Condono edilizio e sanatoria ordinaria: cosa serve al Paese?

Partiamo da due grandi verità che spesso (e inutilmente) si vogliono nascondere: lo stato di salute del patrimonio edilizio italiano, complice la scarsa vigilanza da parte della P.A. (e la tendenza dell'italiano a non rispettare le regole), è ben lontano dallo "stato legittimo" richiesto dalla normativa; la normativa stessa (il d.P.R. n. 380/2001, c.d. Testo Unico Edilizia) è ancorata su logiche differenti (e non più valide) da quelle più recenti, perché scritta in un contesto storico in cui costruiva ancora diversamente da ciò che accade oggi in cui si predilige il recupero.

Dalla difformità all'abuso edilizio: le tipologie

A questo punto è necessario comprendere un altro aspetto, spesso frainteso. All'interno delle difformità edilizie è compresa un'ampia casistica che va dall'intervento realizzato in assenza di titolo abilitativo, passando da quelli in difformità da questo (lievi o essenziali), fino ad arrivare ai casi di piccole difformità realizzate in epoche il cui il concetto di "variante" in corso d'opera difficilmente veniva "regolarizzato" dai costruttori.

Il Testo Unico Edilizia dedica un intero capo alle sanzioni relative alle "difformità" e più precisamente (Parte I - Attività edilizia, Titolo IV - Vigilanza sull’attività urbanistico-edilizia, responsabilità e sanzioni, Capo II - Sanzioni):

• lottizzazione abusiva (art. 30);
• interventi eseguiti in assenza di concessione, in totale difformità o con variazioni essenziali (art. 31);
• interventi di ristrutturazione edilizia in assenza di permesso di costruire o in totale difformità (art. 33);
• interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire (art. 34);
• interventi abusivi realizzati su suoli di proprietà dello stato o di enti pubblici (art. 35);
• interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività (art. 37);
• interventi eseguiti in base a permesso di costruire annullato (art. 38).

Nel caso di intervento eseguito in assenza di concessione, in totale difformità o con variazioni essenziali la norma prevede come unica soluzione la demolizione dell'abuso.

Nelle "conformità" dell'intervento vanno considerati i tanti vincoli dei nostri territori relativi (ad esempio):

• al Codice dei beni culturali e del paesaggio;
• al Codice della navigazione;
• al Codice della strada;
• alle norme sanitarie;
• ai piani regolatori e regolamenti edilizi.

Sanatoria ordinaria e condono edilizio: le differenze

Fatta questa dovuta premessa, la sanatoria di eventuali difformità edilizie non è certamente una strada semplice da percorrere. Senza entrare nel dettaglio della sanzione alternativa alla demolizione o delle tolleranze costruttive (che richiederebberoro un approfondimento a parte), nel caso di interventi realizzati in assenza/difformità dal permesso di costruire o dalla segnalazione certificata di inizio attività alternativa al permesso, la normativa edilizia concede la sanatoria dell'abuso in un solo caso. Per ottenere il permesso di costruire in sanatoria, l'intervento deve possedere la cosiddetta "doppia conformità", ovvero deve risultare conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda di sanatoria (art. 36 del d.P.R. n. 380/2001).

In Italia ci sono state 3 diverse finestre temporali in cui è stato possibile sanare eventuali abusi edilizi anche in assenza di doppia conformità. Stiamo parlando delle 3 leggi speciali sul condono edilizio:

• la Legge 28 febbraio 1985, n. 47;
• la Legge 23 dicembre 1994, n. 724;
• Legge 24 novembre 2003, n. 326.

La differenza con la sanatoria ordinaria è che con queste 3 leggi speciali, nel rispetto di diversi requisiti, è stato possibile ottenere il permesso di costruire in sanatoria per le opere:

• senza licenza o concessione edilizia o autorizzazione a costruire prescritte da norme di legge o di regolamento, ovvero in difformità dalle stesse;
• in base a licenza o concessione edilizia o autorizzazione annullata, decaduta o comunque divenuta inefficace, ovvero nei cui confronti sia in corso procedimento di annullamento o di declaratoria di decadenza in sede giudiziaria o amministrativa.

Le necessità del patrimonio edilizio

Come scritto in premessa, per diverse motivazioni, il patrimonio immobiliare esistente è pieno di piccole e grandi difformità, molte delle quali non è più possibile sanare. Complice la voglia (finalmente!) di riformare l'attuale disciplina edilizia, è tornato alla ribalta il tema della sanatoria prendendo in considerazione due diverse possibilità:

• la modifica della sanatoria ordinaria, in modo da ripristinare lo stato legittimo in funzione della normativa vigente al momento della presentazione della domanda (abolendo così la doppia conformità);
• l'apertura di una finestra temporale per un nuovo condono edilizio.

Due possibilità che, probabilmente non si escludono tra loro, benché le dichiarazioni dell'attuale Ministro delle Infrastrutture Matteo Salvini sembra siano orientate verso la prima.

"Ci sono alcune centinaia di migliaia di piccole irregolarità architettoniche, edilizie e urbanistiche che stanno intasando gli uffici tecnici dei comuni di mezza Italia? Sì, e allora non sarebbe più saggio per quelle di piccola entità andare a sanare tutto quanto?". Queste le parole del Ministro Salvini dalle quali sarebbe evidente l'intenzione di modificare l'attuale normativa edilizie e consentire la sanatoria ordinaria delle piccole difformità e non dei grandi abusi realizzati in assenza di titolo abilitativo (differenza sostanziale).

Ecco che quella di consentire la sanatoria delle "piccole difformità" potrebbe essere una buona idea per ripristinare lo stato legittimo degli immobili e a cascata evitare tutte quelle problematiche che riguardano le compravendite immobiliari o l'accesso a benefici fiscali nel caso di interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente.

Si tratterebbe non di una legge straordinaria ma di una modifica delle regole ordinarie. Una possibilità che prenderebbe in considerazione i risultati dei 3 precedenti condoni che sono riusciti ad "intasare" gli uffici della pubblica amministrazione (oltre che dei tribunali). È evidente, infatti, che l'apertura di un condono a tempo riempierebbe nuovamente gli uffici tecnici, senza alcuna certezze per chi presenta un'istanza.

Modificare le tolleranze

Altro aspetto su cui sembra si stia lavorando nella riforma del testo unico edilizia, riguarda le tolleranze costruttive che l'attuale d.P.R. n. 380/2001 limita al 2%. In questo caso l'idea è quella di prendere in considerazione le diverse epoche costruttive consentendo una maggiore percentuale agli edifici realizzati in epoche dove le strumentazioni erano completamente differenti rispetto alle attuali.

La nuova disciplina delle costruzioni al vaglio del MIT sembra voglia prendere in considerazione:

• le parziali difformità dal titolo abilitativo;
• gli errori materiali di rappresentazione contenuti nel progetto edilizio;
• gli errori materiali di progetto eventualmente corretti in cantiere;
• le modeste variazioni esecutive di partizioni interne ininfluenti ai fini dell’agibilità dell’unità immobiliare.

Oltre a questo, si darebbe la possibilità alle Regioni di stabilire ulteriori tolleranze, purché ininfluenti sugli elementi sostanziali dell’unità immobiliare o dell’organismo edilizio oggetto di intervento, quali:

• le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico, accessibilità, rilevanti ai fini dell’agibilità dell’unità immobiliare o dell’organismo edilizio;
• i caratteri strutturali e di ogni altro parametro urbanistico-edilizio;
• gli effetti indotti in termini di incremento del carico urbanistico.

Oltre che la possibilità di una tolleranza costruttiva maggiore (5%) per gli interventi con titolo edilizio rilasciato in data antecedente all’entrata in vigore della legge 28 febbraio 1985, n. 47 (primo condono edilizio).