Superbonus: cosa accade in caso di trasferimento dell'immobile?

Il Superbonus 110% ha avuto diversi meriti: ha rilanciato l'economia italiana e il comparto delle costruzioni, consentito la riqualificazione di quasi mezzo milione di edifici (pochi se consideriamo l'intero costruito ma comunque tanti) e messo in luce le nostre complessità, debolezze e punti di forza.

Superbonus e trasferimento dell'immobile: i chiarimenti dei Fisco

Non sono mancati i problemi di natura tecnica, contabile e amministrativa (oltre che edilizi) di chi voleva utilizzare le detrazioni fiscali previste all'art. 119 del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio) ma si è ritrovato pieno di dubbi e poche risposte. Problemi generati da una normativa giovane, messa a punto nel peggiore dei modi (un provvedimento d'urgenza) e con tante incertezze, molte delle quali con il tempo sono state affrontate dal legislatore stesso, dall'Enea e, soprattutto, dall'Agenzia delle Entrate.

Una delle risposte arrivate dall'Agenzia delle Entrate riguarda l'utilizzo del superbonus nel caso di trasferimento dell'immobile successivamente all'utilizzo dei bonus edilizi. Un argomento su cui l'Agenzia delle Entrate aveva già fornito un chiarimento nel caso di utilizzo del bonus 50% previsto per le ristrutturazioni edilizi e sul quale è tornata a parlare nel caso di superbonus con la circolare n. 17/E dello scorso 26 giugno in cui ha diviso il trasferimento:

• inter vivos;
• mortis causa.

Cosa accade al Superbonus energetico

Il primo caso trattato dal Fisco riguarda il trasferimento per atto tra vivi dell'unità immobiliare residenziale sulla quale sono stati realizzati gli interventi di risparmio energetico. L'Agenzia delle Entrate chiarisce che in questo caso l’acquirente o donatario potrà continuare a godere del superbonus ma solo a determinate condizioni.

Relativamente al superbonus "energetico", l'Agenzia delle Entrate ricorda l'art. 9 (Trasferimento delle quote e cessione del credito) del Decreto MiSE 6 agosto 2020 (Decreto requisiti tecnici ecobonus) a mente del quale, in caso di trasferimento per atto tra vivi dell’unità immobiliare residenziale sulla quale sono stati realizzati gli interventi, le relative detrazioni non utilizzate in tutto o in parte dal cedente spettano, salvo diverso accordo tra le parti, per i rimanenti periodi d’imposta, all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare.

In caso di decesso dell’avente diritto, la fruizione del beneficio fiscale si trasmette, per intero, esclusivamente all’erede che conservi la detenzione materiale e diretta del bene.

Cosa accade al Superbonus strutturale

Analoghe modalità sono previste per il superbonus "strutturale" (supersismabonus) sul quale occorre prendere come riferimento l'art. 16-bis, comma 8 del d.P.R. n. 917/1986 (TUIR) che dispone, in caso di vendita dell'unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati gli interventi, che la detrazione non utilizzata in tutto o in parte sia trasferita per i rimanenti periodi di imposta, salvo diverso accordo delle parti, all'acquirente persona fisica dell'unità immobiliare. Come per l'ecobonus, in caso di decesso dell'avente diritto, la fruizione del beneficio fiscale si trasmette, per intero, esclusivamente all'erede che conservi la detenzione materiale e diretta del bene.

Detenzione materiale del bene

Relativamente alla condizione di "detenzione materiale e diretta dell’immobile", con la circolare 25 luglio 2022, n. 28/E l'Agenzia delle Entrate ha chiarito che:

• se l’immobile è locato, non spetta la detrazione in quanto l’erede proprietario non ne può disporre;
• se l’immobile è a disposizione, la detrazione spetta in parti uguali agli eredi;
• se vi sono più eredi, qualora uno solo di essi abiti l’immobile, la detrazione spetta per intero a quest’ultimo, non avendone gli altri la disponibilità;
• se il coniuge superstite, titolare del solo diritto di abitazione, rinuncia all’eredità, lo stesso non può fruire delle residue quote di detrazione, venendo meno la condizione di erede. In tal caso, neppure gli altri eredi (figli) potranno beneficiare della detrazione se non convivono con il coniuge superstite in quanto non hanno la detenzione materiale del bene.