Superbonus: le nuove regole per condomini e unifamiliari

Tra modifiche, integrazioni e giravolte una delle maggiori difficoltà per chi a vario titolo si è occupato di superbonus è stato dover andar dietro ad una normativa molto volatile e di difficile interpretazione.

Superbonus: mission (im)possibile

Dalla pubblicazione in Gazzetta Ufficiale del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio), le regole sul superbonus, sul meccanismo di cessione e sui controlli dell'Agenzia delle Entrate sono cambiate parecchie volte (25) e molti interventi sono stati avviati con regole e un contesto che dopo pochi giorni non esistevano più.

Con l'avvento del Governo a trazione Fratelli d'Italia (considerate le dichiarazioni durante il precedente Governo ed in campagna elettorale), tutti si sarebbero attesi un atteggiamento diverso e più propositivo nei confronti del superbonus e di chi ha investito in questa misura mettendo in gioco (e a rischio) la propria casa, i propri risparmi e il proprio futuro. Purtroppo, però, nulla è andato secondo le aspettative e sul Decreto Rilancio sono intervenuti a gamba tesa i seguenti provvedimenti normativi:

• il Decreto Legge 18 novembre 2022, n. 176 (Decreto Aiuti-quater), convertito con modificazioni dalla Legge 13 gennaio 2023, n. 6
• la Legge 29 dicembre 2022, n. 197 (Legge di Bilancio 2023);
• il Decreto-Legge 16 febbraio 2023, n. 11 (Decreto Cessioni), convertito con modificazioni dalla Legge 11 aprile 2023, n. 38.

3 provvedimenti che complessivamente hanno:

• rimodulato l'aliquota del superbonus riducendola al 90% già a partire dalle spese sostenute nel 2023;
• previsto delle eccezioni per continuare ad utilizzare il superbonus 110% anche nel 2023;
• bloccato il meccanismo di cessione del credito, "salvando" solo gli interventi ed i contratti in corso.

La nuova circolare del Fisco

In questi 3 anni di superbonus è stato determinante il lavoro svolto dall'Agenzia delle Entrate che, pur evidenziando spesso delle lacune in ambito edilizio, ha provato ad intervenire ogni volta che un provvedimento normativo cambiava qualcosa nella normativa di rango primario.

Gli ultimi chiarimenti sono arrivati con la circolare 13 giugno 2023, n. 13/E mediante la quale l'Agenzia delle Entrate ha fatto il punto sul superbonus e sul meccanismo di cessione alla luce delle modifiche arrivate dal Decreto Aiuti-quater, dalla Legge di Bilancio 2023 e dal Decreto Cessioni.

Di seguito il nuovo regime valido per:

• i condomini e le persone fisiche proprietarie o comproprietarie con altre persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, di edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate;
• edifici unifamiliari e unità immobiliari con accesso autonomo e indipendenza funzionale;
• gli istituti autonomi case popolari (IACP);
• gli enti del terzo settore (Onlus, OdV e ApS);
• gli interventi di demolizione e ricostruzione.

Superbonus: il decalage di aliquota

A seguito delle modifiche arrivate dal Decreto Aiuti-quater, il Superbonus si applica nella misura del 110% alle spese sostenute entro il 31 dicembre 2022:

• dai condomìni e dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche;
• dalle organizzazioni non lucrative di utilità sociale, dalle organizzazioni di volontariato e dalle associazioni di promozione sociale.

Il Superbonus spetta ai medesimi soggetti nella misura:

• del 90% per le spese sostenute nell’anno 2023;
• del 70% per quelle sostenute nell’anno 2024;
• del 65% per quelle sostenute nell’anno 2025.

Le predette detrazioni si applicano anche alle spese sostenute dalle persone fisiche per gli interventi effettuati sulle singole unità immobiliari all’interno dello stesso condominio o dello stesso edificio, nonché quelli effettuati su edifici oggetto di demolizione e ricostruzione di cui all’articolo 3, comma 1, lettera d), del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 (TU dell’edilizia).

Per quanto riguarda gli interventi sugli edifici unifamiliari e le unità immobiliari con accesso autonomo e funzionalmente indipendenti, il superbonus 110% si applica sulle spese sostenute entro il 30 settembre 2023, a condizione che alla data del 30 settembre 2022 siano stati effettuati lavori per almeno il 30% dell’intervento complessivo.

Resta fermo che per le spese sostenute successivamente al 30 settembre 2023 i soggetti sopra individuati, indipendentemente dalla data di effettuazione degli interventi, possono avvalersi delle detrazioni spettanti per interventi di efficienza energetica (c.d. Ecobonus) ovvero antisismici (c.d. Sismabonus) di cui agli articoli 14 e 16 del d.l. n. 63 del 2013, nonché della detrazione delle spese per interventi di recupero del patrimonio edilizio (c.d. Bonus casa) di cui all’articolo 16-bis del Testo unico delle imposte sui redditi (TUIR), approvato con decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, nei limiti e alle condizioni previsti dalla normativa di riferimento

Per tali interventi, avviati a partire dal 1° gennaio 2023, la detrazione spetta nella misura del 90% sulle spese sostenute entro il 31 dicembre 2023, a condizione che:

• il contribuente sia titolare di diritto di proprietà o di diritto reale di godimento sull’unità immobiliare;
• la stessa unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale;
• il contribuente abbia un reddito di riferimento, determinato ai sensi del comma 8-bis.1 dell’articolo 119, del Decreto Rilancio non superiore a 15.000 euro.

Edifici unifamiliari: il reddito di riferimento per il Superbonus 90%

Relativamente al reddito di riferimento, la circolare chiarisce che si tratta della somma dei redditi complessivi posseduti, nell’anno precedente a quello di sostenimento della spesa, dal contribuente, dal coniuge del contribuente, non legalmente ed effettivamente separato, o dal soggetto legato da unione civile. Vanno sommati, inoltre, i redditi posseduti dal convivente del contribuente, presente nel nucleo familiare, nonché quelli dei familiari, diversi dal coniuge o dal soggetto legato al contribuente da unione civile, presenti nel nucleo familiare se ricorrono i requisiti reddituali di cui al comma 2 dell’articolo 12 del TUIR per essere considerati fiscalmente a carico. Si tratta, nello specifico, dei familiari che, nell’anno precedente a quello di sostenimento della spesa, abbiano conseguito un reddito complessivo non superiore a 2.840,51 euro, al lordo degli oneri deducibili, e per i figli di età non superiore a ventiquattro anni un reddito complessivo non superiore a 4.000 euro.

Ai fini della disposizione in commento, fanno parte del nucleo familiare:

• il coniuge o il componente dell’unione civile, anche se non risulta nello stato di famiglia perché, ad esempio, ha una diversa residenza;
• il convivente di cui all’articolo 1, comma 36, della cd. legge Cirinnà;
• i figli e ogni altra persona indicata nell’articolo 433 del codice civile purché siano fiscalmente a carico.

Per quanto riguarda gli interventi effettuati dagli istituti autonomi case popolari (IACP) comunque denominati nonché dagli enti aventi le stesse finalità sociali dei predetti istituti, istituiti nella forma di società che rispondono ai requisiti della legislazione europea in materia di «in house providing» per interventi realizzati su immobili, di loro proprietà ovvero gestiti per conto dei comuni, adibiti a edilizia residenziale pubblica, compresi quelli effettuati dalle persone fisiche sulle singole unità immobiliari all’interno dello stesso edificio, e dalle cooperative di abitazione a proprietà indivisa, per interventi realizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci, il Superbonus 110% si applica sulle spese sostenute entro il 31 dicembre 2023 a condizione che alla data del 30 giugno 2023 siano stati effettuati lavori per almeno il 60% dell’intervento complessivo.

Superbonus: le eccezioni previste dalla Legge di Bilancio 2023

Il comma 894 dell’articolo 1 della legge di bilancio 2023 ha stabilito che la rimodulazione del superbonus al 90% non si applica agli interventi:

• diversi da quelli effettuati dai condomìni, per i quali la comunicazione di inizio lavori asseverata (CILAS) risulti presentata alla data del 25 novembre 2022;
• effettuati dai condomìni per i quali la CILA risulti presentata alla data del 31 dicembre 2022 e la delibera assembleare che ha approvato l’esecuzione dei lavori risulti adottata in data antecedente alla data di entrata in vigore del Decreto Aiuti-quater (vale a dire entro il 18 novembre 2022). La data della delibera assembleare deve essere attestata con apposita dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà rilasciata dall’amministratore del condominio ovvero, nel caso dei c.d. mini condomìni in cui, ai sensi dell’articolo 1129 del codice civile non vi sia l’obbligo di nominare l’amministratore e i condòmini non vi abbiano provveduto, dal condomino che ha presieduto l’assemblea;
• effettuati dai condomìni per i quali la CILA risulti presentata alla data del 25 novembre 2022 e la delibera assembleare che ha approvato l’esecuzione dei lavori risulti adottata tra il 19 novembre 2022 e il 24 novembre 2022. La data della delibera assembleare deve essere attestata con apposita dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà rilasciata dall’amministratore del condominio ovvero, nel caso dei c.d. mini condomìni in cui, ai sensi dell’articolo 1129 del codice civile non vi sia l’obbligo di nominare l’amministratore e i condòmini non vi abbiano provveduto, dal condomino che ha presieduto l’assemblea;
• comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici per i quali al 31 dicembre 2022 risulti presentata l’istanza per l’acquisizione del titolo abilitativo.