Testo Unico Edilizia 2024: iter e contenuti della riforma

Eravamo rimasti a giugno quando, durante una giornata di studio organizzata dall'Ordine degli Architetti PPC di Roma, il Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti Matteo Salvini aveva anticipato alcune indiscrezioni sul lavoro per la riforma del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia).

Riforma Testo Unico Edilizia: l'iter

Arrivati a settembre 2023 il lavoro sembra procedere speditamente sulla base della bozza della nuova disciplina delle costruzioni predisposta dal Tavolo Tecnico promosso dal MIT e costituito presso il CSLLPP. Un tavolo multidisciplinare a cui hanno partecipato i Ministeri delle Intrastrutture, di Beni culturali, della Funzione pubblica e dell'Interno, oltre che ANCE, ANCI, Regioni e Rete delle Professioni Tecniche.

Un lavoro durato oltre due anni, giunto al termine a dicembre 2020 con la predisposizione di un testo ulteriormente rimaneggiato a seguito della richiesta di semplificazione da parte del Ministro Salvini.

Diversamente dal 2001, in cui le esigenze di riunire disposizioni legislative e regolamentari ha necessitato di un Decreto del Presidente della Repubblica, la nuova riforma partirà da una legge delega del Parlamento al Governo in cui saranno fissati i principi e le finalità che dovranno portare alla definizione di un Decreto Legislativo. Un po' come accaduto negli ultimi anni con la normativa che regola i lavori pubblici.

Benché al momento Governo e Parlamento siano impegnati nella definizione della prossima legge di Bilancio, l'iter dovrebbe essere abbastanza veloce con la definizione della legge delega entro dicembre 2023 e la predisposizione del D.Lgs. rimandata al 2024.

La struttura della nuova disciplina delle costruzioni

Il testo del Decreto Legislativo dovrà necessariamente prendere in considerazione quello predisposto dal tavolo tecnico che, partendo dal d.P.R. n. 380/2001, è stato suddiviso in VII titoli e 142 articoli (più uno -bis).

Ecco di seguito la struttura dell'ultima versione della bozza.

TITOLO I - CONTENUTI E DISPOSIZIONI GENERALI

• Art. 1 - Ambito di applicazione
• Art. 2 - Competenze delle Regioni e degli enti locali
• Art. 3 - Opere e interventi delle pubbliche amministrazioni
• Art. 4 - Attività edilizia dei privati su aree demaniali
• Art. 5 - Attività edilizia in assenza di pianificazione urbanistica
• Art. 6 - Documentazione amministrativa e stato legittimo degli immobili

TITOLO II - DISCIPLINA DELLE ATTIVITA’ EDILIZIE

CAPO I - Disposizioni di carattere generale

• Art. 7 - Limiti di distanza tra i fabbricati
• Art. 8 - Contenuti dei regolamenti edilizi comunali
• Art. 9 - Sportello Unico

CAPO II - Categorie di intervento urbanistico-edilizio e regimi amministrativi

• Art. 10 - Classificazione del patrimonio edilizio esistente negli strumenti urbanistici
• Art. 11 - Definizione degli interventi urbanistico-edilizi
• Art. 12 - Attività edilizia libera
• Art. 13 - Opere e manufatti privi di rilevanza edilizia
• Art. 14 - Interventi subordinati a permesso di costruire
• Art. 15 - Caratteristiche del permesso di costruire e presupposti per il rilascio
• Art. 16 - Competenza al rilascio del permesso di costruire, efficacia temporale e decadenza del permesso
• Art. 17 - Procedimento per il rilascio del permesso di costruire
• Art. 18 - Permesso di costruire convenzionato
• Art. 19 - Permesso di costruire in deroga agli strumenti urbanistici
• Art. 20 - Interventi subordinati a segnalazione certificata di inizio attività e relative varianti in corso d’opera
• Art. 21 - Disciplina della segnalazione certificata di inizio attività
• Art. 22 - Varianti in corso d’opera
• Art. 23 - Mutamenti della destinazione d’uso urbanisticamente rilevanti
• Art. 24 - Mutamenti della destinazione d’uso in assenza di opere edilizie
• Art. 25 - Usi temporanei

CAPO III – Onerosità degli interventi edilizi

• Art. 26 - Onerosità degli interventi edilizi e dei mutamenti della destinazione d’uso. Criteri generali
• Art. 27 - Contributo per oneri di urbanizzazione e costo di costruzione
• Art. 28 - Contributo di costruzione per opere o impianti non destinati alla residenza
• Art. 29 - Riduzione o esonero dal contributo di costruzione
• Art. 30 - Agevolazioni per gli interventi di rigenerazione urbana e per gli interventi di recupero e riuso del patrimonio edilizio esistente
• Art. 31 - Convenzione-tipo

CAPO IV - Agibilità degli edifici

• Art. 32 - Certificazione di agibilità
• Art. 33 - Inagibilità

CAPO V - Vigilanza sulle costruzioni

• Art. 34 - Vigilanza sull’attività urbanistico-edilizia
• Art. 35 - Vigilanza su beni sottoposti a tutela dal Codice dei beni culturali e del paesaggio
• Art. 36 - Vigilanza su opere e lavori di amministrazioni statali

CAPO VI - Accertamento di conformità

• Art. 37 - Accertamento di conformità per violazioni formali della disciplina urbanistica ed edilizia
• Art. 38 - Accertamento di conformità per violazioni conformi alla sopravvenuta disciplina urbanistica ed edilizia
• Art. 39 - Interventi edilizi eseguiti ed ultimati prima dell’entrata in vigore della legge 765/1967

CAPO VII - Provvedimenti sanzionatori

• Art. 40 - Responsabilità del titolare del permesso di costruire, del committente, del costruttore e del direttore dei lavori, nonché del progettista per le opere subordinate a segnalazione certificata di inizio attività
• Art. 41 - Parziale o totale difformità dal titolo abilitativo
• Art. 42 - Tolleranze di costruzione e tutela dell’affidamento
• Art. 43 - Lottizzazione abusiva
• Art. 44 - Interventi di trasformazione del territorio e interventi di trasformazione del patrimonio edilizio esistente eseguiti in violazione della disciplina urbanistica ed edilizia
• Art. 45 - Interventi di ristrutturazione edilizia eseguiti in violazione della disciplina urbanistica ed edilizia
• Art. 46 - Interventi di restauro e risanamento conservativo, manutenzione straordinaria, e opere minori soggette a titolo abilitativo, eseguiti in violazione della disciplina urbanistica ed edilizia
• Art. 47 - Interventi di attività edilizia libera eseguiti in violazione della disciplina urbanistica ed edilizia
• Art. 48 - Criteri per il calcolo delle sanzioni pecuniarie connesse al valore di edifici, manufatti edilizi, o di loro parti, eseguiti in violazione della disciplina urbanistica ed edilizia
• Art. 49 - Modalità di applicazione delle sanzioni pecuniarie
• Art. 50 - Interventi abusivi realizzati su suoli di proprietà dello Stato o di Enti pubblici
• Art. 51 - Interventi eseguiti in base a titoli edilizi annullati o oggetto di provvedimenti adottati in autotutela
• Art. 52 - Sanzioni per interventi su beni sottoposti a tutela dal Codice dei beni culturali e del paesaggio
• Art. 53 - Ingiunzione alla rimessione in pristino e demolizione di opere abusive
• Art. 54 - Ritardato od omesso versamento del contributo di costruzione
• Art. 55 - Utilizzo di unità immobiliari sprovviste di certificazione di agibilità
• Art. 56 - Riscossione
• Art. 57 - Sanzioni penali
• Art. 58 - Norme relative all'azione penale
• Art. 59 - Trasferimento di diritti reali relativi a terreni. Certificato di destinazione urbanistica
• Art. 60 - Nullità degli atti giuridici relativi ad edifici la cui costruzione abusiva sia iniziata dopo il 17 marzo 1985
• Art. 61 - Sanzioni a carico dei notai
• Art. 62 - Aziende erogatrici di servizi pubblici

CAPO VIII - Disposizioni fiscali

• Art. 63 - Disposizioni fiscali
• Art. 64 - Agevolazioni tributarie in caso di sanatoria
• Art. 65 - Finanziamenti pubblici e sanatoria

TITOLO III – RESISTENZA E STABILITA’ DELLE COSTRUZIONI

CAPO I - Disposizioni generali

• Art. 66 - Norme tecniche per le costruzioni
• Art. 67 - Zonazione sismica del territorio
• Art. 68 - Classe di rischio delle costruzioni
• Art. 69 - Costruzioni in corso
• Art. 70 - Costruzioni esistenti
• Art. 71 - Materiali
• Art. 72 - Fabbricanti di materiali da costruzione
• Art. 73 - Laboratori preposti alla esecuzione e certificazione delle prove sui terreni e sui materiali da costruzione
• Art. 74 - Utilizzo di software commerciali per applicazioni strutturali e geotecniche

CAPO II - Attori del processo

• Art. 75 - Committente
• Art. 76 - Progettista delle strutture
• Art. 77 - Direttore dei lavori delle strutture
• Art. 78 - Processo costruttivo
• Art. 79 - Collaudatore statico
• Art. 80 - Profili di responsabilità degli attori del processo

CAPO III – Adempimenti tecnico-amministrativi e competenze

• Art. 81 - Categorie di interventi
• Art. 82 - Deposito del progetto opere e lavori strutturali allo Sportello Unico
• Art. 83 - Varianti in corso d’opera di rilevanza strutturale
• Art. 84 - Condotta dei lavori – Documenti in cantiere
• Art. 85 - Relazione a strutture ultimate - Dichiarazione di regolare esecuzione
• Art. 86 - Certificato di collaudo statico
• Art. 87 - Attività di monitoraggio e controllo
• Art. 88 - Relazione sulle opere complementari
• Art. 89 - Accertamento di conformità e certificato di idoneità o di rispondenza strutturale

CAPO IV – Disposizioni particolari

• Art. 90 - Deroghe all’osservanza delle Norme tecniche
• Art. 91 - Aggiornamento della pericolosità sismica: adempimenti per le costruzioni in corso di realizzazione
• Art. 92 - Adempimenti tecnico-amministrativi relativi ad opere o lavori di interesse statale
• Art. 93 - Costruzioni ed interventi di speciale valore storico-artistico
• Art. 94 - Opere provvisionali ed interventi urgenti di ripristino strutturale

CAPO V – Controlli amministrativi e sanzioni

• Art. 95 - Vigilanza e controlli per l’osservanza delle disposizioni in materia di resistenza e stabilità delle costruzioni
• Art. 96 - Sospensione dei lavori e provvedimenti repressivi
• Art. 97 - Utilizzo di una costruzione in assenza di collaudo statico o di dichiarazione di regolare esecuzione
• Art. 98 - Sanzioni per violazioni del committente
• Art. 99 - Sanzioni per violazioni del progettista delle strutture
• Art. 100 - Sanzioni per violazioni del direttore dei lavori
• Art. 101 - Sanzioni per violazioni del costruttore
• Art. 102 - Sanzioni per violazioni del collaudatore statico
• Art. 103 - Sanzioni per violazioni dei fabbricanti materiali da costruzione
• Art. 104 - Procedimento penale. Effetti della condanna
• Art. 105 - Esecuzione d’ufficio
• Art. 106 - Modalità per l’esecuzione d’ufficio
• Art. 107 - Costruzioni eseguite con il sussidio dello Stato
• Art. 108 - Esenzione per le opere eseguite dal Genio militare

CAPO VI – Anagrafe delle costruzioni

• Art. 109 - Anagrafe delle costruzioni
• Art. 110 - Fascicolo digitale delle costruzioni
• Art. 111 - Contenuti del fascicolo digitale delle costruzioni
• Art. 112 - Contenuti relativi all’affidabilità statica della costruzione
• Art. 112-bis - Norme per l’infrastrutturazione digitale degli edifici

TITOLO IV – SOSTENIBILITA‘ DELLE COSTRUZIONI

CAPO I - Principi e disposizioni generali

• Art. 113 - Finalità ed ambito di applicazione
• Art. 114 - Definizioni
• Art. 115 - Competenze e funzioni delle Regioni

CAPO II - Norme per la sostenibilità ambientale delle costruzioni

• Art. 116 - Sostenibilità dei materiali utilizzati per le costruzioni
• Art. 117 - Efficientamento energetico delle costruzioni ed emissioni di gas serra
• Art. 118 - Uso efficiente delle risorse idriche
• Art. 119 - Comfort acustico
• Art. 120 - Inquinamento elettromagnetico
• Art. 121 - Esposizione alle radiazioni ionizzanti

CAPO III - Gestione dei rifiuti derivanti dall’attività di costruzione e demolizione

• Art. 122 - Cantiere edile e materiali di pregio
• Art. 123 - Piano di gestione dei rifiuti prodotti in fase di cantiere, in fase di esercizio ed a fine vita della costruzione
• Art. 124 - Demolizione selettiva

CAPO IV - Valutazione della sostenibilità ambientale delle costruzioni

• Art. 125 - Valutazione della sostenibilità ambientale delle costruzioni
• Art. 126 - Relazione di sostenibilità ambientale delle costruzioni
• Art. 127 - Contenuti della Relazione di sostenibilità ambientale delle costruzioni
• Art. 128 - Dichiarazione di sostenibilità ambientale delle costruzioni

CAPO V - Certificazione della sostenibilità ambientale delle costruzioni

• Art. 129 - Contenuti della certificazione della sostenibilità ambientale delle costruzioni
• Art. 130 - Agevolazioni e incentivi
• Art. 131 – Certificazione volontaria della sostenibilità ambientale delle costruzioni

CAPO VI - Norme per il contenimento del consumo di energia negli edifici

• Art. 132 - Procedure per la progettazione e realizzazione di edifici energeticamente efficienti
• Art. 133 - Vigilanza e provvedimenti
• Art. 134 - Progettazione e realizzazione degli impianti

TITOLO V – ELIMINAZIONE O SUPERAMENTO DELLE BARRIERE ARCHITETTONICHE NELLE COSTRUZIONI

• Art. 135 - Progettazione di nuovi edifici privati e ristrutturazione edilizia di interi edifici
• Art. 136 - Deliberazioni sull’eliminazione delle barriere architettoniche
• Art. 137 - Opere finalizzate all'eliminazione delle barriere architettoniche realizzate in deroga ai regolamenti edilizi
• Art. 138 - Eliminazione o superamento delle barriere architettoniche negli edifici pubblici e privati aperti al pubblico

TITOLO VI – DISPOSIZIONI TRANSITORIE

• Art. 139 - Adeguamento degli strumenti urbanistici e dei regolamenti edilizi comunali alle categorie di intervento edilizio di cui all’articolo 11
• Art. 140 - Disposizioni transitorie per i procedimenti edilizi

TITOLO VII – DISPOSIZIONI FINALI

• Art. 141 - Abrogazioni
• Art. 142 - Entrata in vigore

Entrata in vigore

Prima di addentrarci su alcune considerazioni e valutazioni sul testo, occorre fare un plauso a chi ha scritto l'art. 142 che prevede un'entrata in vigore differita che dia il tempo a tutti i soggetti coinvolti di studiare e approfondire la nuova normativa. Un po' come già accaduto con il d.P.R. n. 380/2001, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale di ottobre 2020 ma entrato in vigore a decorrere dal 30 giugno 2003.

Una nota della commissione relatrice del testo riporta "pur considerando l’urgenza di una riforma organica e di un riordino complessivo della materia delle attività edilizie e delle costruzioni in genere - esigenza fortemente sentita da parte di tutti i soggetti che hanno contribuito alla stesura della presente proposta di legge - si rende necessario prevedere un congruo periodo di differimento di efficacia del nuovo Testo Unico (analogamente a quanto a suo tempo disposto a seguito della pubblicazione del DPR 380/2001) per dare modo e tempo a tutti i soggetti coinvolti - professionisti, imprese, pubbliche amministrazioni, soggetti terzi, cittadini - di approfondire la conoscenza delle nuove disposizioni e di predisporsi adeguatamente alla loro applicazione".

Interventi urbanistico-edilizi

Molto interessante è l'art. 11 che suddivide gli interventi tra quelli:

• di trasformazione del territorio;
• di trasformazione del patrimonio edilizio esistente;
• di adeguamento funzionale del patrimonio edilizio esistente;

oltre che le opere e interventi minori.

Una nuova classificazione decisamente più in linea con le mutate esigenze dei territori e che prende in considerazione le difficoltà riscontrate con l'attuale formulazione dell'art. 3 del Testo Unico Edilizia (soprattutto con riferimento alla definizione di ristrutturazione edilizia) che negli ultimi anni ha generato contenzioni e diverse interpretazioni (quindi problemi).

I regimi amministrativi

Relativamente ai regimi amministrativi, troviamo un ritorno al passato con la scomparsa di alcuni "titoli/non titoli" presenti nel d.P.R. n. 380/2001. Viene, infatti, prevista un'attività:

• di edilizia libera (e scompare l'edilizia "quasi" libera che necessitava di comunicazione di inizio lavori asseverata);
• subordinata a permesso di costruire;
• subordinata a segnalazione certificata di inizio attività (SCIA).

Agibilità

Ampia è la parte che tratta l'agibilità degli edifici attestata anche questa volta mediante certificazione sottoscritta dal direttore dei lavori o altro professionista abilitato che costituirà parte integrante del fascicolo digitale delle costruzioni.

Diversamente dall'attuale normativa (art. 24), la nuova agibilità non attesterà la conformità dell'opera al progetto presentato ma unicamente la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, accessibilità, efficienza energetica dell’immobile e degli impianti nello stesso installati, indispensabili per consentirne l’utilizzo, nonché, ove previsto, di rispetto degli obblighi di infrastrutturazione digitale, valutate secondo quanto disposto dalla normativa vigente.

Viene, inoltre, precisato meglio quando scatta l'obbligo di agibilità, ovvero a seguito della realizzazione dei seguenti interventi:

1. nuove costruzioni;
2. interventi comunque denominati comportanti demolizione e ricostruzione, totale o parziale, degli edifici;
3. ricostruzione di edifici crollati;
4. sopraelevazioni totali o parziali e addizioni volumetriche in genere;
5. interventi di adeguamento funzionale del patrimonio edilizio esistente e mutamenti della destinazione d’uso, limitatamente, in entrambi i casi, a quelli incidenti in maniera sistematica o comunque in misura significativa sulle condizioni di agibilità.

La certificazione di agibilità sarà, comunque, aggiornata a seguito di interventi di qualsiasi natura che introducano modifiche incidenti in maniera sistematica o comunque in misura significativa sulle condizioni indicate, o che comportino una trasformazione integrale e sistematica dell’intero assetto impiantistico dell’immobile o dell’unità immobiliare.

Accertamento di conformità

Interessante è il Capo VI del Titolo II, relativo all'accertamento di conformità (la sanatoria edilizia) che viene suddiviso in:

• accertamento di conformità per violazioni formali della disciplina urbanistica ed edilizia;
• accertamento di conformità per violazioni conformi alla sopravvenuta disciplina urbanistica ed edilizia;
• interventi edilizi eseguiti ed ultimati prima dell’entrata in vigore della legge 765/1967.

Relativamente al primo punto, viene confermata l'attuale disciplina contenuta nell'art. 36 del d.P.R. n. 380/2001 (resta la doppia conformità), con una rimodulazione della procedura e la possibilità di prevedere una sorta di accertamento di conformità condizionato alla realizzazione di opere di modesta entità, finalizzate alla piena conformazione dell’immobile alla vigente disciplina edilizia e urbanistica (cosa attualmente impossibile).

In riferimento al secondo punto, viene prevista la possibilità di ottenere il titolo abilitativo in sanatoria per interventi urbanistico-edilizi eseguiti in violazione della disciplina urbanistica ed edilizia vigente all’epoca della realizzazione, a condizione che detti interventi risultino conformi alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento della presentazione della domanda di accertamento di conformità (singola conformità). Possibilità che, però, non si applicherebbe agli interventi di nuova costruzione eseguiti in assenza di titolo abilitativo ed in contrasto con la disciplina urbanistica ed edilizia vigente all’epoca della loro realizzazione. In tal senso viene legalizzata la "sanatoria giurisprudenziale" esclusa ormai dalla giurisprudenza di ogni ordine e grado.

Su questo punto resta una decisione di natura "politica" relativamente alla possibilità di ottenere la sanatoria edilizia dei seguenti interventi qualora gli stessi risultino conformi, oltre alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento della presentazione della domanda, anche alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente a partire da una certa data da individuare e che prenda in considerazione l'evoluzione delle tecniche costruttive. Gli interventi sarebbero i seguenti:

• interventi di nuova costruzione, eseguiti in totale difformità dal titolo abilitativo;
• interventi di ristrutturazione urbanistica, interventi di demolizione e ricostruzione comunque denominati interventi di ricostruzione di edifici crollati, interventi di addizione volumetrica ed interventi di ristrutturazione edilizia eseguiti in assenza o totale difformità dal titolo abilitativo.

Ante '67

Ultima considerazione merita l'art. 39 (Interventi edilizi eseguiti ed ultimati prima dell’entrata in vigore della legge 765/1967) a mente del quale potrebbero essere considerati legittimi (senza alcuna necessità di andare a scovare leggi, piani regolatori e regolamenti dei primi anni del '900), anche in presenza di diverse disposizioni nella regolamentazione comunale vigente all’epoca, gli interventi edilizi eseguiti ed ultimati prima dell'1 settembre 1967, data di entrata in vigore della legge 6 agosto 1967 n. 765, ivi compresi quelli ricadenti all’interno della perimetrazione dei centri abitati o delle zone destinate all’espansione dell’aggregato urbano individuate dallo strumento urbanistico all’epoca vigente.

L’avvenuta esecuzione ed ultimazione delle opere ed interventi entro l'1 settembre 1967 dovrebbe essere comprovata mediante adeguata documentazione, quali riprese fotografiche, estratti cartografici, planimetrie catastali, documenti d’archivio, o altro mezzo idoneo. Non assumerebbero valore di prova le dichiarazioni testimoniali.