Sanatoria, accertamento di conformità e condono: le soluzioni per gli abusi edilizi

Riscontrare un illecito edilizio non significa che la PA deve necessariamente ingiungere un ordine di demolizione. Se infatti si accertano i presupposti per una sanatoria di abusi formali o per accedere al condono di abusi sostanziali, il responsabile dell’abuso deve essere essere informato ed essere messo nelle condizioni di scegliere – e mettere in atto - tra le possibili alternative.

Sanatoria, condono e abusi edilizi: la sentenza del TAR

Si tratta di un dovere alla base dell’azione del potere amministrativo, come conferma la sentenza n. 12768/2022 del TAR Lazio, con cui il Collegio ha ordinato a un Comune di ottemperare al giudicato di una precedente sentenza che aveva annullato un ordine di archiviazione e non attestazione di una SCA e un ordine di demolizione relativo a un immobile, costruito in forza di un nulla osta edilizio ante ’68.

L’ordine demolitorio era stato emesso in base all’intervenuta decadenza (automatica) del titolo edilizio, a causa delle delle dimissioni del direttore dei lavori, alla cui sostituzione l’allora proprietaria del fabbricato non aveva mai provveduto.

Il TAR aveva giudicato “eccessiva” l'ordinanza di demolizione, perché adottata in violazione del principio di proporzionalità: l’Amministrazione aveva infatti ingiunto la demolizione dell’intero edificio senza considerare che almeno una parte di esso avrebbe potuto risultare legittima, in quanto edificata in forza di un titolo ancora valido ed efficace alla data delle dimissioni del direttore dei lavori. Per altro non era stata considerata la posizione giuridica dei destinatari, che non erano stati preavvertiti della possibilità di chiedere, limitatamente alla porzione abusiva, la sanatoria “a regime” a seguito di accertamento di conformità ex art. 36 d.P.R. n. 380/2001 e art. 22 della l.r. Lazio n. 15/2008, oppure di presentare istanza di condono degli abusi sostanziali. Infine, non era stato fatto presente che l’immobile poteva essere ricondotto a conformità mediante l’esecuzione di lavori.

Il Comune non aveva poi ottemperato al giudicato, né fornito riscontro sull’istanza di condono presentata nel frattempo dai proprietari, ai sensi della legge n. 47/1985 (cd “Primo Condono Edilizio”). Da qui, il nuovo ricorso al tribunale amministrativo.

Obbligo di adempimento della PA

Sulla questione, il Tar ha evidenziato che l’Amministrazione aveva l’obbligo di avviare, nel contraddittorio con gli interessati, un nuovo iter procedimentale, funzionale al recupero della legittimità edilizia dell’immobile, almeno sulla porzione di fabbricato da considerarsi abusiva, sondando tutte le alternative a disposizione al fine di ovviare alla soluzione della demolizione, giudicata eccessivamente drastica in rapporto alle peculiarità del caso concreto: “La corretta esecuzione del pronunciamento giudiziale, avrebbe imposto l’accertamento sulla parte di immobile edificata prima dell’intervenuta decadenza (automatica) del titolo, da considerarsi pienamente legittima, e quale invece la parte edificata in data successiva, l’unica a poter essere ritenuta abusiva.”

In particolare, rispetto alla porzione abusiva, l’Amministrazione avrebbe dovuto verificare la percorribilità di soluzioni alternative alla demolizione insieme agli attuali proprietari, potendo optare per:

• la sanatoria ordinaria, diretta ad ottenere l’accertamento di conformità ex art. 36 d.P.R. n. 380/2001 nonché 22 L.R. n. 15/2008 in presenza di abusi cd “formali”;
• le “sanatorie straordinarie” (cd condoni) varate nel corso degli anni dal legislatore nazionale con riguardo ai veri e propri abusi sostanziali, fatta salva comunque l’ulteriore possibilità di “ricondurre l’immobile a conformità mediante l’esecuzione di lavori a tal fine necessari”.

Questo perché “il comportamento omissivo del Comune ha indotto la proprietaria a non avvalersi dei predetti benefici, tant’è che ha chiesto il condono per il solo box, e non per l’edificio principale, evidentemente indotta a confidare (erroneamente) dello stato di legittimità dell’immobile”.

In conclusione, la sentenza poneva chiaramente in capo al Comune l’obbligo di riavviare il procedimento, attivando un’interlocuzione con gli attuali proprietari al fine di esaminare le possibilità di ricondurre a legalità l’immobile “mediante il ricorso agli istituti soprarichiamati, ritenendo i predetti “rimessi in termini” per la presentazione delle relative istanze”.

Andava accertato quale fosse la porzione di fabbricato già realizzata precedentemente alle dimissioni del direttore dei lavori e quali invece le opere eseguite in un momento successivo, con l’obiettivo di “salvaguardare” le prime, per poi valutare eventualmente la sanabilità delle seconde e ricondurre l’intero fabbricato a legalità sul piano edilizio, come auspicato dal giudicato.

Il Comune invece non ha mai riaperto l’iter procedimentale al fine di appurare quale sia la porzione del fabbricato da considerarsi abusiva, essendo rimasto del tutto inerte. A fronte di tale perdurante inerzia dell’Amministrazione, sono stati gli interessati ad attivarsi, presentando, un’istanza di “definizione degli illeciti edilizi” ai sensi della L. n. 47 del 1985 (cd primo condono), rimasta priva di riscontro.

Di conseguenza, il ricorso è stato accolto, con la prescrizione al Comune di esaminare nuovamente la domanda “integrativa” di condono edilizio "nel rispetto dello spirito di massima collaborazione con gli attuali proprietari dell’immobile che deve guidare l’agere dell’Amministrazione comunale in sede di riedizione del potere", ordinando di esitare la domanda con un provvedimento espresso entro 60 giorni dalla notifica della sentenza.