Sismabonus-acquisti e giunti sismici: nuovo intervento del Fisco

Benché le possibilità di utilizzare il sismabonus-acquisti potenziato al 110% siano ormai ridotte (la conversione in legge del Decreto Legge PNRR2 ha prorogato la scadenza del preliminare al 30 giugno 2022), almeno fino al 31 dicembre 2024 resta sempre la possibilità di utilizzare questa detrazione con aliquota “ordinaria”, come prevede l’art. 16, comma 1-septies del D.L. n. 63/2013.

Sismabonus-acquisti: nuovo intervento dell’Agenzia delle Entrate

L’argomento è stato oggetto di numerosi interventi dell’Agenzia delle Entrate. L’ultimo è la risposta n. 423 del 12 agosto 2022 in cui il Fisco chiarisce un caso molto particolare.

Nel caso di specie il compendio edilizio è censito in Catasto con un'unica particella, ma consta di due strutture adiacenti (una comprende un locale ad uso palestra, e l'altra i 3 locali ad uso ufficio), separate da un "giunto sismico", cioè da uno «[...] spazio vuoto che si interpone tra due edifici, in modo tale che essi sotto le azioni di un terremoto possano oscillare senza urtarsi e trasmettersi reciprocamente oscillazioni».

La presenza di due distinte unità strutturali ha portato alla presentazione di due distinte autorizzazioni sismiche:

• una richiesta di autorizzazione sismica ex art. 93-94 DPR 380/01 per lavori di demolizione e ricostruzione;
• una richiesta di autorizzazione sismica per intervento di minore rilevanza ex art. 93-94-bis DPR 380/01.

Il titolo abilitativo rilasciato dal Comune autorizza la «demolizione e la ricostruzione con destinazione residenziale (ex art. 3 comma 1 lett. "e" DPR n. 380/01), dell'unità strutturale indicata come "locale ad uso palestra", dalla quale si ricaveranno a fine lavori n. 14 unità residenziali e la ristrutturazione edilizia (ex art. 3 comma 1 lett. "d" DPR n. 380/01) di quella indicata come "tre locali ad uso ufficio" dalla quale si ricaveranno, a fine lavori, due unità residenziali e due da destinare ad uso "studi medici"».

Sismabonus-acquisti: le domande

A questo punto ecco le domande:

1. ai fini dell'accesso al "sismabonus acquisti" la demolizione e ricostruzione di interi edifici si ritiene realizzata anche quando il permesso di costruire autorizza la "demolizione e ricostruzione" di alcune porzioni di fabbricato "strutturalmente indipendenti" e la sola ristrutturazione di altre?
2. come deve essere interpretato l'articolo 3, comma 3, del DM. n. 58 del 2017, come modificato dal DM 24 del 2020 ed, in particolare, quale è la data ultima entro cui, nella fattispecie esposta, si può presentare l'asseverazione del rischio sismico allo sportello unico del comune?
3. i futuri acquirenti, persone fisiche, in relazione alle spese d'acquisto che saranno sostenute, soddisfatte le restanti condizioni previste dalla legislazione vigente hanno titolo a fruire del sismabonus acquisti, sia per gli immobili ricavati dall'unità immobiliare demolita e ricostruita che per quelli ricavati dalla unità immobiliare oggetto di ristrutturazione?

Sismabonus-acquisti: demolizione parziale

Relativamente ai primi due quesiti, l’Agenzia delle Entrate ha preliminarmente ricordato la normativa agevolativa, rilevando che l’art. 16, comma 1-septies del D.L. n. 63/2013 riconosce una detrazione limitata agli acquisti di immobili ubicati nelle zone ad alto rischio sismico (1, 2 e 3), a condizione che per effetto dell'intervento stata ottenuta la riduzione di almeno una classe di rischio sismico e che l'acquisto sia effettuato, nel rispetto della tempistica prescritta, dalle imprese che hanno realizzato l'unità immobiliare «[...] mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, allo scopo di ridurne il rischio sismico [...]».

La norma è chiara e fa riferimento alla demolizione e ricostruzione dell'intero edificio che è uno dei requisiti richiesti per accedere alla detrazione fiscale. Ne consegue che l'agevolazione può essere fruita in relazione ai soli acquisti delle unità immobiliari realizzate previa demolizione e ricostruzione dell'edificio preesistente, mentre non potranno accedere al bonus edilizio gli acquirenti delle unità immobiliari realizzate in seguito alla ristrutturazione o al risanamento dell'edificio non demolito, fermo restando che i medesimi acquirenti - in presenza di tutte le condizioni di legge - potranno accedere alla detrazione prevista dal articolo 16-bis del TUIR.

Sismabonus-acquisti: data asseverazione e inizio procedure

Per quanto alle procedure autorizzatorie avviate prima del 1° gennaio 2017 - data da cui è agevolabile l'intervento edilizio - l'Agenzia delle entrate, con risposta ad interpello n. 749 del 27 ottobre 2021, ha già chiarito che l'articolo 1, comma 68, della legge n. 178 del 2020 (Legge di bilancio per il 2021), ha integrato il comma 1-bis dell'articolo 16 del DL n. 63 del 2013, aggiungendo «[...] le parole «ovvero per i quali sia stato rilasciato il titolo edilizio».

Conseguentemente, nell'attuale formulazione la normativa citata riconosce il beneficio «Per le spese sostenute dal 1º gennaio 2017 [...] per gli interventi di cui all'articolo 16-bis, comma 1, lettera i), del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, le cui procedure autorizzatorie sono iniziate dopo la data di entrata in vigore della presente disposizione ovvero per i quali sia stato rilasciato il titolo edilizio, su edifici ubicati nelle zone sismiche ad alta pericolosità (zone 1 e 2) di cui all'ordinanza del Presidente del Consiglio dei ministri n. 3274 del 20 marzo 2003 [...]».

Pertanto, «[...] Per effetto del richiamo contenuto nel citato comma 1-septies dell'articolo 16 del decreto legge n. 63 del 2013, al comma 1-quater del medesimo articolo 16, che a sua volta richiama il comma 1-bis [...]» la novellata previsione dispiega effetti anche nei confronti dei beneficiari della detrazione prevista dal citato comma 1-septies, del DL n. 63 del 2013, sempreché il titolo abilitativo sia stato rilasciato successivamente al 1° gennaio 2017 e risultino rispettate tutte le ulteriori condizioni previste dal legislatore.

La citata risposta n. 749 del 2021 ha ricordato, altresì, che la Commissione costituita dal Consiglio superiore dei lavori pubblici per il monitoraggio dell'applicazione del DM n. 58 del 28 febbraio 2017, con parere del 9 agosto 2021 ha evidenziato la finalità della modifica apportata al citato comma 1-bis dell'articolo 16 del DL n. 63 del 2013, precisando che dette «[...] modifiche sono entrate in vigore a partire dal 1° gennaio 2021 e, pertanto, la nuova disposizione si applica alle spese sostenute a partire da tale ultima data» (cfr, risposta ad interpello n. 775 del 10.11.2021).

Le previsioni di cui all'articolo 3 del decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti 28 febbraio 2017, n 58, secondo cui «il progetto degli interventi per la riduzione del rischio sismico e l'asseverazione di cui al comma 2, devono essere allegati alla segnalazione certificata di inizio attività o alla richiesta di permesso di costruire, al momento della presentazione allo sportello unico competente di cui all'articolo 5 del citato decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001, per i successivi adempimenti, tempestivamente e comunque prima dell'inizio dei lavori», non potevano trovare applicazione nel caso di specie, dato che le procedure autorizzatorie risultavano già avviate (dicembre 2016).

Considerato, inoltre, che l'immobile in argomento è sito in una zona a rischio sismico 2, si ritiene applicabile quanto chiarito dalla circolare 25 giugno 2021, n. 7/E, documento di prassi con cui, richiamata la risoluzione n. 38/E del 3 luglio 2020, è stato precisato che il sismabonus acquisti - in conformità al parere del Consiglio superiore dei lavori pubblici del 5 giugno 2020 - spetta anche agli acquirenti delle unità immobiliari ubicate nelle zone sismiche 2 e 3, oggetto di interventi le cui procedure autorizzatorie sono iniziate prima del 1° maggio 2019 (data di entrata in vigore delle disposizioni che hanno esteso l'agevolazione anche agli immobili ubicati nei comuni ricadenti in zona sismica 2 e 3) a condizione che l'asseverazione sia depositata entro la data del rogito.

Ciò premesso, anche nel caso di specie il beneficio di cui al citato comma 1- septies resta subordinato al preventivo deposito dell'asseverazione, entro la data del rogito, presso il competente Ente locale, nel presupposto che l'acquisto sia effettuato da un'impresa di costruzione.

L'Agenzia ha già chiarito che l'impresa venditrice può anche avvalersi di imprese terze per l'effettiva esecuzione dell'opera a condizione che, almeno in via astratta, possa dimostrare di essere un'impresa di

costruzione/ristrutturazione, alla luce del codice ATECO utilizzato (41.20) o dell'oggetto sociale di cui all'atto costitutivo (cfr, risposte ad interpello n. 93 del 24 marzo 2020 e n. 320 del 10 maggio 2021).