Ampliamento volumetrico e sanatoria edilizia: nuova sentenza sul costo di costruzione

Ampliamento volumetrico, cambio di destinazione d’uso da artigianale a terziario, istanza di sanatoria edilizia tramite accertamento di conformità e calcolo del costo di costruzione. Sono tutti temi trattati dal Consiglio di Stato nella sentenza n. 7191 del 17 agosto 2022 che ci consente di approfondire l’argomento.

Ampliamento volumetrico e sanatoria edilizia: il caso trattato dal Consiglio di Stato

Nel caso oggetto dell’intervento di secondo grado, è stata contestata la sentenza del TAR che aveva confermato i seguenti provvedimenti:

• la nota del comune recante la determinazione del contributo di cessione delle aree a standards ai sensi del d.m. n. 1444 del 1968;
• la nota del comune recante la determinazione del pagamento delle somme dovute a titolo di contributo di costruzione per il rilascio del permesso di costruire.

Nel dettaglio, l’appellante aveva presentato istanza di permesso di costruire in sanatoria per talune opere abusive ed in particolare per un ampliamento (di circa 40 mq.) del piano terra/rialzato a destinazione terziaria, nonché per il cambio di destinazione d’uso da artigianale a commerciale/terziario di parte del piano terra e parte del piano ammezzato (per circa mq. 890).

Con il primo provvedimento il comune ha rilasciato il permesso di costruire in sanatoria e ha determinato l’oblazione dovuta per l’ampliamento e il cambio di destinazione d’uso dell’immobile da artigianale a terziario, stabilendo inoltre la cessione delle aree da destinare a spazio pubblico (standards).

A seguito della interlocuzione tra le parti e della proposizione del ricorso introduttivo il comune ha ripetuto l’istruttoria e ha confermato il precedente, già impugnato, provvedimento. Da qui il ricorso rigettato dal TAR e l’appello al Consiglio di Stato.

L’appello

L’appellante ha contestato la violazione degli artt. 16 (Contributo per il rilascio del permesso di costruire) e 19 (Contributo di costruzione per opere o impianti non destinati alla residenza) del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) poiché l’amministrazione avrebbe calcolato in modo erroneo il costo di costruzione e gli oneri di urbanizzazione. Secondo il ricorrente, l’amministrazione avrebbe calcolato gli oneri di urbanizzazione sulla base di una volumetria già esistente e, pertanto, si tratterebbe di costi che il privato avrebbe già interamente pagato al momento del rilascio del titolo originario. Inoltre, i costi non sarebbero dovuti in caso di solo cambio di destinazione d’uso.

Inoltre, l’amministrazione, in violazione degli artt. 1 e 5 del d.m. n. 1444 del 1968 e in eccesso di potere, avrebbe disposto la cessione di aree standard sulla base di presupposti che nella fattispecie non ricorrerebbero.

La decisione del Consiglio di Stato

I giudici di Palazzo Spada hanno ricordato un orientamento pacifico della giurisprudenza amministrativa per cui l’istanza di sanatoria edilizia ha un preciso valore confessorio dell’abuso. Nel caso in esame l’appellante ha presentato un’istanza di permesso in sanatoria in relazione ad un aumento volumetrico abusivo con cambio di destinazione funzionale dell’immobile (da artigianale a terziario) con evidente aggravio del carico urbanistico e conseguente doverosità del pagamento del costo di costruzione, che l’amministrazione, in esatta applicazione dell’art. 36 del d.P.R. n. 380 del 2001, ha correttamente calcolato in maniera doppia.

Ciò che rileva ai fini del calcolo del contributo di costruzione è l’oggetto sostanziale dell’intervento, questo essendo determinante per stabilire l’effettiva incidenza sul carico urbanistico.

Per questo motivo:

1. il pagamento degli oneri di urbanizzazione è connesso all’aumento del carico urbanistico determinato dal nuovo intervento, nella misura in cui da ciò deriva un incremento della domanda di servizi nella zona coinvolta dalla costruzione; del resto, gli oneri di urbanizzazione si caratterizzano per avere natura compensativa rispetto alle spese di cui l’Amministrazione si fa carico per rendere accessibile e pienamente utilizzabile un nuovo o rinnovato edificio, purché vi sia una nuova destinazione, dato che non può essere chiesto due volte il pagamento per gli stessi interventi di sistemazione e adeguamento del contesto urbanistico;
2. è stata ritenuta sufficiente, al fine della configurazione di un maggior carico urbanistico, la circostanza che, quale effetto dell’intervento edilizio, sia mutata la realtà strutturale e la fruibilità urbanistica, con oneri riferiti all’oggettiva rivalutazione dell’immobile e funzionali a sopportare l’aggiuntivo carico socio-economico che l’attività edilizia comporta;
3. considerato che il fondamento del contributo di urbanizzazione non consiste nel titolo edilizio in sé, ma nella necessità di ridistribuire i costi sociali delle opere di urbanizzazione, facendoli gravare su quanti beneficiano delle utilità derivanti dalla presenza delle medesime secondo modalità eque per la comunità, nel caso di ristrutturazione edilizia, il pagamento degli oneri di urbanizzazione è dovuto solo nel momento in cui l’intervento va a determinare un aumento del carico urbanistico (il che può verificarsi anche nel caso in cui la ristrutturazione non interessi globalmente l’edificio, ma, a causa di lavori anche marginali, ne risulti comunque mutata la realtà strutturale e la fruibilità urbanistica.

Conclusioni

Pertanto, nel caso in esame, il costo di costruzione è stato correttamente quantificato dall’amministrazione ai sensi dell’art. 19 del d.P.R. n. 380 del 2001 giacché l’istanza di sanatoria ha ad oggetto un abuso che implica un mutamento di destinazione funzionale dell’immobile con oggettive ricadute sul carico urbanistico.