Verifica conformità urbanistica e compravendita immobiliare: le responsabilità del notaio

La verifica di conformità urbanistica di un immobile nel caso di compravendita è a carico del notaio rogante oppure no?

Compravendita immobiliare e verifica conformità urbanistica: le responsabilità del notaio 

Si tratta di un’interessante questione a cui ha fornito una chiara risposta la Corte di Cassazione, sez. III Civile, con l’ordinanza n. 14567/2023, con la quale ha rigettato il ricorso proposto dall'acquirente di un immobile sull’accertamento della responsabilità di un notaio in relazione all’assenza di certificato di agibilità sulla proprietà di cui aveva curato il rogito.

Secondo il ricorrente si era in presenza di inadempimento delle obbligazioni nascenti dal contratto d’opera professionale, dato che il notaio non aveva espletato alcuna verifica sulla regolarità edilizio-urbanistica dell’immobile e quindi non aveva comunicato l’assenza del certificato di agibilità.

Ad avviso dell’impugnante, il grado di diligenza richiesto al notaio chiamato a rogare un atto pubblico di compravendita immobiliare importa l’obbligo di verificare la corrispondenza al vero di quanto dichiarato dal venditore in ordine alla conformità del bene venduto agli strumenti urbanistici ed esprimere, in caso di mendacio, il suo sfavore alla stipula, in quanto inidonea al conseguimento del risultato pratico voluto dai contraenti.

In questo caso, da parte del professionista sarebbe mancata, una rappresentazione catastale di una porzione del cespite differente da quanto dichiarato dal venditore.

Immobili ante '67 e conformità urbanistica

Già in appello il giudice territoriale aveva escluso l’assenza di responsabilità in capo al notaio che “si giustifica con l’esclusione di un obbligo giuridico a carico del pubblico ufficiale rogante di verificare la corrispondenza al vero di quanto dichiarato dal venditore in merito alla conformità del bene compravenduto agli strumenti urbanistici”, specificando che nel caso in esame la compravendita riguardava un immobile edificato in epoca ante ’67 e che non ha subito dopo tale data alcuna modifica che necessitava di provvedimenti autorizzativi. Il notaio non poteva in alcun modo rendersi conto, dall’esame della documentazione sottoposta alla sua attenzione, che la dichiarazione a lui resa - con la quale si affermava che all’immobile, costruito prima del 1° settembre 1967, non erano state apportate delle modifiche per le quali era previsto il rilascio di licenza o concessione edilizia - fosse falsa.

La Corte d’appello ha quindi giustificato l’assenza di responsabilità del notaio sul rilievo dell’impossibilità, pur con l’uso della diligenza richiedibile al professionista, di cogliere la difformità urbanistica poi lamentata dall’acquirente.

Non solo: per costante orientamento giurisprudenziale, è l’esonero del notaio dall’obbligo di compiere specifiche indagini ed attività, preparatorie e successive, volte ad assicurare la serietà e certezza dell’atto a richiedere una clausola negoziale ad hoc, non necessaria a dimostrare l’assolvimento ad opera del professionista di questi compiti e dei correlati doveri informativi.