Superbonus 110-90% e bonus edilizi: i quorum assembleari per l’approvazione dei lavori

Il Decreto Aiuti quater, pubblicato pochi giorni fa, ha ridotto l’aliquota di detrazione fiscale dal 110 al 90% per chi non presenta la CILAS entro il 25 novembre. Siccome il condominio nel quale vivo vorrebbe realizzare comunque un intervento di ristrutturazione edilizia che prevede opere incentivabili mediante il Superbonus e i bonus ordinari (rifacimento della copertura, cappotto termico e ripristino dei parapetti dei balconi), vorrei sapere quale è il quorum assembleare necessario per approvare le varie tipologie di lavori alla luce dei cambiamenti che ci sono stati.

L'esperto risponde

Le modifiche introdotte dal Decreto Legge n. 176/2022 (Decreto Aiuti quater), con utilizzo dei crediti fiscali in 10 anni e riduzione della percentuale di detrazione del superbonus, da 110 a 90% per chi non presenta la CILAS entro il 25 novembre, nulla hanno cambiato in termini di quorum assembleari necessari per approvare i lavori.

A tale proposito bisogna fare molta attenzione, poiché il mancato raggiungimento del “giusto” quorum nell’ambito delle assemblee di condominio, può essere causa di annullamento delle relative delibere da parte di uno qualunque dei condòmini, con conseguente interruzione dei lavori e, ovviamente, preclusione dei benefici fiscali.

Per comprendere quali sia il quorum necessario per autorizzare un intervento occorre innanzitutto inquadrare correttamente le opere da compiere sull’edificio. Bisogna capire se, ad esempio, riguardano parti comuni o parti di proprietà esclusiva, nonché se i relativi lavori sono da ritenersi di entità ordinaria o straordinaria. Inoltre risulta molto importante lo studio preliminare di fattibilità, che potrà servire all’amministratore per inquadrare la ristrutturazione dal punto di vista tecnico e per decidere quali siano le maggioranze necessarie per deliberare l’effettuazione dei lavori.

Ad esempio il cappotto termico, il più semplice e più diffuso degli interventi ammessi al Superbonus, in alcuni casi può riguardare solo la facciata (parte comune), mentre in altri può interessare anche i balconi, riducendone la superficie (parti private). Nei due casi le modalità di approvazione dei lavori sono diverse.

Cosa dice il Codice Civile a proposito dei quorum deliberativi

Per l'adozione delle delibere assembleari il codice civile prevede due maggioranze:

• quella dei presenti in assemblea;
• quella parametrata ai valori millesimali.

I capisaldi sono contenuti nell’art. 1120 e nell’art.1136.

L’art. 1136 afferma: “le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità” devono essere approvate con un “numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio”.

Più precisamente l’art. 1120, al comma 2 specifica: «i condòmini con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti 500 millesimi possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, abbiano ad oggetto le opere gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti; le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici (…), nonché per la produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio…».

Quindi i due articoli del Codice Civile tracciano un criterio e un elenco abbastanza chiaro delle categorie di opere che possono essere deliberate con un quorum pari alla “maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio”.

Il quorum per il Superbonus

Caso particolare quello delle decisioni inerenti al Superbonus (indipendentemente che la percentuale sia 110 o 90%), per le quali il decreto rilancio, al fine di semplificare le procedure, anche quelle preliminari inerenti alle modalità di finanziamento dell’opera, ha stabilito che sono sufficienti le delibere assembleari assunte con un quorum che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno 1/3 del valore dell’edificio. In tal senso l’articolo 119, comma 9 bis, del Dl 34/2020 è molto chiaro e recita “Le deliberazioni dell'assemblea del condominio aventi per oggetto l'approvazione degli interventi di cui al presente articolo e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, nonché l'adesione all'opzione per la cessione o per lo sconto di cui all'art.121, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno 1/3 del valore dell'edificio…”

Il quorum qui specificato trova corrispondenza nell’articolo 26, comma 2, della legge 10/1991, che prevede: «per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico ed all'utilizzazione delle fonti di energia… le pertinenti decisioni condominiali sono valide se adottate con la maggioranza degli intervenuti, con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio».

Quando serve l’unanimità

I casi in cui sia richiesta l’unanimità di tutti i partecipanti al condominio sono pochi. Tra questi si ricordano:

• gli interventi che comportano opere di demolizione totale o parziale dell’edificio;
• le opere che modificano l'estetica dell'edificio;
• le modifiche alle parti comuni tali da renderle inutilizzabili anche a un solo condomino.

Caso particolare quello relativo ai condomìni minimi, nei quali le decisioni inerenti ai lavori sulle parti comuni vanno sempre prese all’unanimità (due su due e 1000/1000).

Interventi sulle parti di proprietà esclusiva

Quando gli interventi riguardano le parti di proprietà esclusiva non ha senso parlare di quorum, poiché non rientrano nei poteri dell'assemblea e le eventuali deliberazioni che dispongano opere su di esse sono nulle.

In tal senso la Cassazione, con sentenza n. 14300 del 8 luglio 2020, ha stabilito che «in tema di condominio di edifici, i poteri dell'assemblea non possono invadere la sfera di proprietà dei singoli condòmini, sia in ordine alle cose comuni che a quelle esclusive, tranne che una siffatta invasione sia stata da loro specificamente accettata».

Il Tribunale di Roma, con la recente sentenza n. 17997 del 16 dicembre 2020, ha ulteriormente confermato questo principio con riferimento a un caso pratico, disponendo la nullità di una delibera assembleare che approvava la realizzazione di un cappotto termico poiché esso determinava la riduzione della superficie dei balconi privati.

Per le opere sulle parti di proprietà esclusiva necessita dunque il consenso dei singoli proprietari.

A cura di Cristian Angeli
ingegnere esperto di detrazioni fiscali applicate all’edilizia
www.cristianangeli.it