Manutenzione straordinaria e bonus edilizi: quali opere accedono al Sismabonus?

Con l’art. 16 del D.L. n. 63/0213, il legislatore ha introdotto il cd “Sismabonus", l'agevolazione fiscale legata agli interventi di ristrutturazione edilizia previsti dall’art. 16-bis, comma 1, lettera i)  del D.P.R. n. 917/1986 (TUIR) per lavori inerenti le parti strutturali di un edificio. Attenzione però, perché le agevolazioni maggiorate non riguardano soltanto l’intervento strutturale in sè: come specificato anche nella Risoluzione n. 147/E del 29 novembre 2017 dell’Agenzia delle Entrate, anche le opere di manutenzione ordinaria e straordinaria accedono alla maggiore percentuale di detrazione, se funzionali al completamento dell’intervento.

Sismabonus e opere di completamento: quale detrazione spetta?

Ricordiamo che per usufruire del Sismabonus le opere devono essere realizzate su edifici che si trovano nelle zone sismiche ad alta pericolosità (zone 1 e 2) e nella zona 3, prevedendo una detrazione del 50% calcolata su un ammontare complessivo di 96.000 euro per unità immobiliare per ciascun anno, ripartita in 5 quote annuali di pari importo, nell’anno in cui sono state sostenute le spese e in quelli successivi.

La percentuale di detrazione è elevata:

• al 70% (75% in caso di condominio) quando dalla realizzazione degli interventi deriva una riduzione del rischio sismico, che determini il passaggio ad una classe di rischio inferiore;
• all’80% (85% in caso di condominio) se dall’intervento deriva il passaggio a due classi di rischio inferiori;
• al 110% per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 30 giugno 2022, ai sensi dell'articolo 119, comma 4 del D.L. n. 34 del 2020(/cd. “Decreto Rilancio”).

Inoltre se l'intervento per la riduzione del rischio sismico viene effettuato mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, chi compra l’immobile nell’edificio ricostruito può usufruire di una detrazione (cd. "Sismabonus acquisti") pari al:

• 75% del prezzo di acquisto della singola unità immobiliare, come riportato nell’atto pubblico di compravendita, se dalla realizzazione degli interventi deriva una riduzione del rischio sismico che determini il passaggio a una classe di rischio inferiore;
• 85% del prezzo della singola unità immobiliare, risultante nell’atto pubblico di compravendita, se la realizzazione degli interventi comporta una riduzione del rischio sismico che determini il passaggio a due classi di rischio inferiore.

Con il comma 4 dell'art. 119 del Decreto Rilancio, le aliquote del 75% e dell’85% sono state elevate al 110%, riservando l’agevolazione a chi acquista da un’impresa un immobile a seguito di un intervento di demolizione e ricostruzione che ha comportato il passaggio ad una classe inferiore di rischio sismico, a condizione che la compravendita avvenga entro 30 mesi dalla data di fine lavori.

Manutenzione straordinaria e ordinaria su interventi antisismici: si applica il Sismabonus

Ecco quindi che, anche per i lavori antisismici, come per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, vale il principio secondo cui l’intervento di categoria superiore assorbe quelli di categoria inferiore ad esso collegati. La detrazione prevista per gli interventi antisismici può quindi essere applicata, per esempio, anche alle spese di manutenzione ordinaria (tinteggiatura, intonacatura, rifacimento di pavimenti, eccetera) e straordinaria, purché necessarie e collegate al completamento dell’opera.

Stesso discorso vale nel caso di lavori effettuati da un contribuente sia su parti comuni condominiali che all’interno della propria unità immobiliare: la detrazione spetta nei limiti di spesa previsti applicabili separatamente per ciascun intervento e gli interventi di manutenzione straordinaria sono assorbiti dalla categoria di rango superiore, qualificabili come interventi di cui all'articolo 16-bis, comma 1, lettera i) del Tuir, finalizzati al completamento della più ampia opera antisismica, anche se realizzati sulle unità immobiliari facenti parte dell'edificio e non sulle parti comuni dell'edificio stesso.