Acquisto casa, prima casa e agevolazioni under 36: il Fisco aggiorna la Guida

Con l’inizio del nuovo anno, l’Agenzia delle Entrate ha provveduto al consueto aggiornamento della Guida per l’acquisto della casa, un vademecum con tutte le informazioni sulle imposte e sulle agevolazioni relative alla compravendita di un immobile.

Acquisto della casa: l'Agenzia delle Entrate aggiorna la Guida

La guida fornisce un quadro riassuntivo delle principali regole da seguire quando si compra una casa, in modo da poter accedere a tutti i benefici previsti dalla legge se si possiedono i requisiti per utilizzarli. Rivolta agli acquirenti persone fisiche, essa riguarda sia le compravendite tra “privati” sia a quelle tra imprese e privati ed è suddivisa nelle seguenti sezioni

• Introduzione
• Prima dell’acquisto è bene...
  • ...fare una verifica sui dati catastali e ipotecari
  • sapere perché si stipula il contratto preliminare
• L’acquisto di una casa: le imposte
  • Le imposte dovute quando si acquista da un’impresa
  • Le imposte dovute quando si acquista da un privato
  • La base imponibile per il calcolo delle imposte
  • Il sistema del prezzo-valore
  • La dichiarazione sostitutiva
• L’acquisto con i benefici “prima casa”
  • Le imposte agevolate
  • La base imponibile per il calcolo delle imposte
  • I requisiti per avere le agevolazioni
  • Quando si ha già una “prima casa”
  • Il credito d’imposta per il riacquisto della “prima casa”
  • Quando si perdono le agevolazioni
• Le agevolazioni “prima casa under 36”
  • In cosa consistono
  • A chi spettano
  • I requisiti oggettivi
  • Mancanza dei requisiti e decadenza dalle agevolazioni
• Risposte ai quesiti più frequenti
• Per saperne di più: normativa e prassi

Operazioni preliminari all'acquisto

Nella prima parte della Guida, il Fisco si sofferma sulle operazioni preliminari da fare prima di procedere con l’acquisto dell’immobile, con partciolare attenzione alla verifica dei dati catastali e ipotecari, da fare attraverso ispezione ipotecaria e alla stipula del contratto preliminare. Su quest’ultimo, l’Agenzia delle Entrate ricorda l’importanza della trascrizione, che tutela l’acquirente in caso di mancato perfezionamento della vendita.

Acquisto immobile: le imposte dovute

In questa parte della Guida, il Fisco evidenzia quali imposte sono dovute e le differenze che intercorrono tra l’acquisto da un privato o da un'impresa, e i diversi benefici nel caso di prima casa.

Se il venditore è un’impresa, la regola generale è che la cessione è esente da Iva. In questo caso, quindi, l’acquirente dovrà pagare:

• l’imposta di registro in misura proporzionale del 9%;
• l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
• l’imposta catastale fissa di 50 euro.

L'IVA si applica in questi casi:

• alle cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino dei fabbricati entro 5 anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento oppure anche dopo i 5 anni, se il venditore sceglie di assoggettare l’operazione a Iva (la scelta va espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare);
• alle cessioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali, per le quali il venditore sceglie di sottoporre l’operazione a Iva (anche in questo caso, la scelta va espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare).

Queste le aliquote di riferimento:

• 10%  per le cessioni e gli atti di costituzione di diritti reali di case di abitazione (anche in corso di costruzione) classificate o classificabili nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9, qualora non sussistano i requisiti per fruire delle agevolazioni “prima casa”,
• 22% per le cessioni e gli atti di costituzione di diritti reali aventi a oggetto immobili classificati o classificabili nelle categorie A/1, A/8 e A/9;

Sono anche dovute:

• l’imposta di registro fissa di 200 euro;
• l’imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
• l’imposta catastale fissa di 200 euro.

Acquisto da privato

Se il venditore è un privato, l’acquirente dovrà pagare:

• l’imposta di registro proporzionale del 9%;
• l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
• l’imposta catastale fissa di 50 euro.

In ogni caso (acquisto da impresa o acquisto da privato), le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto.

Quando la vendita della casa è soggetta a Iva, il prezzo della cessione rappresenta la base imponibile. In questo caso le imposte di registro, ipotecaria e catastale si pagano in misura fissa (200 euro per ognuna di esse).

Il sistema del prezzo-valore

Nel caso di vendite assoggettate all’imposta di registro in misura proporzionale (quindi sono escluse quelle soggette a Iva) in cui l’acquirente sia una persona fisica, è previsto il sistema del “prezzo-valore”, un particolare meccanismo per determinare la base imponibile delle imposte di registro, ipotecaria e catastale.

Essi si applica a condizione che:

• il fabbricato che si acquista sia a uso abitativo (quindi, solo abitazioni, con o senza requisiti “prima casa”);
• l’acquirente sia un privato che non agisce nell’esercizio di attività commerciale, artistica o professionale (non è ammesso, per esempio, per l’acquisto dello studio del professionista);
• l’acquirente richieda esplicitamente al notaio, all’atto della compravendita, l’applicazione della regola del prezzo-valore;
• le parti indichino nell’atto l’effettivo importo pattuito per la cessione.

Questo sistema si applica anche all’acquisto di pertinenze di immobili abitativi (senza limite quantitativo e pure se effettuato con atto separato), a condizione che:

• la pertinenza sia dotata di una propria rendita catastale;
• sia possibile individuare in modo certo che il bene pertinenziale è accessorio rispetto al bene principale (che deve necessariamente essere un immobile a uso abitativo);
• nell’atto di acquisto risulti il vincolo pertinenziale.

Il sistema prezzo- valore comporta dei vantaggi per l’acquirente:

• l’Agenzia delle entrate non può procedere ad accertamento di valore ai fini dell’imposta di registro, salvo i casi di occultamento in tutto o in parte del prezzo pattuito
• non trovano applicazione le norme sull'accertamento ai fini Irpef in base a presunzioni semplici
• la legge prevede una riduzione del 30% degli onorari da pagare al notaio.

Acquisto prima casa: le agevolazioni

Nel caso di acquisto della “prima casa”, è prevista una riduzione delle imposte. Queste le condizioni:

• se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva
  • imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (anziché del 9%)
  •  imposta ipotecaria fissa di 50 euro
  • imposta catastale fissa di 50 euro
• se si acquista da un’impresa, con vendita soggetta a Iva
  • Iva ridotta al 4%
  • imposta di registro fissa di 200 euro
  • imposta ipotecaria fissa di 200 euro
  •  imposta catastale fissa di 200 euro

Le imposte agevolate spettano in questi casi:

• l’abitazione rientra nelle categorie catastali A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11;
• acquisto di pertinenze, classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (per esempio, rimesse e autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria; esse devono essere destinate in modo durevole a servizio dell’abitazione principale e che questa sia stata acquistata beneficiando delle agevolazioni “prima casa”
• l’abitazione deve trovarsi nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza. Se residente in altro Comune, entro 18 mesi dall’acquisto l’acquirente deve trasferire la residenza in quello dove è situato l’immobile. La dichiarazione di voler effettuare il cambio di residenza deve essere contenuta, a pena di decadenza, nell’atto di acquisto.

L'agenzia delle Entrate ricorda che si ha ugualmente diritto alle agevolazioni quando l’immobile si trova

• nel territorio del Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività (anche se svolta senza remunerazione, come, per esempio, per le attività di studio, di volontariato, sportive);
• nel territorio del Comune in cui ha sede o esercita l’attività il proprio datore di lavoro, se l’acquirente si è dovuto trasferire all’estero per ragioni di lavoro;
• nell’intero territorio nazionale, purché l’immobile sia acquisito come “prima casa” sul territorio italiano, se l’acquirente è un cittadino italiano emigrato all’estero. La condizione di emigrato può essere documentata attraverso il certificato di iscrizione all’AIRE o autocertificata con dichiarazione nell’atto di acquisto.

Cosa succede in caso di riacquisto prima casa?

Dal 1° gennaio 2016, i benefici fiscali sono stati estesi anche al contribuente che è già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa, a condizione però che la casa già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto.

Inolre, chi vende l’abitazione acquistata con le agevolazioni ed entro un anno ne compra un’altra in presenza delle condizioni per usufruire dei benefici “prima casa”, ha diritto a un credito d’imposta pari all’imposta di registro o all’Iva pagata per il primo acquisto agevolato. Il credito d’imposta spetta anche quando il riacquisto avviene con contratto di appalto o di permuta.

Perdita delle agevolazioni prima casa

Le agevolazioni “prima casa” possono essere perse e, di conseguenza, si dovranno versare le imposte “risparmiate”, gli interessi e una sanzione del 30% delle imposte stesse qualora:

• le dichiarazioni previste dalla legge nell’atto di acquisto siano false;
• l’abitazione viene venduta o donata prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di acquisto, a meno che, entro un anno, non si riacquista un altro immobile, anche a titolo gratuito, da adibire in tempi “ragionevoli” a propria abitazione principale. Il requisito del riacquisto non è soddisfatto quando si stipula, entro l’anno dalla vendita del primo immobile, soltanto un compromesso, poiché con questo tipo di contratto non si trasferisce il bene
• non si sposta la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto;
• entro l’anno dall’acquisto del nuovo immobile non viene venduto quello già posseduto, acquistato con le agevolazioni “prima casa”.

Agevolazioni prima casa "under 36"

Infine, per favorire l’autonomia abitativa dei giovani di età inferiore a 36 anni, il decreto legge n. 73/2021 (cd. decreto “Sostegni bis”) ha introdotto nuove agevolazioni fiscali in materia di imposte indirette per atti stipultati tra il 26 maggio 2021 e il 31 dicembre 2023 (proroga stabilita con la legge di Bilancio 2023).

La norma prevede i seguenti benefici:

• per le compravendite non soggette a Iva, esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale;
• per gli acquisti soggetti a Iva, oltre all’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale, riconoscimento di un credito d’imposta di ammontare pari all’Iva corrisposta al venditore;
• esenzione dall’imposta sostitutiva per i finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili a uso abitativo;
• esenzione dall’imposta di bollo.

Le agevolazioni spettano ai contribuenti che:

• non hanno ancora compiuto i 36 anni di età nell’anno in cui l’atto è stipulato;
• hanno un indicatore ISEE (Indicatore della Situazione Economica Equivalente) non superiore a 40.000 euro annui. Per gli atti stipulati nel 2022, l’ISEE è riferito ai redditi e al patrimonio del 2020; per gli atti stipulati nel 2023, l’ISEE è quello del 2021;
• anche in questo caso le categorie catastali ammesse sono A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11 e le relative pertinenze nelle categorie C/2, C/6 e C/7.

Infine, la guida contiene un utile elenco di FAQ e i riferimenti normativi sulle agevolazioni e le imposte. Qui di seguito il link per scaricare il documento completo.