Ristrutturazioni edilizie e Sismabonus: tutti i documenti da controllare e conservare

Dopo la pubblicazione delle due circolari n. 14/E e 15/E del 19 giugno 2023, arriva la nuova supercircolare dell'Agenzia delle Entrate n. 17/E del 26 giugno 2023 che entra nel dettaglio di tutti i principali bonus edilizi, fornendo puntuali indicazioni che riguardano le spese per interventi di recupero del patrimonio edilizio, sismabonus, bonus verde, bonus facciate, ecobonus e superbonus.

Tutti i bonus edilizi: la supercircolare

Come scritto in premessa, gli obiettivi della circolare sono:

• da una parte, offrire a tutti gli operatori uno strumento unitario che garantisca un’applicazione uniforme delle norme sul territorio nazionale;
• dall'altra, fornire agli uffici dell’Amministrazione finanziaria una guida che orienta in maniera altrettanto uniforme le attività nella fase di controllo formale delle dichiarazioni.

La nuova circolare del Fisco è strutturata in paragrafi che ricalcano l’ordine dei quadri relativi al modello 730/2023 e che consente, pertanto, di individuare rapidamente i chiarimenti di interesse. Per ogni bonus edilizio la circolare fornisce un elenco tassativo di documenti da esibire (e conservare) e che i CAF o i professionisti abilitati devono verificare per l'apposizione del visto di conformità. Coerentemente, in sede di controllo documentale, possono essere richiesti soltanto i documenti indicati nella circolare, salvo il verificarsi di fattispecie non previste.

Nessuna valutazione sulla qualificazione dell'intervento

Benché negli anni l'Agenzia delle Entrate si sia prodigata a fornire esempi di interventi che accedono alle diverse agevolazioni fiscali, nella nuova circolare viene confermato che non compete al Fisco interpretare la normativa edilizia.

Proprio per questo motivo non è compito dell'Agenzia delle Entrate effettuare valutazioni, ad esempio, in merito alla qualificazione dell’intervento edilizio oppure alle conseguenze derivanti da un eventuale “disallineamento” in materia di inquadramento urbanistico degli interventi edilizi derivante dalla applicazione delle leggi regionali rispetto al Testo Unico dell’Edilizia di cui al d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380.

L'aspetto è decisamente importante considerato che, ad esempio, nel bonus ristrutturazioni di cui all'art. 16-bis del d.P.R. n. 917/1986 (TUIR) si fa una precisa differenza tra gli interventi sulle parti comuni e interventi sulle parti private.

Ristrutturazioni edilizie

Relativamente alla detrazione fiscale prevista all'art. 16-bis del TUIR, è interessante la sezione della circolare dedicata agli adempimenti e alla documentazione necessaria per fruire dell’agevolazione.

In particolare, per usufruire della detrazione il contribuente deve aver eseguito gli adempimenti previsti ed essere in possesso della relativa documentazione. Il Fisco ricorda, in particolare, che per i lavori edili avviati dal 28 maggio 2022 di importo complessivo superiore a 70.000 euro la detrazione spetta se nell'atto di affidamento dei lavori, stipulato a partire dal 27 maggio 2022, è indicato che detti interventi sono eseguiti da datori di lavoro che applicano i contratti collettivi del settore edile, nazionale e territoriali, stipulati dalle associazioni datoriali e sindacali comparativamente più rappresentative sul piano nazionale (articolo 1, comma 43-bis della legge di bilancio 2022).

La mancata indicazione del contratto collettivo nelle fatture emesse in relazione all’esecuzione dei lavori non comporta il mancato riconoscimento della detrazione, purché tale indicazione sia presente nell’atto di affidamento e il contribuente sia in possesso di una dichiarazione sostitutiva rilasciata dall’impresa attestante il contratto collettivo utilizzato nell’esecuzione dei lavori edili relativi alla fattura emessa.

Relativamente agli adempimenti, l'Agenzia delle Entrate si sofferma:

• sul pagamento tramite bonifico parlante;
• sulla comunicazione all’ASL competente nel territorio in cui si svolgono i lavori;
• sulla trasmissione all’ENEA dei dati relativi a interventi di recupero del patrimonio edilizio che comportano risparmio energetico;
• sui dati nella dichiarazione dei redditi e la conservazione della documentazione;
• sull'intestazione dei documenti di spesa.

Il titolo abilitativo

Tra i documenti che i contribuenti devono conservare e presentare per la fruizione delle detrazioni per interventi di recupero del patrimonio edilizio, il Fisco ricorda che sono comprese anche le abilitazioni amministrative richieste dalla vigente legislazione edilizia in relazione alla tipologia di lavori da realizzare.

Nel caso l'intervento agevolato non richieda alcun titolo abilitativo (edilizia libera) sarà necessario produrre una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà(art. 47 del d.P.R. n. 445 del 2000) in cui:

• indicare la data di inizio dei lavori;
• attestare la circostanza che gli interventi di “ristrutturazione edilizia” posti in essere rientrano tra quelli agevolabili, pure se i medesimi non necessitano di alcun titolo abilitativo, ai sensi della normativa edilizia vigente.

Benché l'Agenzia delle Entrate non si occupi di edilizia, è interessante la parte in cui parla dei diversi regimi edilizi, di cui fa una sintesi suddividendo:

• attività edilizia totalmente libera: si tratta degli interventi edilizi per i quali non è richiesto alcun titolo abilitativo né è prevista alcuna specifica comunicazione (si tratta prevalentemente di opere di manutenzione ordinaria). Rientrano tra le opere non soggette a titoli abilitativi anche alcuni degli interventi di cui all’art. 16-bis del TUIR, lett. f) (Interventi relativi all’adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi), lett. g) (Interventi relativi alla realizzazione di opere finalizzate alla cablatura degli edifici, al contenimento dell’inquinamento acustico), lett. h) (Interventi relativi alla realizzazione di opere finalizzate al conseguimento di risparmi energetici con particolare riguardo all’istallazione di impianti basati sull’impiego delle fonti rinnovabili di energia), lett. l) (interventi rivolti alla prevenzione degli infortuni domestici), e gli interventi di messa a norma degli edifici e degli impianti tecnologici;
• attività edilizia previa comunicazione di inizio dei lavori asseverata (CILA): si tratta degli interventi edilizi eseguibili previa comunicazione al comune dell’inizio dei lavori e asseverazione del tecnico (manutenzione straordinaria);
• attività edilizia soggetta a SCIA: si tratta di tutti i restanti interventi edilizi non rientranti tra quelli di attività edilizia totalmente libera, di attività edilizia previa comunicazione inizio lavori asseverata (CILA), di attività edilizia soggetta a permesso di costruire e di attività edilizia soggetta a SUPER SCIA;
• attività edilizia soggetta a permesso di costruire: si tratta degli interventi edilizi puntualmente indicati all’art. 10 del TUE (interventi di nuova costruzione, di ristrutturazione urbanistica e di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici o, limitatamente alle zone A, mutamento della destinazione d’uso);
• attività edilizia soggetta a SUPER SCIA, alternativa al permesso di costruire: si tratta degli interventi edilizi per i quali, in base alla normativa statale o regionale, si può ricorrere alla SCIA in via alternativa o sostitutiva rispetto al permesso di costruire.

La decadenza dei bonus in presenza di difformità edilizie

Ricordando quanto previsto all'art. 49 del d.P.R. n. 380/2001, l'Agenzia delle Entrate distingue, in relazione all’eventuale decadenza dal beneficio, due situazioni:

• la realizzazione di opere edilizie non rientranti nella corretta categoria di intervento per le quali sarebbe stato necessario un titolo abilitativo diverso da quello in possesso quali, ad esempio, opere soggette a concessione edilizia erroneamente considerate in una denuncia d’inizio di attività ma, tuttavia, conformi agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi. Questo caso non può essere considerato motivo di decadenza dai benefici fiscali, purché il richiedente metta in atto il procedimento di sanatoria previsto dalle normative vigenti;
• la realizzazione di opere difformi dal titolo abilitativo ed in contrasto con gli strumenti urbanistici ed i regolamenti edilizi. Questo caso comporta la decadenza dai benefici fiscali in quanto si tratta di opere non sanabili ai sensi della vigente normativa.

Sismabonus

Relativamente alla detrazione prevista per gli interventi di riduzione del rischio sismico (sismabonus) di cui all'art. 16, commi da 1-bis a 1-septies del Decreto Legge n. 63/2013, interessante è la parte della circolare dedicata alle asseverazioni del progettista, del direttore dei lavori e del collaudatore.

Per quanto riguarda l'asseverazione del progettista (allegato B al DM n. 58/2017) che attesti la classe di rischio dell’edificio prima dei lavori e quella conseguibile dopo l’esecuzione dell’intervento progettato, questa va allegata alla segnalazione certificata di inizio attività o alla richiesta di permesso di costruire, al momento della presentazione allo sportello unico competente, per i successivi adempimenti. Per i titoli abilitativi richiesti a decorrere dal 16 gennaio 2020, l’asseverazione va presentata contestualmente al titolo abilitativo urbanistico, tempestivamente «e comunque prima dell'inizio dei lavori».

In linea di principio un’asseverazione tardiva, in quanto non conforme alle citate disposizioni, non consente l’accesso al Sismabonus. Dopo aver riepilogato una serie di casistiche in cui la non presentazione dell'asseverazione non costituisce motivo di decadenza dell'incentivo, il Fisco ricorda che il contribuente può comunque avvalersi della remissione in bonis di cui all'articolo 2, comma 1, del Decreto Legge 2 marzo 2012, n. 16.

L’articolo 2-ter, comma 1, lett. c) del Decreto Legge 16 febbraio 2023, n. 11 stabilisce, infatti, che ai fini delle detrazioni di cui all’art. 16, commi 1-quater, 1-quinquies e 1-septies del decreto legge n. 63 del 2013 nonché ai fini del Superbonus per interventi antisismici di cui al comma 4 dell’art. 119 del decreto Rilancio è possibile avvalersi di tale istituto a condizione che l’adempimento sia effettuato entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi nella quale va riportata la prima quota della detrazione, nel caso di fruizione diretta.

Nel caso di opzione per il c.d. sconto in fattura o per la cessione del credito corrispondente alla detrazione ai sensi dell’art. 121 del decreto legge n. 34 del 2020, l’adempimento va effettuato prima della comunicazione di tale opzione.

In assenza dell’asseverazione, il contribuente, nel rispetto di tutte le altre condizioni previste, può fruire della detrazione di cui all’art. 16-bis, comma 1, lett. i), del TUIR, nella misura attualmente prevista del 50 per cento delle spese sostenute nel limite massimo di spesa di euro 96.000, da utilizzare in 10 quote annuali di pari importo (art. 16, comma 1, del decreto legge n. 63 del 2013).

Il direttore dei lavori e il collaudatore statico, se nominato per legge, dopo l’ultimazione dei lavori e del collaudo, devono attestare la conformità degli interventi eseguiti al progetto depositato.

Documentazione da controllare e conservare

Relativamente alle diverse casistiche di detrazioni di cui all'art. 16 del D.L. n. 63/2023 e quindi:

• interventi di recupero del patrimonio edilizio;
• acquisto box pertinenziale;
• costruzione box pertinenziale;
• acquisto immobile ristrutturato da impresa;
• acquisto - donazione dell’immobile sul quale sono stati effettuati lavori di ristrutturazione;
• immobile acquisito in eredità;
• acquisto case antisismiche;
• sismabonus;

l'Agenzia delle Entrate fornisce l'indicazione della documentazione da controllare e conservare.

Interventi di recupero del patrimonio edilizio:

• Abilitazioni amministrative dalle quali si evince la tipologia dei lavori e la data di inizio dei lavori o, in assenza, dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà, resa ai sensi dell’art. 47 del d.P.R. n. 445 del 2000 che attesti la data di inizio e la detraibilità delle spese sostenute
• Fatture o ricevute fiscali idonee a comprovare il sostenimento della spesa di realizzazione degli interventi effettuati
• Bonifico bancario o postale (anche on line) da cui risulti la causale del versamento, il codice fiscale del soggetto che beneficia della detrazione e il codice fiscale o partita IVA del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato
• Altra documentazione relativa alle spese il cui pagamento è previsto possa non essere eseguito con bonifico bancario (ad es., per pagamenti relativi ad oneri di urbanizzazione, ritenute d’acconto operate sui compensi, imposta di bollo e diritti pagati per le concessioni, autorizzazioni e denunce di inizio lavori)
• Autocertificazione attestante che l’ammontare delle spese sulle quali è calcolata la detrazione da parte di tutti gli aventi diritto non ecceda il limite massimo ammissibile
• Dichiarazione dell’Amministratore del condominio che attesti di aver adempiuto a tutti gli obblighi previsti dalla legge e che certifichi l’entità della somma corrisposta dal condòmino e la misura della detrazione. In assenza di amministratore o in assenza di tale dichiarazione, è necessario visionare tutta la documentazione inerente la detrazione
• In mancanza del codice fiscale del condominio minimo (documentazione ordinariamente richiesta per comprovare il diritto alla agevolazione), una autocertificazione che attesti la natura dei lavori effettuati e indichi i dati catastali delle unità immobiliari facenti parte del condominio
• Atto di cessione dell’immobile nell’ipotesi in cui lo stesso contenga la previsione del mantenimento del diritto alla detrazione in capo al cedente
• Per i lavori iniziati antecedentemente al 1° gennaio 2011, copia della comunicazione inviata al Centro di Servizio o al Centro operativo di Pescara e della ricevuta postale della raccomandata per verificare che la stessa sia stata inviata prima o lo stesso giorno della data di inizio lavori riportata nella comunicazione stessa
• Comunicazione preventiva indicante la data di inizio dei lavori all’Azienda sanitaria locale, qualora la stessa sia obbligatoria secondo le vigenti disposizioni in materia di sicurezza dei cantieri
• Dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà resa ai sensi dell’art. 47 del d.P.R. n. 445 del 2000 che attesti che il contribuente non ha usufruito delle modalità alternative alla fruizione diretta della detrazione (sconto in fattura o cessione del credito)

Acquisto box pertinenziale:

• Atto di acquisto o preliminare di vendita registrato dal quale si evinca la pertinenzialità e il numero dei contitolari
• Dichiarazione del costruttore nella quale siano indicati i costi di costruzione
• Bonifico bancario o postale per i pagamenti effettuati. In caso di acquisto del box pertinenziale senza bonifico bancario o postale, attestazione resa dall’impresa venditrice, mediante atto notorio, di aver correttamente contabilizzato il corrispettivo ricevuto ai fini della corretta tassazione del reddito
• Per gli acquisti effettuati entro il 2010, ricevuta raccomandata al Centro operativo di Pescara che deve essere trasmessa prima della presentazione della dichiarazione dei redditi; l’invio della raccomandata è sostituito dall’indicazione dei dati catastali nella dichiarazione dei redditi
• Autocertificazione, per le spese sostenute a decorrere dal 1° ottobre 2006, attestante l’importo del costo di costruzione riferibile a ciascuno dei contitolari Costruzione box pertinenziale:
• Concessione edilizia da cui risulti il vincolo di pertinenzialità con l’abitazione che potrebbe anche essere ultimata in un momento successivo
• Bonifico bancario o postale per i pagamenti effettuati
• Fatture o ricevute fiscali idonee a comprovare il sostenimento della spesa di realizzazione degli interventi eseguiti
• Ricevuta raccomandata al Centro operativo di Pescara che deve essere trasmessa prima della presentazione della dichiarazione dei redditi. Per i lavori eseguiti dal 2010, l’invio della raccomandata è sostituito dall’indicazione dei dati catastali nella dichiarazione dei redditi
• Autocertificazione, per le spese sostenute a decorrere dal 1° ottobre 2006, attestante l’importo delle spese di costruzione sostenute da ciascuno dei contitolari
• Comunicazione preventiva indicante la data di inizio dei lavori all’Azienda sanitaria locale, qualora la stessa sia obbligatoria secondo le vigenti disposizioni in materia di sicurezza dei cantieri

Acquisto immobile ristrutturato da impresa:

• Atto di acquisto, assegnazione o preliminare di vendita registrato dal quale si evinca la data di inizio e fine lavori, nonché il numero dei contitolari
• Nel caso in cui l’atto di acquisto, di assegnazione o il preliminare non contengano le indicazioni riferite ai termini di ultimazione della ristrutturazione e che trattasi di immobile facente parte di un edificio interamente ristrutturato, dichiarazione rilasciata dall’impresa di costruzione o dalla cooperativa edilizia che attesti le condizioni sopracitate
• Autocertificazione, per le spese sostenute a decorrere dal 1° ottobre 2006, attestante l’importo delle spese di acquisto sostenute da ciascuno dei contitolari

Acquisto - donazione dell’immobile sul quale sono stati effettuati lavori di ristrutturazione:

• Atto di acquisto o donazione
• Abilitazioni amministrative dalle quali si evince la tipologia dei lavori e la data di inizio dei lavori o, in assenza, dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà, resa ai sensi dell’art. 47 del d.P.R. n. 445 del 2000 che attesti la data di inizio e la detraibilità delle spese sostenute
• Copia delle fatture a sostegno delle spese intestate al precedente proprietario
• Copia dei bonifici bancari o postali da cui risulti la causale del versamento, il codice fiscale del soggetto che beneficia della detrazione e il codice fiscale o partita IVA del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato
• Copia della comunicazione inviata al Centro di Servizio o al Centro operativo di Pescara e copia della ricevuta postale della raccomandata per i lavori iniziati antecedentemente al 1° gennaio 2011
• Documentazione relativa alle spese il cui pagamento è previsto possa non essere eseguito con bonifico bancario (ad es., per pagamenti relativi ad oneri di urbanizzazione, ritenute d’acconto operate sui compensi, imposta di bollo e diritti pagati per le concessioni, autorizzazioni e denunce di inizio lavori)
• Dichiarazione dell’amministratore condominiale (nel caso di spese sulle parti comuni) che attesti di aver adempiuto a tutti gli obblighi previsti dalla legge e che certifichi l’entità della somma corrisposta dal condomino. In assenza di amministratore, sarà necessario visionare tutta la documentazione inerente la spesa sostenuta

Immobile acquisito in eredità:

• Autocertificazione dalla quale risulti la detenzione materiale e diretta del bene
• Autocertificazione con la quale si attesta la condizione di erede
• Abilitazioni amministrative dalle quali si evince la tipologia dei lavori e la data di inizio dei lavori o, in assenza, dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà, resa ai sensi dell’art. 47 del d.P.R. n. 445 del 2000 che attesti la data di inizio e la detraibilità delle spese sostenute
• Copia della comunicazione inviata al Centro di Servizio o al Centro operativo di Pescara e copia della ricevuta postale della raccomandata per i lavori iniziati antecedentemente al 1° gennaio 2011
• Copia delle fatture a sostegno delle spese intestate al precedente proprietario
• Copia dei bonifici bancari o postali da cui risulti la causale del versamento, il codice fiscale del soggetto che beneficia della detrazione e il codice fiscale o partita IVA del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato
• Documentazione relativa alle spese il cui pagamento è previsto possa non essere eseguito con bonifico bancario (ad es., per pagamenti relativi ad oneri di urbanizzazione, ritenute d’acconto operate sui compensi, imposta di bollo e diritti pagati per le concessioni, autorizzazioni e denunce di inizio lavori
• Dichiarazione dell’amministratore condominiale (nel caso di spese sulle parti comuni) che attesti di aver adempiuto a tutti gli obblighi previsti dalla legge e che certifichi l’entità della somma corrisposta dal condomino. In assenza di amministratore, sarà necessario visionare tutta la documentazione inerente la spesa sostenuta

Acquisto case antisismiche:

• Atto d’acquisto dell’immobile
• Documentazione dalla quale si ricavi la tipologia di intervento effettuato, la zona sismica nella quale è ubicato l’immobile, la data di conclusione dei lavori e l’efficacia degli interventi finalizzati alla riduzione del rischio sismico
• Dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà resa ai sensi dell’art. 47 del d.P.R. n. 445 del 2000 che attesti che contribuente non ha usufruito delle modalità alternative alla fruizione diretta della detrazione (sconto in fattura o cessione del credito)

Sismabonus:

• Abilitazioni amministrative dalle quali si evince la tipologia dei lavori e la data di inizio dei lavori o, in assenza, dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà, resa ai sensi dell’art. 47 del d.P.R. n. 445 del 2000, che attesti la data di inizio e la detraibilità delle spese sostenute
• Fatture o ricevute fiscali idonee a comprovare il sostenimento della spesa di realizzazione degli interventi effettuati
• Bonifico bancario o postale (anche on line) da cui risulti la causale del versamento, il codice fiscale del soggetto che beneficia della detrazione e il codice fiscale o partita IVA del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato
• Altra documentazione relativa alle spese il cui pagamento è previsto possa non essere eseguito con bonifico bancario (ad es., per pagamenti relativi ad oneri di urbanizzazione, ritenute d’acconto operate sui compensi, imposta di bollo e diritti pagati per le concessioni, autorizzazioni e denunce di inizio lavori)
• Autocertificazione attestante che l’ammontare delle spese sulle quali è calcolata la detrazione da parte di tutti gli aventi diritto non ecceda il limite massimo ammissibile
• Dichiarazione dell’Amministratore condominiale che attesti di aver adempiuto a tutti gli obblighi previsti dalla legge e che certifichi l’entità della somma corrisposta dal condomino e la misura della detrazione. In assenza di amministratore, sarà necessario visionare tutta la documentazione inerente la spesa sostenuta
• In mancanza del codice fiscale del condominio minimo (documentazione ordinariamente richiesta per comprovare il diritto alla agevolazione), una autocertificazione che attesti la natura dei lavori effettuati e indichi i dati catastali delle unità immobiliari facenti parte del condominio
• Atto di cessione dell’immobile nell’ipotesi in cui lo stesso contenga la previsione del mantenimento del diritto alla detrazione in capo al cedente
• Comunicazione preventiva indicante la data di inizio dei lavori all’Azienda sanitaria locale, qualora la stessa sia obbligatoria secondo le vigenti disposizioni in materia di sicurezza dei cantieri
• Copia dell’asseverazione della classe di rischio dell’edificio precedente l’intervento e quella conseguibile a seguito dell’esecuzione dell’intervento progettato e dell’attestazione della conformità degli interventi eseguiti al progetto depositato come asseverato dal progettista
• Dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà resa ai sensi dell’art. 47 del d.P.R. n. 445 del 2000 che attesti che il contribuente non ha usufruito delle modalità alternative alla fruizione diretta della detrazione (sconto in fattura o cessione del credito)