Manutenzione ordinaria e straordinaria: differenze e bonus edilizi

Se stai valutando un intervento di “ristrutturazione” di casa è essenziale comprendere la natura e la differenza tra gli interventi, gli obblighi previsti dalla normativa edilizia (il d.P.R. n. 380 del 2001, cosiddetto Testo Unico Edilizia) e le possibilità offerte da quella fiscale.

In questo articolo esploreremo le differenze tra manutenzione ordinaria e le altre tipologie di intervento sul patrimonio esistente e forniremo alcuni consigli su come utilizzare i bonus edilizi a disposizione.

Manutenzione ordinaria e altri interventi edilizi

Sebbene ai non addetti ai lavori potrà sembrare una “finezza” di poco conto, quando si pensa di intervenire con sulla propria abitazione, è fondamentale conoscere le differenze tra:

• manutenzione ordinaria;
• manutenzione straordinaria;
• restauro e risanamento conservativo;
• ristrutturazione edilizia.

Le definizioni dei suddetti interventi sono contenute all’art. 3, comma 1 del d.P.R. n. 380/2001 ma l’aspetto principale da considerare riguarda il fatto che mentre la manutenzione ordinaria è un intervento che non richiede di alcun titolo abilitativo o comunicazione (edilizia libera), tutti gli altri interventi richiedono minimo una comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA), una segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) o in ultima istanza un permesso di costruire (le modifiche alla normativa edilizia hanno ridotto parecchio gli interventi sul patrimonio edilizio esistente che richiedono di permesso di costruire).

La manutenzione ordinaria

L’art. 3, comma 1, lettera a) del T.U. Edilizia definisce manutenzione ordinaria tutti quegli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.

Le opere di manutenzione ordinaria, come anticipato, non richiedono alcun titolo abilitativo, così come:

• gli interventi di installazione delle pompe di calore aria-aria di potenza termica utile nominale inferiore a 12 Kw;
• gli interventi volti all’eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell’edificio;
• gli interventi di realizzazione e installazione di vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti, cosiddette VEPA, dirette ad assolvere a funzioni temporanee di protezione dagli agenti atmosferici, miglioramento delle prestazioni acustiche ed energetiche, riduzione delle dispersioni termiche, parziale impermeabilizzazione dalle acque meteoriche dei balconi aggettanti dal corpo dell'edificio o di logge rientranti all'interno dell'edificio, purché tali elementi non configurino spazi stabilmente chiusi con conseguente variazione di volumi e di superfici, come definiti dal regolamento edilizio-tipo, che possano generare nuova volumetria o comportare il mutamento della destinazione d'uso dell'immobile anche da superficie accessoria a superficie utile. Tali strutture devono favorire una naturale microaerazione che consenta la circolazione di un costante flusso di arieggiamento a garanzia della salubrità dei vani interni domestici ed avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l'impatto visivo e l'ingombro apparente e da non modificare le preesistenti linee architettoniche;
• le opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo che abbiano carattere geognostico, ad esclusione di attività di ricerca di idrocarburi, e che siano eseguite in aree esterne al centro edificato;
• i movimenti di terra strettamente pertinenti all’esercizio dell’attività agricola e le pratiche agro-silvo-pastorali, compresi gli interventi su impianti idraulici agrari;
• le serre mobili stagionali, sprovviste di strutture in muratura, funzionali allo svolgimento dell’attività agricola;
• le opere stagionali e quelle dirette a soddisfare obiettive esigenze, contingenti e temporanee, purché destinate ad essere immediatamente rimosse al cessare della temporanea necessità e, comunque, entro un termine non superiore a centottanta giorni comprensivo dei tempi di allestimento e smontaggio del manufatto, previa comunicazione di avvio dei lavori all’amministrazione comunale;
• le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro l'indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale, ivi compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati;
• i pannelli solari, fotovoltaici, a servizio degli edifici, come definiti alla voce 32 dell’allegato A al regolamento edilizio-tipo, adottato con intesa sancita in sede di Conferenza unificata 20 ottobre 2016, n. 125/CU, ai sensi dell’articolo 4, comma 1-sexies, del presente testo unico, o degli impianti di cui all’articolo 87 del codice delle comunicazioni elettroniche, di cui al decreto legislativo 1° agosto 2003, n. 259, posti su strutture e manufatti fuori terra diversi dagli edifici o collocati a terra in adiacenza, da realizzare al di fuori della zona A) di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444;
• le aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici;
• le vasche di raccolta di acque meteoriche per uso agricolo fino a un volume massimo di 50 metri cubi di acqua per ogni ettaro di terreno coltivatoci.

Il Decreto Ministero delle infrastrutture e dei trasporti 2 marzo 2018 contiene l’elenco non esaustivo delle principali opere edilizie realizzabili in regime di attività edilizia libera (il Glossario dell’edilizia libera), ai sensi dell’articolo 1, comma 2, del decreto legislativo 25 novembre 2016, n. 222.

Ad esempio, tra le opere di manutenzione ordinaria che rientrano nell’edilizia libera sono indicati i seguenti interventi:

• riparazione, sostituzione, rinnovamento (comprese le opere correlate quali guaine, sottofondi, etc.) della pavimentazione esterna e interna;
• rifacimento, riparazione, tinteggiatura (comprese le opere correlate) dell’intonaco interno e esterno;
• riparazione, sostituzione, rinnovamento elemento decorativo delle facciate (es. marcapiani, modanature, corniciature, lesene);
• riparazione, sostituzione, rinnovamento opera di lattoneria (es. grondaie, tubi, pluviali) e impianto di scarico;
• riparazione, sostituzione, rinnovamento rivestimento interno e esterno;
• riparazione, sostituzione, rinnovamento serramento e infisso interno e esterno;
• installazione comprese le opere correlate, riparazione, sostituzione, rinnovamento inferriata/altri sistemi anti intrusione;
• riparazione, sostituzione, rinnovamento, inserimento eventuali elementi accessori, rifiniture necessarie (comprese le opere correlate) degli elementi di rifinitura delle scale;
• riparazione, sostituzione, rinnovamento, inserimento eventuali elementi accessori, rifiniture necessarie (comprese le opere correlate) delle scale retrattili e di arredo;
• riparazione, sostituzione, rinnovamento, messa a norma del parapetto e della ringhiera;
• riparazione, rinnovamento, sostituzione nel rispetto delle caratteristiche tipologiche e dei materiali (comprese le opere correlate quali l’inserimento di strati isolanti e coibenti) del manto di copertura;
• riparazione, sostituzione, installazione del controsoffitto non strutturale;
• riparazione, rinnovamento del controsoffitto strutturale;
• riparazione, sostituzione, rinnovamento, realizzazione finalizzata all’integrazione impiantistica e messa a norma del comignolo o del terminale a tetto di impianti di estrazione fumi;
• riparazione, rinnovamento o sostituzione di elementi tecnologici o delle cabine e messa a norma dell’ascensore e degli impianti di sollevamento verticale;
• riparazione e/o sostituzione, realizzazione di tratto di canalizzazione e sottoservizi e/o messa a norma rete fognaria e rete dei sottoservizi;
• riparazione, integrazione, efficientamento, rinnovamento e/o messa a norma dell’impianto elettrico;
• riparazione, integrazione, efficientamento, rinnovamento, compreso il tratto fino all’allacciamento alla rete pubblica e/o messa a norma impianto per la distribuzione e l’utilizzazione di gas;
• riparazione, integrazione, efficientamento, rinnovamento, sostituzione e integrazione apparecchi sanitari e impianti di scarico e/o messa a norma dell’impianto igienico e idro-sanitario;
• installazione, riparazione, integrazione, rinnovamento, efficientamento e/o messa a norma dell’impianto di illuminazione esterno;
• installazione, adeguamento, integrazione, rinnovamento, efficientamento, riparazione e/o messa a norma dell’impianto di protezione antincendio;
• installazione, adeguamento, integrazione, efficientamento (comprese le opere correlate di canalizzazione) e/o messa a norma dell’impianto di climatizzazione;
• riparazione, adeguamento, integrazione, efficientamento (comprese le opere correlate di canalizzazione) e/o messa a norma impianto di estrazione fumi;
• installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento e/o messa a norma dell’antenna/parabola e altri sistemi di ricezione e trasmissione;
• installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento e/o messa a norma punto di ricarica per veicoli elettrici.

Manutenzione straordinaria e ristrutturazione edilizia

La manutenzione straordinaria e la ristrutturazione edilizia sono due termini spesso confusi, ma le loro differenze sono significative. In questo caso occorre fare riferimento sempre all’art. 3, comma 1 del T.U. Edilizia, rispettivamente alle lettere b) e d):

• manutenzione straordinaria, le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni d’uso implicanti incremento del carico urbanistico. Nell'ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l'originaria destinazione d'uso. Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono comprese anche le modifiche ai prospetti degli edifici legittimamente realizzati necessarie per mantenere o acquisire l’agibilità dell’edificio ovvero per l’accesso allo stesso, che non pregiudichino il decoro architettonico dell’edificio, purché l’intervento risulti conforme alla vigente disciplina urbanistica ed edilizia e non abbia ad oggetto immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42;
• ristrutturazione edilizia, gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l’eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico. L’intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana. Costituiscono inoltre ristrutturazione edilizia gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, ad eccezione degli edifici situati in aree tutelate ai sensi degli articoli 136, comma 1, lettere c) e d), e 142 del medesimo decreto legislativo, nonché, fatte salve le previsioni legislative e degli strumenti urbanistici, a quelli ubicati nelle zone omogenee A di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, o in zone a queste assimilabili in base alla normativa regionale e ai piani urbanistici comunali, nei centri e nuclei storici consolidati e negli ulteriori ambiti di particolare pregio storico e architettonico, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria.

La Tabella 1, sezione II, allegata al Decreto Legislativo 25 novembre 2016, n. 222 individua le attività soggette a permesso di costruire, SCIA, CILA e quelle di edilizia libera.

Restauro e risanamento conservativo

Per quanto concerne gli interventi di restauro e di risanamento conservativo, questi sono definiti dalla lettera c), art. 3, comma 1 del T.U. Edilizia come:

gli interventi edilizi rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano anche il mutamento delle destinazioni d'uso purché con tali elementi compatibili, nonché conformi a quelle previste dallo strumento urbanistico generale e dai relativi piani attuativi. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio.

Bonus ed interventi edilizi

Intervenendo su una singola unità immobiliare di tipo abitativo è possibile valutare l'utilizzo singolo o combinato delle seguenti detrazioni fiscali:

• ecobonus: è una detrazione fiscale del 50/65% prevista per gli interventi di efficienza energetica (il presupposto è che l'abitazione sia riscaldata prima dell'intervento) dall'art. 1, commi da 344 a 347, della legge 27 dicembre 2006, n. 296, successivamente modificata dall'art. 14 del Decreto Legge n. 63/2013;
• bonus casa o bonus ristrutturazioni edilizie: è una detrazione del 50% prevista dall'art. 16-bis del d.P.R. n. 917/1986 e poi dall'art. 16, comma 1 del Decreto Legge n. 63/2013 che, nel caso di interventi sulle singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali, e sulle loro pertinenze, può essere utilizzata solo nel caso questi si configurino come:
  • manutenzione straordinaria (art. 3, comma 1, lettera b) del d.P.R. n. 380/2001);
  • restauro e risanamento conservativo (art. 3, comma 1, lettera c) del d.P.R. n. 380/2001);
  • ristrutturazione edilizia (art. 3, comma 1, lettera d) del d.P.R. n. 380/2001);
• sismabonus: è una detrazione la cui aliquota varia dal 70 a 75% (se l'intervento è realizzato sulle parti comuni dell'edificio l'aliquota cresce al 75/85%) prevista per gli interventi di cui all'articolo 16-bis, comma 1, lettera i), del d.P.R. n. 917/1986 e poi all'art. 16, commi da 1-bis a 1-sepies del Decreto Legge n. 63/2013;
• bonus barriere architettoniche: è una detrazione che trae le sue origini dall'art. 16-bis, comma 1, lettera e) del d.P.R. n. 917/1986. Successivamente è stato previsto un nuovo bonus con l'art. 119-ter del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio).

Da ricordare che gli interventi di manutenzione ordinaria sulle parti private non godono del bonus casa.