Superbonus 110%, condomini e plurifamiliari: ecco cosa prevede la Legge di Bilancio 2023

Alla fine i giochi sono già fatti. Arrivati al 27 dicembre e con il rischio (calcolato ogni fine anno) dell’esercizio provvisorio, la Legge di Bilancio 2023 è pronta e dovrà essere approvata solo dal Senato per approdare in Gazzetta Ufficiale ed entrare in vigore l’1 gennaio 2023. È, quindi, possibile fare i primi bilanci che riguardano le detrazioni fiscali previste all’art. 119 del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio) che dopo le recenti modifiche apportate dal Decreto Legge n. 176/2022 (Decreto Aiuti-quater) ne riceveranno altre due dalla Legge di Bilancio 2023 e dalla legge di conversione del Decreto Aiuti-quater stesso.

Superbonus, condomini e plurifamiliari: l’eccezione per mantenere il 110%

Da segnalare, innanzitutto, l’art. 1, comma 894 del ddl di Bilancio 2023 che riscrive il regime di eccezioni all’art. 9, comma 1, lettera a), numero 1 del D.L. n. 176/2022, dimenticando però di abrogare il successivo comma 2 che sarà abrogato solo nella legge di conversione del Decreto Aiuti-quater stesso, con la conseguenza che, fino alla pubblicazione della legge di conversione, avremo due regimi normativi sovrapposti:

• uno previsto dall’art. 9, comma 2 del Decreto Aiuti-quater (in vigore fino alla sua conversione in legge);
• uno previsto dall’art. 1, comma 894 della Legge di Bilancio 2023.

Tralasciando questo (incomprensibile) errore “tecnico” (avrebbero dovuto abrogare l’art. 9, comma 2 del Decreto Aiuti-quater direttamente in Legge di Bilancio e non nella sua legge di conversione), la legge di Bilancio consentirà l’utilizzo del Superbonus con aliquota al 110%, anche sulle spese sostenute dall’1 gennaio al 31 dicembre 2023:

1. agli interventi diversi da quelli effettuati dai condomìni per i quali, alla data del 25 novembre 2022, risulta presentata la comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA), ai sensi dell’articolo 119, comma 13-ter, del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77;
2. agli interventi effettuati dai condomìni per i quali la delibera assembleare che ha approvato l’esecuzione dei lavori risulta adottata in data antecedente alla data di entrata in vigore del decreto-legge 18 novembre 2022, n. 176, sempre che tale data sia attestata, con apposita dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà rilasciata ai sensi dell’articolo 47 del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445, dall’amministratore del condominio ovvero, nel caso in cui, ai sensi dell’articolo 1129 del codice civile, non vi sia l’obbligo di nominare l’amministratore e i condomini non vi abbiano provveduto, dal condomino che ha presieduto l’assemblea, e a condizione che per tali interventi, alla data del 31 dicembre 2022, risulti presentata la CILA, ai sensi dell’arti colo 119, comma 13-ter, del citato decreto-legge n. 34 del 2020;
3. agli interventi effettuati dai condomìni per i quali la delibera assembleare che ha approvato l’esecuzione dei lavori risulta adottata in una data compresa tra quella dell’entrata in vigore del decreto-legge 18 novembre 2022, n. 176, e il 24 novembre 2022, sempre che tale data sia attestata, con apposita dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà rilasciata ai sensi dell’articolo 47 del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445, dall’amministratore del condominio ovvero, nel caso in cui, ai sensi dell’articolo 1129 del codice civile, non vi sia l’obbligo di nominare l’amministratore e i condomini non vi abbiano provveduto, dal condomino che ha presieduto l’assemblea, e a condizione che per tali interventi, alla data del 25 novembre 2022, risulti presentata la CILA, ai sensi dell’articolo 119, comma 13-ter, del citato decreto-legge n. 34 del 2020;
4. agli interventi comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici, per i quali alla data del 31 dicembre 2022 risulta presentata l’istanza per l’acquisizione del titolo abilitativo.

Superbonus 110% per le persone proprietarie di edifici composti da 2 a 4 u.i.

Per quanto riguarda gli interventi realizzati dalle persone fisiche proprietarie o comproprietarie di edifici composti da 2 a 4 unità immobiliari autonomamente accatastate, confermata la scadenza che era già stata prevista dal Decreto Aiuti-quater. Per questi soggetti, per confermare il bonus 110% anche per il 2023, la CILAS deve essere stata presentata entro il 25 novembre 2022.

Chi fosse riuscito a presentare la CILAS entro il 25 novembre 2022 potrà portare in detrazione al 110% le spese sostenute fino al 31 dicembre 2023.

Superbonus 110% per i condomini

Nel caso di edifici in condominio o assimilati tali per la presenza di parti comuni ai sensi dell’art. 1117 del codice civile, per l’utilizzo del bonus 110% si fa riferimento alla data della delibera assembleare che dovrà essere attestata:

• dall’amministratore;
• dal condomino che ha presieduto l’assemblea nel caso in cui non vi sia l’obbligo di nomina dell’amministratore (sotto 8 unità immobiliari).

In entrambe i casi, tale data dovrà essere attestata con apposita dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà rilasciata ai sensi dell’articolo 47 del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445.

A questo punto occorre considerare tre diversi casi:

• se la data della delibera è antecedente alla data di entrata in vigore del decreto-legge 18 novembre 2022, n. 176 (che è entrato in vigore il 19 novembre 2022), allora la CILAS potrà essere presentata entro il 31 dicembre 2022;
• se la data della delibera è compresa tra la data di entrata in vigore del decreto-legge 18 novembre 2022, n. 176 (che è entrato in vigore il 19 novembre 2022) e il 24 novembre 2022, allora la CILAS potrà essere presentata entro il 25 novembre 2022;
• se, infine, la data della delibera è successiva al 24 novembre 2022, allora il bonus passerà al 90% per le spese sostenute nel 2023.

Superbonus 110% per gli interventi di demolizione e ricostruzione

Ultima eccezione riguarda gli interventi comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici che potranno godere del bonus 110% anche nel 2023 se alla data del 31 dicembre 2022 risulta presentata l’istanza per l’acquisizione del titolo abilitativo.

In questo caso è auspicabile un chiarimento normativo (che non può essere reso dall’Agenzia delle Entrate né dall’Enea) sugli interventi che prevedono una demolizione e ricostruzione parziale, magari di un solaio, del tetto o di una parete... In questi casi, è possibile parlare di “demolizione e ricostruzione dell’edificio” e, quindi, presentare il titolo entro il 31 dicembre 2022? Ai posteri l’ardua sentenza.

Entrata in vigore

Diversamente dalla nuova Legge di Bilancio 2023, che come sempre entra in vigore l’1 gennaio 2023, i commi 894 e 895 entrano in vigore il giorno stesso della pubblicazione della legge nella Gazzetta Ufficiale. Questo al fine di non prevedere una modifica retroattiva che riguarda la presentazione della CILAS o l’acquisizione del titolo entro il 31 dicembre 2022.