Recupero volumetrico a fini abitativi: chiarimenti dalla Regione Siciliana

Nel caso di recupero della volumetria di un edificio già esistente, come si può qualificare come tale un edificio? E come si distingue un immobile a servizio agricolo da una pertinenza? Si tratta di due interessanti questioni poste da un’Amministrazione comunale al Dipartimento dell'Urbanistica dell’Assessorato del Territorio e dell'Ambiente della Regione Siciliana in ordine al recupero volumetrico di cui all'art.5 comma I lett. d), L.R. 16/2016 e ss.mm.ii. a cui è stata fornita risposta con la nota prot. n. 20569 del 29 dicembre 2022.

Recupero volumetrico su edifici già esistenti: la nota della Regione Siciliana

La questione sollevata riguarda il "recupero volumetrico" ai fini abitativi di cui all'art. 5, comma 1, lett. d) della legge regionale 10 agosto 2016, n. 16 e successive modificazioni, e in particolare sui seguenti aspetti legati agli interventi:

• la qualificazione di “esistente” per immobili definiti come tali alla data del 30 giugno 2013 e per i quali è ammesso il recupero ai fini abitativi;
• il possibile recupero abitativo di immobili a servizio dell’agricoltura (fabbricati rurali, stalle, silos, serbatoi idrici, ricoveri per macchine agricole, ecc.) che hanno una loro autonomia indipendentemente dalla costruzione della parte residenziale.

Preliminarmente, l’Assessorato ha specificato che l’art. 5, comma1, lett. d) della L.R. n. 16/2016 nasce dalla volontà del legislatore regionale di contenere il consumo di nuovo territorio e, di riutilizzare, ai fini abitativi, locali già realizzati, a servizio della residenza, cui sono strettamente collegati (sottotetti, pertinenze, locali accessori, ecc.).

Come qualificare un immobile come esistente

In riferimento al concetto di “esistente”, va considerato quanto specificato dal MEF in risposta all'interrogazione 5-07777 del 2022 “Chiarimenti in merito alla definizione di edificio esistente ai fini dell'accesso alle agevolazioni fiscali”, ossia che "ai fini della verifica della «esistenza» dell’immobile, il parametro utilizzato è ordinariamente quello della iscrizione al Catasto (ovvero della richiesta di accatastamento) in quanto solo a seguito di tale iscrizione un immobile assume rilevanza fiscale".

Recupero abitativo di immobili a servizio agricolo

Per quanto riguarda il recupero abitativo di immobili a servizio agricolo, l'art.5, comma 1, lett. d) punto 4, l’assessorato ha ricordato quanto disposto dalla norma, ossia che sono subordinati a permesso di costruire le opere di recupero abitativo delle pertinenze, locali accessori, interrati, seminterrati e ammezzati, definendo come tali, "i volumi realizzati al servizio degli edifici, anche se non computabili nella volumetria assentita agli stessi".

Per definire il concetto di pertinenza sono state riprese le definizioni contenute:

• nel "Quadro delle definizioni uniformi", allegato "A" al Regolamento Unico Edilizio approvato con Decreto Presidenziale n. 531 del 20 maggio 2022, che definisce come tale un’“Opera edilizia legata da un rapporto di strumentalità e complementarietà rispetto alla costruzione principale, non utilizzabile autonomamente e di dimensioni modeste o comunque rapportate al carattere di accessorietà”;
• nell'art. 3, comma 1, lett. e.6) del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) il quale stabilisce che costituiscono interventi di nuova costruzione gli interventi pertinenziali qualora comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% del volume dell'edificio principale.
  Di conseguenza perché possa integrare gli estremi della pertinenza urbanistica, un'opera deve presentare dimensioni più contenute rispetto a quelle caratterizzanti la costruzione principale, non dovendo realizzare un volume superiore al 20% del volume dell'edificio principale;
• nella giurisprudenza consolidata in materia (cfr. Cons. St., Sez. Sez. VI, 2.2.2017, n. 694; Sez. VI, 4.1.2016, n. 19; Sez. VI, 11.3.2014, n. 3952; Sez. V, n. 817 del 2013; Sez. IV, n. 615 del 2012, Consiglio di Stato, sezione VI, sentenza n. 794 del 26 gennaio 2021), per cui la qualifica di pertinenza urbanistico/edilizia è applicabile soltanto a opere di modestissima entità ed accessorie rispetto a un'opera principale, ma non anche a opere che, dal punto di vista delle dimensioni e della funzione, si caratterizzino per una propria autonomia rispetto all'opera cosiddetta principale e non siano coessenziali alla stessa, di tal che ne risulti possibile una diversa e autonoma utilizzazione economica.

Come spiega l’Assessorato, ai fini urbanistico-edilizi, pertanto, un manufatto può essere considerato una pertinenza quando è, non solo, preordinato ad una esigenza oggettiva dell'edificio principale ed è inserito funzionalmente al suo servizio, ma è anche sfornito di un autonomo valore di mercato e non incide sul "carico urbanistico" mediante la creazione di un "nuovo volume".

Utilizzando questo quadro come riferimento, i Comuni saranno tenuti, di volta in volta, secondo i casi specifici, a qualificare come "pertinenze" quegli immobili privi di autonoma destinazione e che esauriscano la loro finalità nel rapporto funzionale con l'edificio principale, così da non incidere sul carico urbanistico. Diversamente, si tratta di interventi soggetti a permesso di costruire.