Terzo condono edilizio: occhio alla data di ultimazione lavori

Perché un edificio abusivo possa rientrare nella normativa speciale prevista dal condono (legge n. 47/1985; legge n. 724/1994 e legge n. 326/2003), deve essere almeno essere stato eseguito al rustico entro la data prevista dalla legge, e quindi completato, entro il termine stabilito, in tutte le sue strutture essenziali, comprese le tamponature, cioè le murature perimetrali, le quali sono necessarie per stabilire la relativa volumetria e la sagoma esterna

Terzo condono edilizio: ok se edificio è eseguito al rustico

Lo ricorda ancora una vota il Consiglio di Stato con la sentenza n. 5742/2023, con la quale ha respinto il ricorso contro il diniego di condono opposto da un’Amministrazione su un edificio abusivo, non completato al rustico entro il 31 marzo 2003, data utima prevista dalla legge n. 326/2003 (c-d. "Terzo Condono Edilizio").

Secondo i ricorrenti il diniego di condono e l’ordine di demolizione erano illegittimi in quanto:

• il fabbricato, non avendo destinazione residenziale ma di semplice locale deposito, non necessitiava di tamponature perimetrali ma doveva piuttosto presentarsi come immobile funzionalmente completato al 31 marzo 2003;
• il fabbricato era comunque condonabile in forza dell’art. 43, ultimo comma, della legge n. 47/1985, ai sensi del quale è possibile ottenere la sanatoria “delle opere non ultimate per effetto di provvedimenti amministrativi o giurisdizionali limitatamente alle strutture realizzate e ai lavori che siano strettamente necessari alla loro funzionalità”;
• il diniego di condono è impropriamente intervenuto, quando ormai si era consolidato il silenzio assenso sulle richieste di condono e si era consumato il potere di provvedere, essendo decorsi i 24 mesi previsti dalla relativa normativa di semplificazione (art. 35 della legge n. 47/1985, richiamato dall’art. 32 del decreto legge n. 269/2003) per emettere una pronuncia espressa;

Condono edilizio: quali edifici sono ammessi?

Già in primo grado il Tar aveva richiamato l’art. 31, comma 2, della legge n. 47/1985, citato dalla normativa condonistica del 2003 (cfr. art. 32, comma 25, del decreto legge n. 269/2003), che così recita: «Ai fini delle disposizioni del comma precedente, si intendono ultimati gli edifici nei quali sia stato eseguito il rustico e completata la copertura, ovvero, quanto alle opere interne agli edifici già esistenti e a quelle non destinate alla residenza, quando esse siano state completate funzionalmente».

Pertanto, essendo pacifico e comprovato che il fabbricato fosse privo, alla data del 31 marzo 2003, delle tamponature perimetrali, correttamente l’amministrazione comunale ha ritenuto l’immobile residenziale non condonabile.

Una tesi confermata dai giudici di Palazzo Spada, i quali hanno anche specificato che, qualora il fabbricato avesse avuto destinazione non residenziale, esso non sarebbe stato comunque condonabile, non potendosi estendere i benefici di cui all’art. 32, comma 25, del decreto legge n. 269/2003. Infatti le disposizioni sul condono edilizio del 2003 si applicano limitatamente alle nuove costruzioni aventi destinazione residenziale, non essendo ammissibile, in presenza di una tale normativa eccezionale e perciò di stretta interpretazione, postulare un’estensione a nuove costruzioni aventi, come ipotizzato nella specie, destinazione non residenziale.

Il concetto di ultimazione delle opere

Sulla base invece di quanto previsto dall’art. 31, comma 2, della legge n. 47/1985, richiamato dalla normativa condonistica del 2003 (cfr. art. 32, comma 25, del decreto legge n. 269/2003), il quale dispone che “Ai fini delle disposizioni del comma precedente, si intendono ultimati gli edifici nei quali sia stato eseguito il rustico e completata la copertura, ovvero, quanto alle opere interne agli edifici già esistenti e a quelle non destinate alla residenza, quando esse siano state completate funzionalmente», si è ormai consolidato il principio che l’ultimazione dell’opera abusiva ad uso residenziale può ritenersi avvenuta se l’immobile è stato almeno eseguito al rustico, ossia completato in tutte le sue strutture essenziali, comprese le tamponature, cioè le murature perimetrali, le quali sono necessarie per stabilire la relativa volumetria e la sagoma esterna.

Pertanto, dato che il fabbricato era privo, alla data del 31 marzo 2003, delle tamponature perimetrali, correttamente l’amministrazione comunale ha ritenuto l’immobile residenziale non condonabile.

Condono edilizio e silenzio assenso

Secondo il Consiglio di Stato sono parimenti infondate le censure attinenti all’intervenuta sanatoria edilizia per silentium.

Infatti, ai sensi dell’art. 35 della legge n. 47/1985, il silenzio assenso previsto in tema di condono edilizio:

• non si forma solo in virtù dell’inutile decorso del termine prefissato per la pronuncia espressa dell’amministrazione comunale e dell’adempimento degli oneri documentali ed economici necessari per l’accoglimento della domanda;
• occorre anche provare l’esistenza di tutti i requisiti soggettivi e oggettivi ai quali è subordinata l’ammissibilità del condono, tra i quali rientra, dal punto di vista oggettivo per il condono del 2003, il fatto che l’immobile ad uso residenziale risulti ultimato, ossia completato al rustico, entro il 31 marzo 2003.
• può formarsi soltanto ove la domanda sia conforme al relativo modello legale e, quindi, sia in grado di comprovare che ricorrano tutte le condizioni previste per il suo accoglimento, inclusa la tempestiva ultimazione dell’opera abusiva.

Pertanto, conclude il Consiglio di Stato:

• il condono edilizio richiesto non può essersi perfezionato attraverso un provvedimento silenzioso di accoglimento, dato che il fabbricato ad uso residenziale non è stato ultimato entro il 31 marzo 2003;
• il diniego di condono è correttamente motivato ed è atto dovuto e motivato, laddove fa riferimento alla non condonabilità dell’opera abusiva per mancata ultimazione dei lavori nel termine di legge.