Frazionamento unità immobiliare: quando non serve il permesso di costruire

Il frazionamento o l’accorpamento di unità immobiliari con esecuzione di opere, anche se comportanti una variazione di superficie o del carico urbanistico, non necessitano più del permesso di costruire, se rimangano immutate la volumetria complessiva e la originaria destinazione d'uso.

Frazionamento unità immobiliare: eccezioni al permesso di costruire

Si rifà al concetto di manutenzione straordinaria la sentenza della Corte di Cassazione n. 14694/2023, con la quale i giudici di Piazza Cavour hanno annullato la condanna per il reato di cui all'art. 44, comma 1, lett. b), del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) per la realizzazione di tramezzature non autorizzate, con l'obiettivo di ricavare più stanze.

Spiega la Cassazione che il reato di cui all'art. 44 d.P.R. comma 1, lett. b), n. 380/2001 (esecuzione dei lavori in totale difformità o assenza del permesso o di prosecuzione degli stessi) è diverso da quello di cui alla lettera a) del medesimo articolo e per il quale il responsabile dei presunti abusi era imputato, che prevede invece un’ammenda per l'inosservanza delle norme, prescrizioni e modalità esecutive previste dal presente titolo, in quanto applicabili, nonché dai regolamenti edilizi, dagli strumenti urbanistici e dal permesso di costruire.

Se è certo che i lavori siano consistiti nella creazione di un'altra camera, ottenuta dalla ripartizione di un vano con modifiche apportate anche all'impianto elettrico e alla pavimentazione per renderle idonee all'alloggio, ricordano gli ermellini che questa tipologia di lavori non è assoggettata a permesso di costruire se non vi sia un mutamento della volumetria complessiva né dell'originaria destinazione d'uso dell'immobile.

Frazionamento o accorpamento: SCIA o permesso di costruire? 

Come più volte affermato dalla giurisprudenza della stessa Corte, in tema di reati urbanistici, a seguito delle modifiche apportate dall’art. 17 comma primo lett. b), n. 1e 2 del D.L. n. 133/2014, convertito in legge n. 164/2014, deve ritenersi ampliata la categoria degli interventi di manutenzione straordinaria, comprensiva anche del frazionamento o accorpamento di unità immobiliari con esecuzione di opere, anche se comportanti una variazione di superficie o del carico urbanistico, per i quali pertanto, ove rimangano immutate la volumetria complessiva e la originaria destinazione d'uso, non è più necessario il permesso di costruire.

Quindi il frazionamento dell'unità immobiliare deve ritenersi un intervento di manutenzione straordinaria ai sensi dell'art. 3, comma 1, lett. b), d.P.R. n. 380 del 2001, soggetto unicamente alla S.C.I.A. di cui al successivo art. 22, comma I, lett. a).

In assenza di SCIA, dunque, non possono applicarsi le sanzioni penali di cui all'art. 44, considerato il disposto di cui agli art. 37, ult. comma, e 44, comma 2-bis, del Testo Unico Edilizia. Solo in presenza di un mutamento della volumetria complessiva, ovvero di una modifica della destinazione d'uso, anche soltanto mediante opere interne, è necessario  ai fini del mero frazionamento dell'unità immobiliare, il permesso di costruire e, pertanto, configurabile, in sua assenza, il reato ex art. 44, comma 1, lett. b), d.P.R. n. 380/2001.

Dato che nel caso in esame non è stato riscontrato alcun mutamento della volumetria complessiva o dell'originaria destinazione d'uso, imprescindibile ai fini della configurazione del reato imputato al ricorrente, la sentenza è stata annullata in quanto il reato non sussiste.