Sconto IVA per l’acquisto di una casa nuova: fa cumulo con le altre agevolazioni?

L’articolo 1, comma 76, della Legge n. 197/2022 ha introdotto un’agevolazione per chi acquista un nuovo immobile residenziale.

Acquisto nuovo immobile residenziale

L’agevolazione consiste in una detrazione dall’IRPEF del 50% dell’IVA pagata sul corrispettivo previsto dal contratto di compravendita ed effettuato entro il 31 dicembre 2023. È ripartita in dieci quote costanti nel periodo d'imposta in cui sono state sostenute le spese e nei nove periodi d'imposta successivi.

Per poter usufruire dell’agevolazione, gli immobili devono essere in classe energetica A o B e devono essere ceduti dalle imprese che li hanno costruiti oppure da organismi di investimento collettivo del risparmio (OICR) immobiliari.

La norma non fa riferimento ad ulteriori requisiti o preclusioni. Pertanto, la detrazione è ammessa per tutti gli immobili residenziali, compresi quelli in categoria A/1, A/8 e A/9, come anche le seconde case.

I chiarimenti dell'Agenzia delle Entrate

L’agevolazione in argomento è un déjà vu della normativa fiscale italiana e, considerata la sostanziale identicità della norma rispetto al comma 56 della Legge n. 208 del 28 dicembre 2015, si possono richiamare anche i documenti di prassi che hanno offerto ulteriori chiarimenti. Tra questi, spicca la Circolare 20/2016 che al paragrafo 10.1 ha ammesso l’estensione dell’agevolazione anche alle pertinenze. Si riporta il passaggio: “Rispetto alle pertinenze, quali, ad esempio, posto auto, cantina etc, la norma non esplicita nulla circa l'estensione del beneficio fiscale anche a tali unità immobiliari. Al riguardo, in conformità all’orientamento ormai consolidato dell’Agenzia delle Entrate, si ritiene possa applicarsi il criterio dell'estensione del beneficio fiscale spettante all'unità abitativa anche alla pertinenza, a condizione che l’acquisto della pertinenza avvenga contestualmente all’acquisto dell’unità abitativa e l'atto di acquisto dia evidenza del vincolo pertinenziale”.

Cumulo con altre agevolazioni

Potrebbe accadere che l’acquisto della nuova abitazione avvenga nell’ambito della ricostruzione o ristrutturazione di interi fabbricati, eseguita da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie, che provvedano entro diciotto mesi dalla data di termine dei lavori alla successiva alienazione o assegnazione dell'immobile.

Secondo l’articolo 16 bis, comma 3, del Tuir, l’acquirente ha la possibilità di usufruire della detrazione del 50% sul 25% del prezzo di acquisto nel limite di 96mila euro, anch’essa ripartita in dieci rate da detrarre ogni anno.

Secondo la Circolare 24/2004, paragrafo 1.6, il prezzo su cui calcolare la detrazione del 50% sul 25% del prezzo indicato in atto, comprende anche l’imposta sul valore aggiunto, trattandosi di un onere addebitato all’acquirente dall’impresa di costruzione o dalla cooperativa unitamente al corrispettivo di vendita dell’immobile, onere che contribuisce a determinare la spese complessiva.

Né il legislatore né l’Agenzia delle Entrate hanno vietato la cumulabilità delle due detrazioni sopra commentate. Pertanto, in linea teorica sarebbero totalmente cumulabili, ma nella pratica non lo sono del tutto.

Esempio pratico

Vediamo un esempio pratico.

Il sig. Valli il giorno 20 febbraio 2023 ha stipulato un contratto di compravendita con un’impresa di costruzioni che ha ristrutturato un intero fabbricato ed ha venduto l’immobile residenziale oggetto del contratto. Il prezzo stabilito è di 300.000 euro più iva al 4% in quanto prima casa del Sig. Valli (si ricorda che l’aliquota al 4% si applica se ci sono tutti i requisiti per l’acquisto agevolato, mentre l’iva al 10% si applica per le cessioni e gli atti di costituzione di diritti reali di case di abitazione - anche in corso di costruzione -  classificate o classificabili nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9, qualora non sussistano i requisiti per fruire delle agevolazioni “prima casa”, ovvero l’iva al 22% per le cessioni e gli atti di costituzione di diritti reali aventi a oggetto immobili classificati o classificabili nelle categorie A/1, A/8 e A/9).

L’iva che viene pagata dal notaio è pari a 12.000 euro. Pertanto, il Sig. Valli potrà detrarre in dichiarazione dei redditi il 50% di 12.000 euro, cioè 6.000 euro, pari a 600 euro ogni anno.

Contemporaneamente, potrà usufruire anche della detrazione di cui all’art. 16 bis, comma 3, del Tuir, che sarà pari al 50% del 25% di 306.000 euro e non di 312.000 euro, poiché il 50% dell’importo dell’iva è stato già oggetto di agevolazione ai sensi dell’articolo 1, comma 76, della legge 197/2022. L’agevolazione è pari ad € 38.250 detraibile in quote di 3.825 euro ogni anno per dieci anni.

Quindi, il Sig. Valli potrà detrarre in dichiarazione dei redditi un totale annuo di 4.425 euro per un risparmio complessivo di 44.250 euro nei dieci anni.

Altra agevolazione ammessa è la detrazione dall’IRPEF per l’acquisto di box pertinenziale di nuova costruzione, anche a proprietà comune, contestuale all’immobile agevolato, per il quale spetta la detrazione del 50% del costo di realizzazione documentato dall’impresa (art. 16 bis, comma 1, lett. “d” del “TUIR”). In questo caso, la detrazione dell’iva sostenuta sull’acquisto è cumulabile alla detrazione Irpef sui costi di costruzione del box pertinenziale.

Si riporta l’esempio descritto nella circolare 20 del 18/05/2016, valido ancora oggi:

Un contribuente acquista da un’impresa costruttrice un’unità immobiliare, con le agevolazioni “prima casa”, e un box pertinenziale. Il costo complessivo dell’immobile, comprensivo della pertinenza, è pari a 200.000 euro + IVA al 4%, per un totale di 208.000 euro. Il costo di realizzazione del box è pari a 10.000 euro più IVA pari a 400 euro. Il contribuente avrà diritto:

• alla detrazione del 50 per cento dell’Iva sull’acquisto dell’immobile comprensivo della pertinenza, pari a 4.000 euro;
• alla detrazione, spettante ai sensi dell’art. 16-bis, comma 1, lett. d) del TUIR, sul costo di realizzazione del box al netto dell’Iva portata in detrazione riferita a tale costo, pari a 10.200 euro (10.400 euro – 200 euro). La detrazione è pari al 50 per cento di tale importo e cioè 10.200 euro * 50% = 5.100 euro.

Come si può osservare, le tre agevolazioni non sono tutte cumulabili tra di loro, perché quella relativa all’abitazione deriva da un acquisto di immobili ristrutturati, mentre quella relativa al costo di costruzione del box deriva da un acquisto di nuova costruzione. La detrazione del 50% dell’iva resta invece cumulabile con entrambe le detrazioni.