismico di tale ultimo edificio l'Istante potrà fruire, nel rispetto di ogni altra condizione, del Superbonus calcolato su un distinto limite di spesa pari a 96.000 euro. Ciò in quanto:

• è possibile fruire del Superbonus anche se l'intervento antisismico riguarda solo le pertinenze di una unità abitativa;
• le spese relative ai lavori sulle parti comuni di un edificio, essendo oggetto di un'autonoma previsione agevolativa, devono essere considerate in modo autonomo ai fini dell'individuazione del limite di spesa detraibile.

L'Agenzia delle Entrate ricorda che per gli interventi in questione il limite di spesa è da riferirsi complessivamente agli interventi effettuati sull'abitazione e sulle relative pertinenze anche autonomamente accatastate. Nel predetto limite, inoltre, occorre tener conto anche delle eventuali ulteriori spese sostenute per interventi di recupero del patrimonio edilizio di cui all'articolo 16-bis del TUIR effettuati sulla predetta abitazione, in quanto per gli interventi antisismici ammessi alle detrazioni, ivi compreso il Superbonus, non è possibile fruire di un autonomo limite di spesa atteso che non costituiscono una nuova categoria di interventi agevolabili in quanto compresi tra quelli di cui alla lett. i) del medesimo articolo 16-bis del TUIR.

Nel caso in cui vengano effettuati dal medesimo contribuente, anche nello stesso edificio, sia lavori sulle parti comuni che lavori sulla propria abitazione e relative pertinenze, la detrazione spetta nei limiti di spesa previsti, applicabili disgiuntamente per ciascun intervento.

Concludendo, per i predetti interventi antisismici, l'Istante potrà calcolare il Superbonus, nel rispetto di ogni altra condizione ed adempimento previsto dalla norma, con due distinti limiti di spesa. In particolare:

• per gli interventi sulle parti comuni dell'edificio costituito dalle due unità abitative e dal portico accatastato unitariamente ad una di esse il limite complessivo di spesa ammessa alla detrazione è pari a 192.000 euro (96.000 euro X le due unità immobiliari A/3), in funzione della spesa imputata;
• per l'intervento antisismico nell'ambito della parziale demolizione e ricostruzione dell'edificio separato composto dalle due pertinenze di una delle unità abitative dell'altro edificio sarà possibile calcolare la detrazione su un autonomo limite di spesa pari a 96.000 euro. In tale limite vanno comprese anche le spese per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio effettuati sull'unità immobiliare di cui sono pertinenze per le quali spetta la detrazione ivi disciplinata.

Orizzonte temporale

Relativamente all'orizzonte temporale, dovrebbe essere chiaro (e non c'era bisogno del Fisco) che nel caso di specie siamo di fronte ad uno dei due soggetti beneficiari di cui all'art. 119, comma 9, lettera a) del Decreto Rilancio e che il superbonus spetta per spese sostenute fino al 31 dicembre 2025 con decalage dell'aliquota fiscale:

• 110% fino al 31 dicembre 2023;
• 70% per tutto il 2024;
• 65% per tutto il 2025.