Superbonus tra trainanti e trainati: le responsabilità in condominio

Se entro il 31 dicembre 2023 non venissero effettuati gli interventi trainati previsti dal computo metrico superbonus, l'amministratore del condominio/responsabile dei lavori ha delle responsabilità al riguardo.

L'esperto risponde: interventi trainanti e trainati

Il quesito, incompleto nella sua formulazione, non permette una risposta univoca. Pertanto, si prendono in considerazione le diverse ipotesi.

Il 31 dicembre 2023 è, ad oggi, una data importante sia per le unifamiliari sia per i condomìni. Per le prime, dovrebbe essere l'ultima data utile per sostenere le spese al fine di ottenere la detrazione maggiorata del 110%, sempre se al 30 settembre 2022 risultavano realizzati almeno il 30% dei lavori. Nel caso in cui alcune spese dovessero essere sostenute oltre la data del 31 dicembre 2023, le aliquote di detrazione applicate saranno quelle ordinarie a quell'epoca in vigore. Per i condomìni, invece, la legge prevede che l'aliquota del superbonus scenderà al 70% per il 2024 e al 65% per il 2025. Deve, comunque, essere rispettato il principio di base che il diritto alle detrazioni, con qualsiasi aliquota applicata, si matura e si consolida definitivamente solo se i lavori vengono terminati.

Sia per le unifamiliari che per i condomìni, così come previsto dalla Circolare dell'Agenzia delle Entrate 24/E/2020 (paragrafo 2.2) "ai fini dell’applicazione del Superbonus, le spese sostenute per gli interventi trainanti devono essere effettuate nell’arco temporale di vigenza dell’agevolazione, mentre le spese per gli interventi trainati devono essere sostenute nel periodo di vigenza dell’agevolazione e nell’intervallo di tempo tra la data di inizio e la data di fine dei lavori per la realizzazione degli interventi trainanti",

Ciò significa che mentre le fatture e i pagamenti (o lo sconto) relativi agli interventi trainanti devono essere compresi all'interno del periodo di vigenza dell'agevolazione, le fatture e i pagamenti degli interventi trainati devono essere compresi all'interno del periodo di vigenza dell'agevolazione e all'interno della data di inizio e fine lavori degli interventi trainanti.

Utilizzo diretto e opzioni alternative

Sul punto occorre distinguere i casi di utilizzo diretto della detrazione dallo sconto/cessione. Nel primo caso la detrazione si matura quando si sostengono le spese, con la conseguenza che la stessa si consolida anche se i lavori sono portati a termine al di fuori del periodo di vigenza dell'agevolazione. Nel caso di utilizzo delle opzioni alternative (sconto in fattura e cessione del credito) queste possono essere utilizzate a SAL e quindi solo relativamente alla parte di lavori effettivamente realizzata, con la conseguenza che i SAL fuori il periodo di vigenza dell'agevolazione non godono di alcuna detrazione.

Fatte queste premesse, per quanto riguarda l'efficientamento energetico, la mancata realizzazione degli interventi trainati potrebbe creare problemi anche agli interventi trainanti nel caso non si raggiunga la classe energetica prevista dal progetto (e quindi il doppio salto di prestazione). Altra ipotesi è quella che gli interventi trainanti siano stati già conclusi. In questo caso è indubbio che le spese per gli interventi trainati sono in ogni caso non detraibili perché iniziati e terminati dopo la fine degli interventi trainanti, oltre alla possibile indetraibilità delle spese riguardanti gli interventi trainanti per i motivi sopra esposti.

Ad ogni modo, il consiglio è sempre quello di terminare gli interventi trainati e poi i trainanti.

Le responsabilità dell'amministratore e del responsabile dei lavori

Per quanto riguarda la responsabilità delle figure menzionate nella seconda parte del quesito, occorre tenere distinte le due figure: l'amministratore del condominio e il responsabile dei lavori. Sono due figure che hanno poteri e responsabilità totalmente diverse.

L'amministratore di condominio è il rappresentante del condominio che è delegato dall'assemblea condominiale ad adempiere a tutte le operazioni previste: firmare i contratti d'appalto, nominare i tecnici, predisporre i prospetti dei pagamenti in base alle tabelle millesimali, seguire gli interventi con assiduità e professionalità, comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati relativi alle spese detraibili sostenute nel corso dell’anno, e così via. L'eventuale responsabilità dell'amministratore di condominio che non esegue correttamente le procedure previste dal superbonus (ma vale anche per tutte le altre agevolazioni che consentono l'utilizzo di denaro pubblico) causando la mancata fruizione dell’agevolazione, è direttamente attribuibile per cause imputabili alla propria cd. “mala gestio”, ovvero quando sussistano sufficienti elementi che attestino come il danno da mancato guadagno arrecato ai condòmini non si sarebbe verificato se l'amministratore avesse svolto con diligenza gli adempimenti di sua competenza. Per evitare che l'amministratore stia costantemente sotto la spada di Damocle, è bene che affidi alcuni compiti di responsabilità, soprattutto quelli che non sono propriamente specifici dell'amministratore di condominio, ad un soggetto diverso che prende il nome di "Responsabile dei Lavori".

Il Responsabile dei Lavori è un'altra figura sempre presente all'interno dei cantieri edili. Poiché il RDL è nominato sia in cantieri di unifamiliari sia in cantieri che riguardano un condominio, ciò che segue vale come risposta anche nel caso in cui il lettore intendeva dire che l'amministratore di condominio era stato nominato come Responsabile dei Lavori oppure che il committente della unifamiliare sia anche Responsabile dei Lavori.

Il RDL coincide con il committente qualora non fosse nominato nessuno. In questo caso, nella unifamiliare il RDL è il committente. Nel condominio potrà essere nominato come RDL l'amministratore che sarà formalmente delegato dall'assemblea.

Ai sensi dell'art. 90 del D.lgs. n. 81/2008, gli obblighi del Committente o del Responsabile dei Lavori, riguardano, tra gli altri, l’individuazione dell’impresa alla quale sono affidati i lavori e l’esecuzione dell’opera, l'assicurazione che tutte le misure previste per la sicurezza sul lavoro siano rispettate durante la progettazione dei lavori, l'assicurazione che la società individuata per compiere l’opera sia in possesso di tutti i requisiti richiesti, avendo l’obbligo di chiedere tra l’altro, alle ditte incaricate, il certificato di iscrizione alla CCIAA e il DURC, sia quello di regolarità contributiva che quello di congruità prima del pagamento del SAL finale. Infine, deve vigilare sull’esecuzione dell’opera, valutando che tutti gli standard di sicurezza sul lavoro siano rispettati.

Come si nota dall'elenco non esaustivo degli obblighi del Responsabile dei Lavori sopra riportato, la sua responsabilità è rappresentata dalle procedure previste dal decreto, peraltro chiaramente definita nel precedente articolo 89 comma 1 lettera c) del D.Lgs. n. 81/2008: "il responsabile dei lavori è il responsabile del procedimento" in cui è certamente compreso il controllo dell'esecuzione dell'opera dal punto di vista procedurale.

Nel caso specifico, la scelta di non effettuare gli interventi trainati qualora l'assenza di questi non incidono sul salto di due classi energetiche, non coinvolge il Responsabile dei Lavori in alcuna responsabilità. A parere di chi scrive, egli non è nemmeno responsabile del mancato completamento degli interventi previsti nel computo metrico qualora non si raggiungesse il salto delle due classi se metterà in atto tutte le procedure previste per legge e contestualmente adotterà tutti i provvedimenti utili affinché gli interventi possano essere realizzati. In pratica, dal punto di vista tecnico, il RDL è esente da responsabilità nel caso in cui l'impresa appaltatrice rinunciasse ad eseguire i lavori o per altri motivi di tipo finanziario, come il blocco della cessione dei crediti. Il committente si potrà rivalere sull'impresa sulla base delle clausole previste dal contratto d'appalto e non sul Responsabile dei Lavori se questi ha adempiuto correttamente ai suoi compiti.