Sismabonus-acquisti: le strategie (lecite) per massimizzare il risparmio fiscale

Ho firmato un contratto preliminare di compravendita di un appartamento con annesso garage pertinenziale. Il prezzo indicato nell’atto è “a corpo” ovvero non distingue il costo dei due beni e il venditore si è impegnato a mettermi a disposizione la detrazione fiscale denominata “sismabonus-acquisti”, che vorrei detrarre direttamente dalla mia dichiarazione dei redditi.

Ho letto vari articoli su questo portale che illustrano la possibilità di “raddoppiare”, in un certo senso, il Sismabonus-acquisti. In particolare, mi ha colpito quello in cui si spiega che spetta la detrazione non solo per l’acquisto dell’appartamento, ma anche per una cantina o un garage, purché non risultino pertinenziali all’unità abitativa. Al proposito avrei alcuni quesiti da porvi, per comprendere se è possibile ottimizzare la mia situazione e ottenere, nel rispetto della legge, un risparmio fiscale maggiore:

1. E’ possibile modificare il preliminare per realizzare una compravendita separata delle due unità? In tal caso la mia idea sarebbe quella di fare intervenire in atto un mio familiare (ad esempio mia madre) e farle acquistare il box, scongiurando così qualunque futuro “sospetto” circa l’esistenza di un rapporto di pertinenzialità tra i due beni, che renderebbe inapplicabile il doppio Sismabonus acquisti (uno per il box e uno per l’appartamento). Mi chiedo però cosa succederebbe alla detrazione se un domani, a seguito della morte di mia madre, io ricevessi in eredità il box.
2. Se, in quest’ultima ipotesi, ricevuto in eredità il box, volessi poi rivenderlo unitamente all’appartamento, così da consentire all’acquirente un risparmio fiscale sui tributi locali (es. IMU), è possibile costituire in futuro il vincolo di pertinenzialità?
3. Qualora invece io non riesca a modificare il preliminare, è possibile applicare il Sismabonus-acquisti per l’appartamento e, contemporaneamente, beneficiare della detrazione 50% sul costo di costruzione del box pertinenziale?

La risposta dell’esperto

La tematica sollevata dal gentile lettore risulta piuttosto articolata, poiché tocca aspetti complessi e controversi in ambito fiscale, come ad esempio l’applicazione delle detrazioni alle unità pertinenziali. Le domande sono però più che condivisibili poiché volte a massimizzare i benefici fiscali, diretti e indiretti, entro i limiti consentiti dalla prassi e dai decreti.

Modificabilità del preliminare

Il contratto preliminare di compravendita tra costruttore e acquirente di un immobile è un atto privato che esprime la loro libera volontà esistente nel momento di sottoscrizione dello stesso. Pertanto, a differenza del contratto definitivo (rogito), che si firma alla presenza di un notaio ed ha valore di atto pubblico, il preliminare può essere sempre modificato o rescisso, anche se già registrato.

Il preliminare può anche essere disatteso, purché vi sia un accordo tra le parti, che deve essere molto chiaro qualora siano stati versati acconti.

Nel caso prospettato dal lettore, la modifica dovrà essere preceduta dalla definizione dettagliata del prezzo dei due beni, scorporando quello del posto auto dal totale e specificando anche l’incidenza del costo di costruzione, necessario ai fini della quantificazione dell’eventuale bonus dedicato ai box auto pertinenziali.

Dovrà poi essere chiarito con la società venditrice se vi è la possibilità (e la volontà) di accatastare in modo autonomo l’unità immobiliare adibita a garage, poiché diversamente non potrebbe essere applicata su di essa la detrazione fiscale derivante dal Sismabonus-acquisti.

Insomma, la risposta sulla possibilità di rescindere o modificare un preliminare è sicuramente affermativa, ma prima di farlo è consigliabile considerare nel dettaglio tutti gli aspetti correlati, facendosi assistere da un professionista.

Decesso del primo beneficiario

Immaginiamo che si sia raggiunto un accordo con la società per modificare il preliminare e, una volta accatastato autonomamente il box auto, questo venga acquistato dalla anziana madre del lettore. In tal caso il vincolo di pertinenzialità con l’abitazione sarebbe sicuramente inesistente, trattandosi di due proprietari diversi.

Se malauguratamente la proprietaria del box (che ha fruito del suo autonomo bonus) venisse a mancare le detrazioni connesse al Sismabonus-acquisti passano, per prassi consolidata, all’erede che detiene il bene dal quale la detrazione ha tratto origine. Nell’ipotesi in cui l’erede sia il figlio, egli potrà detrarre le rate residue non ancora utilizzate dalla madre negli anni in cui era in vita.

Si ritiene opportuno evidenziare che, nel caso descritto, potrebbe essere contestato il legame di parentela diretto esistente tra i due soggetti che hanno acquistato i beni (madre e figlio). A tal fine potrebbe essere opportuno interpellare l’amministrazione finanziaria prima dell’operazione o far intervenire un soggetto diverso.

Come ricostituire la pertinenzialità

Deceduta la madre, il lettore si trova ad essere non più proprietario solo di un appartamento, ma anche del box auto. Tuttavia, tale unità (singolarmente accatastata) continuerà ad essere “separata” dall’abitazione, in quanto il vincolo di pertinenzialità in origine non esisteva.

In futuro può però costituirlo, magari per ridurre la tassazione applicabile o per vendere casa e garage insieme.

Il vincolo di pertinenzialità, infatti, presuppone il rispetto dei requisiti oggettivi e soggettivi indicati all’art. 817 del CC. Pertanto, laddove tali condizioni siano presenti, sarà sufficiente recarsi da un notaio per sottoscrivere un atto che esprima la volontà di costituire il vincolo, con tutto ciò che ne consegue in termini tributari.

Cumulabilità con bonus box auto

Nel caso in cui non sia possibile modificare il preliminare e sciogliere il vincolo di pertinenzialità tra box e appartamento, gli spazi per “ottimizzare” i benefici fiscali si restringono. L'Agenzia delle Entrate, infatti, ha chiarito che non è possibile sommare il Sismabonus-acquisti alla (diversa) detrazione che si può applicare sul costo di costruzione di un box auto (risposte a interpello n. 515 e 558 del 2020).

Il Sismabonus-acquisti e la detrazione dedicata ai box auto pertinenziali di cui all’art. 16-bis, comma 1, lett. d) del TUIR, infatti, “consumano” lo stesso plafond di spesa massima agevolabile pari a 96.000 euro e la pertinenza non gode di autonomo plafond.

In altre parole, se i 96.000 euro sono stati utilizzati per attivare il (più conveniente) Sismabonus-acquisti relativo all'appartamento, la strada della detrazione sul box auto pertinenziale è chiusa per esaurimento del plafond di spesa agevolabile. E ciò anche se box e appartamento vengono acquistati con atti separati, perché nel rogito relativo al garage andrà fatta esplicita menzione del vincolo pertinenziale per poter accedere alla relativa detrazione.

A cura di Cristian Angeli
ingegnere esperto di detrazioni fiscali applicate all’edilizia
www.cristianangeli.it