Superbonus: tutte le novità nel Dossier ANCE

Superbonus 2023: titolo abilitativo e sue varianti

ANCE sottolinea come la Circolare risolva alcune criticità legate alla riduzione nel 2023 al 90%, dal 110%, delle detrazioni Superbonus per condomini, “mini condomini” di unico proprietario, ONLUS e APS e a come questa si concilia con lo specifico regime transitorio introdotto dalla legge di Bilancio per il 2023.

In base a quest’ultimo, il Superbonus al 110% è mantenuto anche nel 2023 per:

• i “mini-condomini in monoproprietà” (ossia fabbricati composti da massimo 4 unità, interamente posseduti da una sola persona fisica o in comproprietà tra persone fisiche), le Onlus, le Associazione di promozione Sociale - APS e le Organizzazioni di Volontariato -OdV (diverse da quelle che operano nel settore sanitario e che possiedono i requisiti stabiliti dal co.10-bis del DL 34/2020-legge 77/2020), che hanno presentato la CILAS entro il 25 novembre 2022;
• i condomini che:
  • hanno approvato la delibera di esecuzione dei lavori prima del 19 novembre 2022 e presentato la CILAS al 31 dicembre 2022;
  • hanno approvato la delibera di esecuzione dei lavori tra il 19 e il 24 novembre 2022 e presentato la CILAS al 25 novembre 2022; 
• gli interventi di demolizione e ricostruzione dell’immobile per i quali al 31 dicembre 2022 sia stata presentata la richiesta del titolo abilitativo.

Al ricorrere di tali condizioni, quindi, resta ferma la percentuale del 110% anche per le spese sostenute nel 2023. Per i medesimi soggetti, viene poi confermato il décalage al 70% nel 2024 e al 65% nel 2025.

Scendendo poi nel dettaglio, la Circolare affronta specifiche ipotesi finora irrisolte in tema di titolo abilitativo all’intervento agevolato diverso dalla Cila-S e di presentazione di varianti alla stessa.

Superbonus con titolo abilitativo diverso dalla CILA-S

La Circolare fornisce un importante chiarimento sugli interventi ricompresi nel Superbonus per i quali siano stati presentati/richiesti titoli edilizi diversi da quello prescritto ai sensi dell’articolo 119, comma 13-ter D.L. n. 34/2020.

Tale norma, in vigore dal 1° giugno 2021, al fine di semplificare la procedura amministrativa ha, infatti, previsto che gli interventi di Superbonus, anche qualora riguardino le parti strutturali degli edifici o i prospetti, con esclusione di quelli comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici, costituiscono manutenzione straordinaria e sono realizzabili mediante comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA). La mancata presentazione della CILA determina la perdita del beneficio fiscale.

Il Fisco fa salvi i titoli abilitativi relativi ad interventi Superbonus presentati/richiesti in un periodo antecedente all’introduzione dell’obbligo di presentazione della CILA.

Si tratta di un chiarimento che fa piena applicazione del principio giuridico del tempus regit actum, secondo cui l’atto è regolato dalla legge vigente nel momento in cui questo è posto in essere, riconosce, quindi, la validità, ai fini dell’accesso ai benefici fiscali, di tutti i titoli edilizi presentati prima del 1° giugno 2021 nonché degli interventi eseguibili in precedenza in attività di edilizia libera.

Ne consegue che sono, in ogni caso, salve le procedure edilizie antecedenti l’entrata in vigore delle modifiche al comma 13-ter, e ciò anche se il titolo sia stato rilasciato o l’atto abbia acquisito efficacia dopo tale data. Inoltre è solo dal 5 agosto 2021 che, con l’approvazione della speciale modulistica semplificata, è richiesto l’utilizzo del modello adottato con l’Accordo Stato, Regioni, enti locali del 4 agosto 2021. Da ciò discende, in linea con le argomentazioni dell’AdE che, anche il mancato utilizzo di tale modello, in un periodo in cui non era ancora efficace, non deve pregiudicare l’accesso ai benefici fiscali, facendo così salve le CILA già presentate senza necessità di dover ripresentare una CILA-S come condizione legittimante l’accesso ai benefici fiscali del Superbonus.

Varianti al titolo abilitativo (CILA, CILAS, SCIA, permesso di costruire) con mantenimento stesse condizioni del titolo principale

La Circolare definisce meglio anche quanto previsto dall’art. 2-bis del Decreto Cessioni secondo cui in caso di varianti alla CILA-S o al diverso titolo edilizio che interessano il medesimo fabbricato, possa essere mantenuto l’accesso al Superbonus nella misura massima del 110% e la possibilità di avvalersi, per i relativi interventi, delle opzioni relative allo sconto in fattura e cessione del credito, anche quando le stesse siano presentate successivamente alla scadenze previste dall’articolo 1, comma 894 della Legge 197/2022 e dall’articolo 2 commi 2 e 3 del decreto legge 11/2023 e anche a prescindere dalla data di approvazione dell’eventuale delibera assembleare (in caso di interventi condominiali).

L’Agenzia delle Entrate evidenzia nella sua Circolare che, ai fini della individuazione della disciplina applicabile per usufruire dei bonus, occorre fare riferimento al momento di presentazione del titolo originario senza che rilevino le varianti presentate anche successivamente alle tassative scadenze previste dall’articolo 1, comma 894 della Legge 197/2022 e all’articolo 2 commi 2 e 3 del decreto-legge 11/2023.

A titolo esemplificativo, sono annoverate nel concetto di varianti

• le modifiche e le integrazioni al progetto inziale;
• la realizzazione di ulteriori interventi trainanti e trainati non previsti nella CILAS o CILA già presentata (e non formanti obbligatoriamente oggetto di specifica approvazione in sede condominiale);
• la variazione dell’impresa esecutrice o del committente (anche se tale fattispecie non costituisce una variante edilizia ma va ugualmente comunicata al Comune seppur utilizzando un diverso modulo).

Sono comprese nel novero delle varianti (nota 8 della Circolare), e sempre ai fini del mantenimento dei requisiti di accesso ai bonus, anche le varianti ai titoli abilitativi “ordinari” diversi dalla CILA in quanto richiesti/presentati in un periodo antecedente all’entrata in vigore dell’obbligo di presentazione della CILA.

Le osservazioni di ANCE

Le varianti possono essere comunicate a fine lavori. Tuttavia, sottolinea ANCE, come previsto dalla speciale modulistica CILA-S, è comunque possibile la presentazione della variante anche in corso d’opera, come integrazione della CILA-S Superbonus precedentemente presentata. In altre parole, la presentazione della variante potrà avvenire legittimamente sia in corso d’opera sia a fine lavori.

In sostanza, ogni variante all’intervento edilizio che accede al Superbonus, per il quale è stata già presentata una CILAS, deve essere comunicata sempre mediante la speciale modulistica CILA-S.

Tale comunicazione dovrà avvenire anche nel caso in cui siano aggiunti lavori trainati su parti private (come la sostituzione degli infissi). In questo caso, infatti, anche se i lavori trainati appartengono alla categoria dell’edilizia libera e sono eseguiti sulle parti private di un condominio, devono essere sempre comunicati utilizzando la CILAS.

Come spiega Ance:

• non sarà tuttavia richiesta la presentazione di alcun elaborato progettuale essendo sufficiente una sintetica descrizione dell’intervento;
• nel caso di variante alla CILAS occorrerà, quindi, presentare una nuova pratica dove all’interno del “quadro D – qualificazione dell’intervento” andrà spuntata la casella d2 “costituisce variante in corso d’opera a CILA Superbonus presentata in data…. |__|__|__|__|__|__|__|__| prot. n. ______e costituisce integrazione alla stessa”.

Immobili vincolati e interventi trainati

Nella Circolare si forniscono chiarimenti anche sugli edifici condominiali sottoposti a vincoli dal codice dei beni culturali e del paesaggio (d.Lgs n. 42/2004), ribadendo che laddove, in virtù dei vincoli a cui l’edificio è sottoposto o in ragione dei regolamenti edilizi, urbanistici o ambientali, non si possa effettuare neanche uno degli interventi “trainanti”, il Superbonus si applica, comunque, alle spese sostenute per gli interventi “trainati”.

Per verificare quale regime agevolativo vada applicato, è necessario fare riferimento alla data di presentazione della Cila-S relativa agli interventi “trainati”, per cui:

• se presentata entro il 25 novembre 2022, l’agevolazione sarà pari al 110% anche per le spese sostenute nel corso del 2023;
• se presentata dopo il 25 novembre 2022, per le spese sostenute nel corso del 2023 la fruizione dell’agevolazione sarà nella misura ridotta del 90%.

Edifici unifamiliari e unità indipendenti in edifici plurifamiliari

Ampiamente modificata anche la disciplina agevolativa per i lavori eseguiti sugli edifici unifamiliari e sulle unità immobiliari funzionalmente indipendenti poste all’interno di edifici plurifamiliari.

In particolare, si ricorda che per il 2023 il Superbonus:

• viene mantenuto al 110% per le spese sostenute sino al 30 settembre 2023, a condizione che, al 30 settembre 2022, sia stato realizzato il 30% dei lavori. Per le spese sostenute successivamente al 30 settembre 2023, i beneficiari possono avvalersi del cd. “Ecobonus ordinario”, del c.d. “Sismabonus ordinario”,  nonché del c.d. “Bonus casa”, nei limiti e alle condizioni previsti dalla normativa di riferimento;
• spetta nella misura del 90% sino al 31 dicembre 2023, solo se:
  • i lavori siano avviati dal 1° gennaio 2023. In base alle disposizioni, per le unifamiliari, quindi, il Superbonus, sia al 110% che al 90%, sembra comunque escluso per i lavori avviati da ottobre a dicembre 2022; sul punto viene specificato che si considerano avviati dal 1° gennaio 2023 gli interventi per i quali:
    • la CILA sia stata presentata a decorrere dal 1° gennaio 2023, con data di inizio lavori indicata nella CILA successiva al 31 dicembre 2022;
    • la CILA sia stata presentata prima del 1° gennaio 2023, purché il contribuente dimostri che i lavori abbiano avuto inizio dal 1° gennaio 2023, con la data di inizio lavori indicata nella CILA o anche con un’attestazione resa dal direttore dei lavori
  • il soggetto beneficiario (che sostiene le spese) sia il proprietario, o il titolare di altro diritto reale sull’unità oggetto dei lavori agevolati (per le unifamiliari, quindi, a differenza delle altre fattispecie agevolate con il Superbonus, sono esclusi gli utilizzatori dell’immobile, ancorché legittimati da un titolo idoneo);
  • l’unità oggetto di intervento costituisca l’“abitazione principale” del proprietario o del titolare di altro diritto reale;
  •  il soggetto agevolato (proprietario o titolare di un diritto reale) abbia un reddito sino a 15.000 euro.

Superbonus e Impianti fotovoltaici per ONLUS/APS/ODV

Infine, ricorda ANCE, la circolare si sofferma sull’installazione di impianti fotovoltaici a cura di Onlus, Associazione di promozione Sociale (APS) ed Organizzazioni di Volontariato (OdV), secondo le regole stabilite dall’art.119, co.7-bis, del D.L. 34/2020, introdotto dall’art.1, co.10, lett.a, della legge di Bilancio 2023.

In particolare, viene confermato che il Superbonus si applica per l’installazione di tali impianti, in aree o strutture non pertinenziali, anche di proprietà di terzi, diversi dagli immobili ove sono realizzati gli interventi “trainanti” di riqualificazione energetica e di sicurezza antisismica rientranti nel Superbonus, sempre che questi ultimi siano situati all’interno di centri storici soggetti a vincoli.

Al riguardo, anche per questa nuova fattispecie, la Circolare specifica che

• si applicano i limiti di spesa e le condizioni generali di applicabilità già stabilite per l’installazione degli impianti fotovoltaici (esecuzione contestuale rispetto agli interventi trainanti e cessione dell’energia prodotta al GSE);
• il Superbonus si applica anche per l’installazione contestuale o successiva dei sistemi di accumulo integrati negli impianti solari fotovoltaici, con il relativo limite di spesa;
• il beneficio, si applica anche alle Onlus, Associazione di promozione Sociale (APS) ed Organizzazioni di Volontariato (OdV) che svolgono prestazioni socio-sanitarie ed assistenziali.