Superbonus 110% e condomini: scadenze, residenzialità, requisiti, ripartizione e imputazione delle spese

Messa da parte la data del 30 settembre 2022 che chiude l'utilizzo del superbonus 110% per gli edifici unifamiliari che entro questa data non hanno completato il 30% dell'intervento complessivo, è possibile tornare a parlare di questa importante misura fiscale applicata ai soggetti beneficiari che più di tutti hanno investito utilizzando questa detrazione fiscale.

Superbonus 110% e condomini: orizzonte temporale

Stiamo parlando degli interventi realizzati dai soggetti di cui all'art. 119, comma 9, lettera a) del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio) ovvero:

• dai condomini, condomini minimi o assimilati tali per avere parti in comune come definite all'art. 1117 del codice civile;
• dalle persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche.

Per gli interventi realizzati dai suddetti soggetti, l'art. 119, comma 8-bis, primo periodo, del Decreto Rilancio ha previsto un'eccezione temporale alla scadenza generale del 30 giugno 2022, definendo un decalage di aliquota:

• 110% fino al 31 dicembre 2023;
• 70% per tutto il 2024;
• 65% per tutto il 2025.

Primo appunto: la disciplina fiscale consente di portare in detrazione le "spese sostenute" in questi periodi, quindi non bisogna dimenticare che a nulla vale se un intervento è stato avviato nel 2022, 2023, 2024 o 2025, ciò che rileva ai fini dell'utilizzo dell'aliquota del 110%, 70% o 65% è il momento del "bonifico parlante", ovvero l'atto che determina l'utilizzo di questa detrazione.

Superbonus 110% e condomini: la residenzialità

Come riportato in premessa, questi soggetti sono quelli che più di tutti hanno investito in superbonus 110%, almeno per quanto concerne la sua anima "energetica". I dati aggiornati da Enea ad agosto 2022 hanno registrato il 48% degli investimenti da questi beneficiari ovvero 20.657.503.051,41 euro su un totale di 43.018.493.039,02 euro.

Relativamente a questa tipologia di soggetto l'Agenzia delle Entrate è da sempre pacifica su un concetto: l'immobile su cui si interviene deve avere natura residenziale. Tale concetto di residenzialità è stato espresso per la prima volta con la prima circolare n. 24/E dell'8 agosto 2020, poi con la circolare n. 30/E del 20 dicembre 2020, con la circolare n. 23/E del 23 giugno 2022 per poi essere ribadito in alcune risposte ad interpello tra le quali ricordiamo:

• la risposta n. 10 dell' 11 gennaio 2022;
• la risposta n. 298 del 25 maggio 2022;
• la risposta n. 306 del 26 maggio 2022;
• la risposta n. 314 del 30 maggio 2022.

Dopo tanti chiarimenti siamo arrivati a definire alcuni concetti chiave per cui:

• in un edificio "residenziale nel suo complesso", ovvero con superficie catastale residenziale complessiva maggiore del 50%, il superbonus per interventi trainanti realizzati sulle parti comuni spetta a tutte le unità immobiliari che lo compongono, anche a quelle di natura non residenziale; su tali unità immobiliari è, però, precluso l'utilizzo del superbonus per gli eventuali interventi "trainati";
• in un edificio "non residenziale nel suo complesso", ovvero con superficie catastale residenziale complessiva minore del 50%, il Superbonus per interventi realizzati sulle parti comuni spetta solo ai possessori di unità immobiliari residenziali che potranno, peraltro, fruire del Superbonus anche per interventi "trainati" realizzati sui propri immobili, sempreché questi ultimi non rientrino tra le categorie catastali degli immobili "di lusso" escluse (A/1, A/8 e A/9).

L'Agenzia delle Entrate ha anche chiarito che, ai fini della verifica della natura "residenziale" dell'edificio, non va conteggiata la superficie catastale delle pertinenze delle unità immobiliari di cui lo stesso si compone. Pertanto, ad esempio, nel caso di un box o di una cantina pertinenziale di una abitazione, oppure di un magazzino pertinenziale di una unità immobiliare, la superficie catastale di tali pertinenze non va considerata.

Secondo appunto: è stato chiarito che nel caso di interventi che comportino il cambio di destinazione di uso di una o più unità immobiliari all’interno di un edificio, la verifica che tale edificio abbia prevalentemente funzione residenziale va effettuata considerando la situazione esistente al termine dei lavori.

Superbonus 110% e condomini: requisiti

Concentrando la nostra attenzione sugli interventi di riqualificazione energetica di cui all'art. 119, commi 1 e 2 del Decreto Rilancio, occorre ribadire alcuni concetti chiave:

• la norma presuppone la realizzazione di uno degli interventi trainanti di cui al comma 1 da realizzare, nel caso di condomini, sulle parti comuni dell'edificio;
• la norma consente la realizzazione di interventi di riqualificazione (art. 14 del D.L. n. 63/2013) energetica sulle singole unità immobiliari, solo se realizzati congiuntamente ai primi;
• la norma consente l'istallazione di impianti fotovoltaici e colonnine di ricarica solo se congiuntamente agli interventi trainanti.

Gli interventi trainanti più gettonati in questi due anni e mezzo di utilizzo del superbonus sono quelli di isolamento termico che prevedono:

• la coibentazione delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate di almeno il 25% della superficie disperdente lorda dell'edificio;
• l'utilizzo di materiali isolanti che rispettino i CAM di cui al DM 11 ottobre 2017.

Terzo appunto: da ricordare che complessivamente, la realizzazione degli interventi trainanti e trainati deve assicurare il doppio salto di classe energetica o il raggiungimento della classe energetica più alta.

Superbonus 110% e condomini: ripartizione e imputazione delle spese

Concludiamo questo approfondimento sull'utilizzo del Superbonus 110% nei condomini rilevando un aspetto forse troppo poco analizzato: la ripartizione e l'imputazione delle spese. Un tema sul quale l'Agenzia delle Entrate non si è espressa ma che, in realtà, non necessita di particolari accorgimenti se non quelli stabiliti nel Capo II del codice civile dedicato al condominio ed in particolare:

• l'art. 1118 che pone un espresso divieto alla rinuncia del singolo condomino al suo diritto sulle parti comuni e alla possibilità di sottrarsi all'obbligo di contribuire;
• l'art. 1119 per il quale le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio;
• l'art. 1123 che definisce le modalità di ripartizione delle spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio.

Come tutte le spese, anche quelle per gli interventi di superbonus 110% vanno ripartite sulla base delle tabelle millesimali. Negli interventi di superbonus 110% esistono spese:

• ammissibili perché rientranti nei requisiti, nei limiti di spesa e nell'orizzonte temporale previsti dalla norma;
• non ammissibili.

Anche per la realizzazione del cappotto termico possono esserci spese che è possibile portare in detrazione e spese che non rientrano nei requisiti stabiliti all'art. 14 del D.L. n. 63/2013 (si pensi, ad esempio, al cappotto termico posato su una superficie non disperdente). Tutte queste spese vanno ripartite tra tutti i condomini sulla base delle tabelle millesimali.

Diverse considerazioni è possibile fare sull'imputazione delle spese. L'art. 119, comma 9-bis del Decreto Rilancio, oltre a prevedere una diversa modalità di approvazione degli interventi di superbonus da parte dell'assemblea condominiale (maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio), offre una diversa possibilità di imputazione delle spese. L'assemblea condominiale, con la stessa maggioranza dell'approvazione degli interventi, può deliberare l'imputazione a uno o più condomini dell'intera spesa riferita all'intervento deliberato, a condizione che i condomini ai quali sono imputate le spese esprimano parere favorevole.