Abusi edilizi, nuovo no alla sanatoria condizionata

La sanatoria condizionata all'esecuzione di interventi sulle opere abusive, dopo la presentazione dell'istanza di accertamento di conformità ex art. 36 del Testo Unico Edilizia è impossibile, sia da un punto di vista formale che sostanziale.

Abusi edilizi: il no del Consiglio di Stato alla sanatoria condizionata

Sulla base di questi presupposti, il Consiglio di Stato ha respinto, con la sentenza n. 8713/2022, l'appello presentato contro i provvedimenti di un'Amministrazione Comunale che nel tempo si sono susseguiti (diniego di sanatoria, ordine di demolizione e acquisizione al patrimonio comunale del bene e dell'area di sedime) per opere abusive consistenti nell'ampliamento di un'unità abitativa e nella realizzazione di un manufatto in legno di 16 mq.
Su questi interventi erano state depositate due istanze ex art. 36 del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) per l’accertamento della compatibilità paesaggistica ed urbanistica dei due manufatti. Nelle domande veniva anche richiesta la loro conservazione solo parziale, mediante la demolizione di alcune parti.

Sulla questione, il Consiglio ha rimarcato un importante assunto già specificato dal TAR, ovvero l’esatta individuazione dell’opera di cui si richiede l’accertamento di conformità: “il permesso di costruire in sanatoria contenente prescrizioni è in palese contrasto con l'art. 36 del d.P.R. n. 380/2001 poiché postulerebbe non già la cd. doppia conformità delle opere abusive pretesa dalla disposizione in parola, ma una sorta di conformità ex post, condizionata all'esecuzione delle prescrizioni e quindi non esistente al tempo della presentazione della domanda di sanatoria, ma, eventualmente, solo alla data futura ed incerta in cui la richiedente avrebbe ottemperato alle prescrizioni”. 

In sostanza, spiega Palazzo Spada, il Giudice di primo grado ha individuato correttamente una ragione preclusiva all’ottenimento del titolo ex art. 36 del D.P.R. n. 380/2001 consistente nell’impossibilità di ottenere la sanatoria mediante la realizzazione di opere.

Sanatoria condizionata: perché non è possibile richiederla

Si tratta di una statuizione conforme al costante orientamento del Consiglio: la sanatoria di cui all’art. 36 del d.P.R. n. 380/2001, si fonda sul rilascio di un provvedimento abilitativo sanante da parte della competente Amministrazione, sempre possibile previo accertamento di conformità o di non contrasto delle opere abusive non assentite agli strumenti urbanistici vigenti nel momento della realizzazione e in quello della richiesta, previo accertamento di compatibilità paesaggistica nelle ipotesi in cui l’area sia assoggettata a vincolo paesaggistico, tassativamente limitato alle sole fattispecie contemplate dall’art. 167 comma 4, del D.Lgs. n. 42/2004 (Codice dei Beni Culturali e del paesaggio).
Inoltre, è la stessa qualificazione in termini di sanatoria del provvedimento scolpito dall'art. 36 che importa l'esclusione dal suo ambito di quelle opere progettate al fine di ricondurre l'opus nel perimento di ciò che risulti conforme alla disciplina urbanistica e quindi assentibile.

Il rilascio di un permesso in sanatoria con prescrizioni, con le quali si subordina l'efficacia dell'accertamento alla realizzazione di lavori che consentano di rendere il manufatto conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della domanda o al momento della decisione, contraddice, innanzitutto sul piano logico, la rigida statuizione normativa poiché si farebbe a meno della doppia conformità dell'opera richiesta dalla norma se si ammettesse l'esecuzione di modifiche postume rispetto alla presentazione della domanda di sanatoria.

Condizioni per la compatibilità paesaggistica

Inoltre, la valutazione di compatibilità paesaggistica non può riferirsi al manufatto ottenuto grazie alle modifiche proposte, in quanto, ai sensi dell'art. 167, co. 4, d.lgs. n. 42 /2004, è consentita la sanatoria delle opere così come esistenti al momento dell'istanza e non delle opere progettate in maniera da alterarne la consistenza originari. Questi principi ostano al rilascio del permesso ma in ogni caso esso non sarebbe assentibile anche sull’opera effettivamente esistente.
Come previsto dall’art. 167, co. 4, del D.Lgs. n. 42/2004, sono infatti suscettibili di sanatoria esclusivamente:

• i lavori che non determinano la creazione di superfici utili o volumi ovvero aumento di quelli legittimamente realizzati;
• i lavori effettuati con materiali in difformità dall'autorizzazione paesaggistica
• i lavori comunque configurabili quali interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria ai sensi dell'articolo 3 del D.P.R. n. 380/2001.

Al contrario, sono considerati sempre rilevanti dal punto di vista paesaggistico lavori che determinino incremento di superficie o di volumetria. Dato che il manufatto in questione determina un incremento di superficie e di volume, esso non può essere ricompreso nella previsione di cui all’art. 167, co. 4, del D.Lgs. n. 42/2004.

Definizione dei volumi tecnici

Inoltre il locale non può essere considerato come volume tecnico, in cui rientrano esclusivamente quelli destinati ad ospitare impianti necessari per l'utilizzo dell'abitazione e che si risolvono in semplici interventi di trasformazione senza generale aumento di carico territoriale o di impatto visivo. Possono, quindi, “considerarsi volumi tecnici solo quei volumi che sono realizzati per esigenze tecnico-funzionali della costruzione (per la realizzazione di impianti elettrici, idraulici, termici o di ascensori), che non possono essere ubicati all'interno di questa e che sono del tutto privi di propria autonoma utilizzazione funzionale, anche potenziale”. Tale non può essere un manufatto di circa 16 mq e composto da una camera ad uso residenziale ed altro manufatto in muratura destinato a locale bagno.

La nozione di pertinenza urbanistica

Infine, si ribadisce anche il fatto che “il concetto di pertinenza urbanistica è più ristretto rispetto a quella civilistico ed è applicabile solo ad opere di modesta entità, che risultino accessorie rispetto ad un'opera principale, non a quelle che da un punto di vista delle dimensioni e della funzione, si connotino per una propria autonomia rispetto all'opera principale e non siano coessenziali alla stessa”.
Pertanto, occorre considerare non solo il rapporto funzionale di accessorietà con la cosa principale, ma anche le caratteristiche dell’opera in sé sotto il profilo dell’autonomo impatto urbanistico sul territorio, sicché esso si fonda sulla assenza di autonoma destinazione del manufatto pertinenziale, di incidenza sul carico urbanistico e di modifica all’assetto del territorio.