Abusi edilizi: per la sanatoria non basta l’agibilità

Certificato di agibilità e conformità edilizio-urbanistica rispondono a due diversi profili, motivo per cui il conseguimento del primo non significa ottenere la sanatoria o confermare la legittimità di un intervento. 

Certificato di agibilità e conformità edilizia: le differenze

Nella sentenza dell’8 settembre 2023, n. 8239, il Consiglio di Stato ha proprio dato modo di ricordare quali siano i presupposti alla base del rilascio del certificato di agibilità da una parte e del titolo edilizio dall’altra.

Come spiega Palazzo Spada, il certificato di agibilità serve ad accertare che l’immobile è stato realizzato nel rispetto delle norme tecniche in materia di sicurezza, salubrità igiene e risparmio energetico degli edifici e degli impianti.

Si tratta di un profilo ben diverso da quello urbanistico-edilizio, relativo invece al rilascio di un titolo abilitativo, nel caso in esame, attiene un permesso di costruire per un soppalco che costituiva una nuova volumetria all'interno di un negozio.

La sentenza del Consiglio di Stato 

Impossibile quindi per i giudici di Palazzo Spada considerare il certificato di agibilità come documento idoneo a comprovare la conformità dell’opera. Ricorda infatti il Consiglio che, per costante giurisprudenza, l’illiceità di un immobile sotto il profilo urbanistico-edilizio non può essere in alcun modo sanata dal conseguimento del certificato di agibilità, che riguarda profili diversi.

“I due provvedimenti svolgono infatti funzioni differenti, come sono differenti i presupposti che ne condizionano il rispettivo rilascio”. In particolare:

• il certificato di agibilità serve ad accertare che l’immobile è stato realizzato nel rispetto delle norme tecniche in materia di sicurezza, salubrità igiene e risparmio energetico degli edifici e degli impianti;
•  il titolo edilizio attesta la conformità dell’intervento alle norme edilizie ed urbanistiche che disciplinano l’area da esso interessata.

Tutto questo esclude che fra i due atti possa sussistere un’interferenza reciproca. Perché se è vero che il conseguimento di agibilità di un immobile dovrebbe presupporne la conformità con la disciplina urbanistica, è altrettanto vero che l’eventuale illegittimità, in parte qua, di detto certificato, non impedisce l'attivazione dei doverosi poteri di intervento da parte dell'Amministrazione, compresi quelli sanzionatori.

Sanatoria degli abusi edilizi: la doppia conformità

In questo caso, fermo restando che difficilmente, anche all’epoca della costruzione del soppalco (1961) non fosse necessaria la licenza edilizia, i giudici hanno ricordato che comunque, ai fini dell’assentibilità di un'opera occorre, il requisito della “doppia conformità” ex art. 36 del d.P.R. n. 380/2001, ossia la non contrarietà del manufatto abusivo alla disciplina urbanistica vigente sia al momento della sua realizzazione, sia al momento della presentazione dell'istanza di sanatoria.

Considerato che le norme tecniche vigenti non consentivano il rilascio del permesso di costruire per la nuova volumetria realizzata con il soppalco, nessuna sanatoria poteva essere concessa.

Infine, mancavano i presupposti indicati dal comma 3 dell’art.37 del Testo Unico Edilizia per l’operatività della sanzione pecuniaria, la scelta della quale, concludono i giudici, è peraltro rimessa alla discrezionalità tecnica dell’amministrazione che, con una valutazione non sindacabile, non l’ha ritenuta concretamente applicabile.