Agibilità: a cosa serve e perché aggiornarla?

"La sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati e, ove previsto, di rispetto degli obblighi di infrastrutturazione digitale, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell'opera al progetto presentato e la sua agibilità sono attestati mediante segnalazione certificata".

L'agibilità nel Testo Unico Edilizia

Lo prevede l'art. 24, comma 1, del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) dopo le modifiche apportate dal D.Lgs. n. 222/2016 (Decreto SCIA) a seguito del quale l'aspetto più rilevante per l'attestazione dell'agibilità è anche la valutazione della conformità dell'opera al progetto presentato.

Ma, se per valutare la conformità edilizia e urbanistica dell'immobile che presuppone il rispetto di tutte quelle norme che riguardano "anche" le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, a che serve attestare l'agibilità di un immobile?

È una domanda che mi è stata posta recentemente e a cui proverò a rispondere in questo approfondimento.

Agibilità: viene prima o dopo il titolo edilizio?

Partiamo da un presupposto. Benché l'agibilità sia l'atto conclusivo di qualsiasi intervento che modifica una delle condizioni indicati nel citato art. 24, comma 1, la stessa è un concetto che non può prescindere e che dovrebbe essere considerato a monte nell'attività di progettazione e di richiesta, segnalazione o comunicazione di un eventuale titolo abilitativo.

La definizione delle caratteristiche che deve possedere un immobile dipendono, infatti, dal suo utilizzo. Nel caso di "abitazioni", il DM 5 luglio 1975 (Decreto Sanità) definisce puntualmente l'altezza minima ed i requisiti igienico-sanitari principali che deve possedere. Nel caso, invece, di ambienti di lavoro occorre considerare l'art. 63 (Requisiti di salute e di sicurezza) e l'allegato IV (Requisiti dei luoghi di lavoro) al D.Lgs. n. 81/2008 (Testo Unico Sicurezza Lavoro). Caratteristiche che sono meglio definite nei regolamenti edilizi comunali e che cambiano in funzione, appunto, dell'utilizzo dell'immobile come (ad esempio):

• laboratorio;
• esercizio commerciale;
• palestra;
• piscina;
• ...

E' chiaro, dunque, che mentre dal punto di vista edilizio e urbanistico, un immobile può essere perfettamente in regola, il suo utilizzo potrebbe andar bene per un'abitazione ma non per una ludoteca o un'attività commerciale con vendita al dettaglio o, ancora, come magazzino.

Agibilità: quando serve?

Ed è proprio sull'utilizzo dell'immobile che interviene l'agibilità che dal 2016, con il D.Lgs. n. 222/2016, viene attestata tramite segnalazione certificata (la SCA o SCAg).

A questo punto occorre parlare di uno dei dubbi che ha creato due diversi punti di vista: nel caso si intervenga su un immobile, quando occorre aggiornare l'agibilità?

Una parte di tecnici ritiene che l'agibilità occorra aggiornarla solo nel caso di interventi che necessitino di segnalazione certificata di inizio attività o di permesso di costruire. Altri (compreso il sottoscritto), benché l'art. 24, comma 2 all'inizio parli di agibilità da aggiornare per il soggetto "titolare del permesso di costruire" o che ha presentato la "segnalazione certificata di inizio di attività", ritengono di dover prendere in considerazione la lettera c) dello stesso comma che parla di presentazione della SCA per gli "interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di cui al comma 1".

Condizioni che possono essere modificate anche con un semplice intervento di manutenzione straordinaria assentibile mediante comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA).

Ad oggi, l'unico intervento che "teoricamente" non richiede l'aggiornamento dell'agibilità è quello che fruisce integralmente delle detrazioni fiscali di cui all'art. 119 del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio) che per espressa previsione del legislatore (comma 13-quinquies, ultimo periodo) prevede "Non è richiesta, alla conclusione dei lavori, la segnalazione certificata di inizio attività di cui all'articolo 24 del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380" (con un chiaro errore di forma nella formulazione di tale previsione).

Le sanzioni in caso di mancata SCA

L'art. 24, comma 3 del Testo Unico Edilizia prevede che in caso di mancata presentazione della SCA è applicata una sanzione amministrativa pecuniaria da euro 77 a euro 464. Ma non è tanto la sanzione amministrativa che dovrebbe preoccupare.

La mancata segnalazione certificata di agibilità, infatti, può essere frutto di:

• mera "dimenticanza", sanabile successivamente;
• mancato possesso dei requisiti necessari.

In quest'ultimo caso è chiaro che gli effetti potrebbero essere molto pesanti (anche se a dire il vero molto remoti) come un'ordinanza di sgombero del locale.

Agibilità totale e parziale

L'art. 24, comma 4 dispone che ai fini dell'agibilità, la segnalazione certificata può riguardare:

• singoli edifici o singole porzioni della costruzione, purché funzionalmente autonomi, qualora siano state realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative all'intero intervento edilizio e siano state completate e collaudate le parti strutturali connesse, nonché collaudati e certificati gli impianti relativi alle parti comuni;
• singole unità immobiliari, purché siano completate e collaudate le opere strutturali connesse, siano certificati gli impianti e siano completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria dichiarate funzionali rispetto all'edificio oggetto di agibilità parziale.

Facendo un caso pratico. Un edificio correttamente costruito dovrà possedere certamente il vecchio certificato di abitabilità o agibilità. Il che, però, non presuppone che tutte le unità immobiliari presenti al suo interno siano sempre provviste di agibilità proprio perché la stessa è frutto delle eventuali trasformazioni edilizie che i proprietari possono attuare nel tempo.

Agibilità: quale documentazione serve?

La documentazione da allegare alla SCA è definita puntualmente all'art. 24, comma 5 e comprende:

• l'attestazione del direttore dei lavori o, qualora non nominato, di un professionista abilitato che assevera la sussistenza delle condizioni indicati all'art. 24, comma 1;
• il certificato di collaudo statico o la dichiarazione di regolare esecuzione resa dal direttore dei lavori;
• la dichiarazione di conformità delle opere realizzate alla normativa vigente in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche;
• gli estremi dell'avvenuta dichiarazione di aggiornamento catastale;
• la dichiarazione dell'impresa installatrice, che attesta la conformità degli impianti installati negli edifici alle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico prescritte dalla disciplina vigente ovvero, ove previsto, certificato di collaudo degli stessi;
• l'attestazione di 'edificio predisposto alla banda ultra larga', rilasciata da un tecnico abilitato per gli impianti di cui all'articolo 1, comma 2, lettera b), del decreto del Ministro dello sviluppo economico 22 gennaio 2008, n. 37, e secondo quanto previsto dalle Guide CEI 306-2, CEI 306-22 e 64-100/1, 2 e 3.

Consiglio, comunque, di leggere attentamente la sezione del modello di SCA dedicata al riepilogo della documentazione, che può cambiare da Comune a Comune.

Agibilità anche in assenza di lavori?

Tra le novità introdotte al Testo Unico Edilizio dal Decreto Legge n. 76/2020 (Decreto Semplificazioni) vi è l'inserimento nell'art. 24 del comma 7-bis che prevede la possibilità di presentare la SCA, in assenza di lavori, per gli immobili legittimamente realizzati privi di agibilità.