Abuso edilizio ereditato: responsabilità e sanatoria

L’art. 46 del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) dispone la nullità degli atti giuridici stipulati “tra vivi” in forma pubblica o privata, aventi per oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione sia iniziata dopo il 17 marzo 1985, ove da essi non risultino, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria.

Compravendite immobiliari e successioni

È questo il motivo per cui prima di stipulare un atto di compravendita immobiliare è sempre necessario un audit edilizio e urbanistico che verifichi lo stato legittimo dell’immobile che si vuole “rogitare”.

Questa regola, però, non vale nel caso di successione ereditaria con la conseguenza che può capitare (e capita molto frequentemente) che si possa diventare proprietari di edificazioni abusive (in parte o completamente perché prive di titolo edilizio).

Il patrimonio immobiliare italiano è stato, infatti, vittima di un processo edificatorio senza controllo, di 3 condoni edilizi che hanno generato l’idea che qualsiasi cosa potesse essere costruita e di una normativa edilizia vigente che utilizza il microscopio in un comparto dove l’unità di misura è il centimetro (e sono generoso).

Abusi edilizi: sanzioni e responsabilità di chi eredita

L’art. 29 del T.U. Edilizia definisce le responsabilità degli abusi relativamente alle seguenti figure:

• il titolare del permesso di costruire;
• il committente;
• il costruttore;
• il direttore dei lavori.

A questo punto occorre suddividere le sanzioni di tipo amministrativo (l’ordine di demolizione) da quelle penali. Le prime sono irrogate al proprietario e al responsabile dell’abuso, con la conseguenza che le stesse sono “ereditate” insieme all’immobile di cui si diventa proprietari.

Le sanzioni penali, invece, sono imputate solo a chi ha materialmente commesso il reato, per cui gli eredi non ne sono responsabili e imputabili.

Abuso edilizio: niente compravendita

A questo punto occorre tenere a mente un aspetto molto importante. Nel caso in cui si riceva in eredità un immobile con abusi edilizi, lo stesso non può essere compravenduto finché non viene ripristinato lo stato legittimo. Chi eredita un immobile con gli abusi ha davanti a sé due strade:

• si tiene l’abuso nella speranza che non arrivi mai un provvedimento di demolizione;
• intraprende la strada della sanatoria.

Ricordiamo, infatti, che per sua natura l’ordine di demolizione, come tutti gli atti di repressione degli abusi edilizi, ha natura di atto vincolato e può essere emesso anche a distanza di tempo dalla realizzazione dell’abuso.

Una volta accertata l'abusività dell’opera (che può essere avviata anche su segnalazione di terzi), al Comune non spetta altro che emettere l'ordinanza di demolizione e di ripristino dello stato dei luoghi.

Abusi edilizi sostanziali e formali

Considerate le tempistiche previste per la demolizione dell’abuso (90 giorni) e gli effetti in caso di inottemperanza (acquisizione gratuita a patrimonio comunale), è sempre bene valutare immediatamente la situazione per distinguere gli abusi di tipo:

• formale perché realizzati “solo” in assenza di titolo edilizio;
• sostanziale perché in violazione con la normativa edilizia e urbanistica o di settore.

Nel caso di abuso “formale” occorre verificare la doppia conformità dell’opera alla normativa vigente al momento di realizzazione dell’abuso e quella presente in modo da attivare eventualmente la procedura di sanatoria edilizia ai sensi dell’art. 36 (permesso di costruire in sanatoria) o dell’art. 37 (SCIA in sanatoria).

La fiscalizzazione dell’abuso o sanzione alternativa alla demolizione

Per gli abusi sostanziali, invece, il ripristino dello stato legittimo è d’obbligo a meno che la pubblica amministrazione non valuti l’impossibilità di rimuovere la difformità senza pregiudizio sulla parte eventualmente conforme dell’opera (fiscalizzazione dell’abuso).

Il T.U. Edilizia norma la “fiscalizzazione dell’abuso” in 3 diversi articoli:

• art. 33 (comma 2) - interventi di ristrutturazione edilizia in assenza di permesso di costruire o in totale difformità
• art. 34 (comma 2) - interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire
• art. 38 (commi 1 e 2) - interventi eseguiti in base a permesso annullato

La scelta di irrogare la sanzione alternativa alla demolizione compete, sulla base di motivato accertamento, al dirigente o al responsabile dell’ufficio senza alcuna possibilità che il privato possa richiederla.

Tra i 3 articoli, però, c’è una enorme differenza. Mentre l'art. 38, comma 2 prevede che l'integrale corresponsione della sanzione pecuniaria produce i medesimi effetti del permesso di costruire in sanatoria e quindi l’abuso viene sanato, nei casi previsti dagli articoli 33 e 34 invece l'abuso diventa "tollerato" ma di fatto l'immobile non acquisisce uno stato legittimo.

Ultimo aspetto da ricordare, riguarda il fatto che la sanzione alternativa non può essere irrogata nel caso di interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali. In questo caso, come disposto all'art. 31 del Testo Unico Edilizia, la demolizione e remissione in pristino non sono evitabili.