Abusi edilizi e cambio di destinazione d’uso: interviene il Consiglio di Stato

Quando si parla di abusi edilizi, ordine di demolizione, accertamento di conformità, sanatoria, condono,...esistono alcuni principi consolidati dopo anni di interventi della giurisprudenza. Altri temi, invece, sono sempre nel limbo delle interpretazioni con continui riferimenti alle norme regionali.

Abusi edilizi e cambio di destinazione d’uso: la sentenza del Consiglio di Stato

Argomenti soggetti a continui interventi dei tribunali di ogni ordine e grado con sentenze che vanno sempre lette e contestualizzate per comprenderne al meglio la loro portata. Interessante è la sentenza del Consiglio di Stato n. 9503 del 2 novembre 2022 che ci consente di approfondire due diverse tematiche:

• la legittimità di un ordine di demolizione emesso a distanza di parecchio tempo dalla realizzazione dell’abuso;
• il cambio di destinazione d’uso senza opere edilizie disposto sia dalla normativa primaria statale che da quella regionale e da quella secondaria comunale.

Abusi edilizi: quali sono gli effetti del tempo?

Relativamente al primo punto esiste ormai un principio consolidato della giurisprudenza che dovrebbe ormai essere noto a tutti. L’ordine di demolizione:

• è un atto di natura vincolata e rigidamente ancorato al ricorrere dei relativi presupposti in fatto e in diritto;
• non richiede motivazioni in ordine alle ragioni di pubblico interesse (diverse da quelle inerenti al ripristino della legittimità violata) che impongono la rimozione dell’abuso.

Principi che non ammettono deroghe neppure nell’ipotesi in cui:

• l’ingiunzione di demolizione intervenga a distanza di tempo dalla realizzazione dell’abuso;
• il titolare attuale non sia responsabile dell’abuso e il trasferimento non denoti intenti elusivi dell’onere di ripristino.

Sostanzialmente il decorrere del tempo non sana l’abuso che resta tale sine die (almeno fino alla sua sanatoria o demolizione) e sottoposto sempre alla vigilanza della pubblica amministrazione.

Altro punto importante riguarda l’eventuale possibilità di dimostrare la conformità urbanistica dell’immobile, in ragione del regime urbanistico dell’area. I giudici hanno, però, ricordato che l’eventuale legittimità sostanziale delle opere, in rapporto al regime dell’area sulla quale accedono, deve necessariamente essere valutata nell’ambito di un procedimento di sanatoria, non potendosi gravare l’amministrazione dell’onere di valutare d’ufficio tale eventualità.

Tesi in linea con l’apparato normativo che con gli articoli 27 e 31 del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) impone all’amministrazione comunale di reprimere l’abuso, senza alcuna valutazione di sanabilità, nonché dall’art. 36, che rimette all’esclusiva iniziativa del privato l’attivazione del procedimento di accertamento di conformità urbanistica.

In definitiva, l’accertamento di conformità è un’istanza a carico del privato e non della pubblica amministrazione.

Cambio di destinazione d’uso

Altro interessante spunto di riflessione viene offerto dai giudici di Palazzo Spada relativamente al cambio di destinazione d’uso. In questo caso siamo in Piemonte, particolare di non poco conto visto che il Consiglio di Stato ha rilevato che “Nella regione Piemonte - ancora prima dell'entrata in vigore dell'art. 25 l. 28 febbraio 1985 n. 47 -, l'art. 48 l. reg. 5 dicembre 1977 n. 56 ha espressamente disciplinato il mutamento di destinazione d'uso degli immobili, con eccezione di quelli relativi ad unità immobiliari non superiori a 700 mc., ritenuti compatibili dalle norme d'attuazione del piano regolatore. Pertanto, per le unità immobiliari di volumetria fino a 700 mc. e sempreché non vi sia un espresso divieto posto dallo strumento urbanistico, il loro cambiamento di destinazione d'uso non abbisogna di concessione edilizia, senza che ciò implichi alcun contrasto con l'art. 1 l. 28 gennaio 1977 n. 10, il quale, infatti, non prescrive il previo rilascio del titolo concessorio per tali mutamenti senza opere edilizie”.

In base a tali disposizioni, i mutamenti di destinazione senza opere edilizie relativi ad unità immobiliari non superiori a 700 mc che siano compatibili con le norme di attuazione del P.R.G.C. e degli strumenti esecutivi non richiedono il titolo autorizzatorio, fermo il fatto che la nuova destinazione dovrà essere ricompresa tra quelle ammesse dalla zona urbanistica in cui ricade l’unità immobiliare e dovranno essere rispettate le ulteriori prescrizioni delle N.T.A.

Nel caso di specie, il semplice cambio di destinazione d’uso, effettuato senza opere, ai sensi delle disposizioni speciali richiamate non implica necessariamente un mutamento urbanistico-edilizio del territorio comunale necessitante un titolo abilitativo, dovendosi per l’effetto escludere la natura “abusiva” della nuova destinazione.