Mediatore immobiliare e amministratore di condominio: attività compatibili o no?

L'attività di agente immobiliare è compatibile con quella di amministratore di condominio, oppure sorge il rischio che le unità immobiliari amministrate siano indebitamente “favorite” rispetto alla platea di quelle disponibili e che l’imparzialità propria del mediatore venga meno?

Attività di mediatore immobiliare e amministratore di condomini: la questione di compatibilità

Sulla base di questi presupposti, Palazzo Spada, con l'ordinanza n. 3655/2023, ha rimesso alla Corte di Giustizia UE la questione pregiudiziale sull’interpretazione da dare all’art. 5, comma 3, della Legge n. 39/1989, nell’ambito del ricorso presentato da un amministratore di condominio al quale era stata interdetta l’attività di agente immobiliare, divieto confermato anche dal TAR.

La norma garantisce la tutela del consumatore attraverso la previsione di una clausola che eviti ogni conflitto di interessi tra il mediatore e l'oggetto della mediazione stessa. Una disposizione che, spiega il Consiglio di Stato, riguarda un’incompatibilità relativa, che vieta di essere al contempo mediatore, per definizione del codice civile soggetto equidistante tra le parti, e parte in senso sostanziale, in quanto produttore o commerciante di beni o servizi oggetto dell'attività di mediazione o in senso formale, in quanto agente o rappresentante dei detti beni. Si tratta di un’incompatibilità limitata alle attività imprenditoriali e non più comunque svolta anche a titolo professionale e addirittura di lavoro dipendente.

La questione pregiudiziale rimessa alla Corte di Giustizia UE

I giudici d'appello hanno quindi nello specifico rimesso alla Corte Europea le seguenti questioni pregiudiziali:

• se l’art. 5, comma 3, della legge n. 39 del 1989, come riformulato a seguito della procedura di infrazione n. 2018/2175, deve intendersi oggi pienamente conforme al diritto comunitario specie in ragione dell’avvenuta archiviazione della procedura di infrazione stessa;
• se i principi e gli scopi dell’articolo 59, paragrafo 3, della direttiva 2005/36/CE, dell’articolo 25, paragrafo 1, della direttiva 2006/123/CE e più in generale dell'articolo 49 T.F.U.E. ostano ad una normativa come quella italiana di cui all’art.5, comma 3, della legge n. 39 del 1989 che sancisce in via preventiva e generale l’incompatibilità tra l’attività di mediazione immobiliare e quella di amministratore di condomini sul presupposto del mero esercizio congiunto delle due attività e senza, quindi, la necessità per le camere di commercio di svolgere alcuna verifica a posteriori riferita in concreto all’oggetto delle mediazioni svolte e senza che ciò risulti motivato da un “motivo imperativo di interesse generale” specificatamente individuato e comprovato o comunque senza la dimostrazione della proporzionalità della prevista incompatibilità generale rispetto allo scopo perseguito;
• se l’agente immobiliare può comunque svolgere anche l’attività di amministratore di condominio salvo il caso in cui non cerchi di vendere/acquistare, il fabbricato che amministra, visto che in questo caso si paleserebbe un conflitto di interessi.