Superbonus e condominio: può un singolo condomino realizzare l'intervento?

Unità abitativa in un condominio non partecipante ai lavori, ma che delibera all'unanimità affinché il singolo condomino possa realizzare lavori rientranti nella disciplina del superbonus intervenendo sulle parti comuni (terrazzo e tetto condominiali) e sulle parti private (interventi trainati). Nel caso di CILAS protocollata entro il 25 novembre 2022, il condomino può ancora procedere con i lavori e utilizzare lo sconto in fattura dall'impresa esecutrice dei lavori?

L'esperto risponde

Oggi provo a rispondere a Giovanni S.P. su una domanda che contiene al suo interno aspetti di natura fiscale e civilistica che, come ormai è noto, hanno degli effetti diretti sull'utilizzo dei bonus edilizi, soprattutto quando riguardano un condominio.

Partiamo dal presupposto che il superbonus è una agevolazione fiscale riservata agli edifici a prevalenza destinazione residenziale. Tra i principali soggetti beneficiari della detrazione vi sono:

• i condomini o gli edifici plurifamiliari;
• gli edifici composti da 2 a 4 unità immobiliari autonomamente accatastate con unico proprietario o più comproprietari persone fisiche;
• gli edifici unifamiliari;
• le unità immobiliari con accesso autonomo e funzionalità indipendente;
• le unità immobiliari in edifici vincolati che non possono realizzare interventi trainanti sulle parti comuni.

L'aspetto civilistico

Premesso che dovrebbero ormai essere chiari i concetti relativi:

• alla "residenzialità" dell'edificio;
• alla definizione di accesso autonomo e indipendenza funzionale;

la domanda ha già avuto un chiarimento da parte dell'Agenzia delle Entrate con la risposta n. 499 del 27 ottobre 2020.

Nel caso oggetto della risposta del Fisco il contribuente istante era proprietario di un unità immobiliare senza accesso autonomo e, quindi, potenzialmente fuori dal perimetro di applicazione del superbonus. In questo caso, il contribuente istante avrebbe voluto intervenire autonomamente e a seguito di delibera del condominio con un intervento:

• di isolamento termico del lastrico solare di proprietà esclusiva che interesserà più del 25 per cento della superficie disperdente lorda dell'edificio;
• l'installazione di un impianto solare fotovoltaico, con o senza sistema di accumulo.

In questa risposta il Fisco ha ricordato che:

• in base all'art. 1123 del codice civile, «le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione»;
• il successivo art. 1126 del codice civile stabilisce che «quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno».

Qualora l'assemblea del condominio autorizzi l'esecuzione dei lavori sul lastrico solare e deliberi all'unanimità che le relative spese saranno interamente a carico di un solo soggetto, quest'ultimo, nel rispetto di tutte le condizioni e degli adempimenti richiesti dalla normativa, può utilizzare le agevolazioni fiscali per il totale delle spese sostenute, anche in misura eccedente rispetto a quella a lui imputabile in base alla quota condominiale ma comunque entro il limite massimo di spesa ammissibile.

La risposta

Rispondendo alla domanda arrivata alla Posta di LavoriPubblici.it, è possibile affermare che se esiste una delibera condominiale che all'unanimità approvi l'intervento sulle parti comuni e ammetta che la spesa sia sostenuta interamente dal singolo proprietario, è possibile avere accesso al superbonus.

Chiaramente dovranno essere rispettate tutte le condizioni/adempimenti/requisiti richiesti dalla normativa tra cui il doppio salto di prestazione energetica e l'utilizzo dei materiali CAM per gli isolanti.

Infine, avendo presentato la CILAS entro il 25 novembre 2022 ed esistendo una delibera di approvazione dei lavori precedente a questa data, sarà possibile utilizzare:

• l'aliquota al 110%;
• il meccanismo delle opzioni alternative (inibito a partire dalle CILAS e delibere successive solo al 16 febbraio 2023).