Superbonus e Condominio: cosa succede in caso di modifica del metodo di ripartizione durante i lavori?

In un intervento di superbonus 110 l’assemblea condominiale ha deliberato la ripartizione delle spese pro quota derogando pertanto alla ripartizione millesimale, ma in fase di terzo SAL finale i condomini vorrebbero modificare detta delibera decidendo per l’applicazione della ripartizione millesimale limitatamente ai lavori non ancora fatturati. Alla luce di detta modifica ci troveremmo con i lavori dei primi due SAL ripartiti pro quota e il terzo in millesimi. Ritenete corretta detta modifica?

L'esperto risponde

Il metodo di ripartizione delle spese è indicato all’interno del regolamento condominiale ai sensi dell’art. 1123 del codice civile in cui è previsto che, oltre al metodo di ripartizione delle spese in base alla quota proporzionale di possesso, possono essere applicati altri metodi (“Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione”).

Il regolamento di condominio

Il regolamento condominiale è di due tipi: contrattuale o assembleare.

Regolamento contrattuale: è il regolamento tipico che si sottoscrive contemporaneamente all’atto di acquisto del singolo immobile quando la compravendita viene fatta con il costruttore o l’unico proprietario dell’edificio. Quando il numero dei condòmini è superiore a dieci, il regolamento è obbligatorio ai sensi dell’art. 1138 del Codice civile.

Regolamento assembleare: quando il regolamento contrattuale non esiste o non è obbligatorio, allora l’assemblea, con le maggioranze stabilite dal secondo comma dell’art. 1136 del Codice civile (“con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio”), adotta un regolamento condominiale che, appunto, viene chiamato regolamento assembleare.

Modifica del regolamento per il metodo di ripartizione delle spese

La modifica del regolamento condominiale ha delle regole diverse in base al tipo di regolamento. Se è contrattuale, per modificare il metodo di ripartizione delle spese comuni occorre l’unanimità dei condòmini. Se è assembleare, il metodo di ripartizione può essere modificato con una delibera assembleare adottata dalla maggioranza degli intervenuti e da almeno la metà del valore dell’edificio.

Il mini-condominio

Fatte queste premesse, nel periodo di vigenza del Superbonus ex art. 119 D.L. 34/2020 si sono visti nascere numerosi condomìni in virtù della normativa che prevedeva, per quel tipo di edificio, la proroga dei termini dell’agevolazione fino a tutto il 31 dicembre 2023 con aliquota di detrazione al 110%. Poiché è improbabile che edifici appartenenti ad un unico proprietario con più di dieci immobili siano diventati improvvisamente condomìni con più di dieci condòmini solo per applicare le agevolazioni ma con l’obbligo di adottare il regolamento (ma non è detto che non si sia avverato …sic!), vien da sé che la quasi totalità dei nuovi mini-condomini sorti in occasione del superbonus non siano soggetti obbligatoriamente all’adozione di un regolamento condominiale.

Per questo motivo, la ripartizione delle spese è stata approvata nelle assemblee che hanno ufficialmente dato vita al mini-condominio appena nato. Stesso ragionamento va fatto per quei mini-condomini esistenti da sempre (caso tipico, due fratelli che vivono in un edificio composto da due unità immobiliari, ognuno di loro proprietario di una) ma che non hanno mai “pensato” di essere già un mini-condominio e di dover, quindi, applicare le norme del Codice civile.

In questi casi, la modifica del metodo di ripartizione delle spese deve essere approvata dall’assemblea del mini-condominio con le maggioranze previste dall’art. 1136 c.c. secondo comma.

Pertanto, per modificare il metodo di ripartizione occorre individuare il tipo di condominio e che tipo di regolamento è in vigore.

1. condominio con più di dieci condòmini e con regolamento contrattuale: occorre l’unanimità;
2. condominio con più di dieci condòmini e con regolamento assembleare: occorrono le maggioranze sopra indicate;
3. mini-condominio senza regolamento: occorrono le maggioranze sopra indicate.

La risposta al quesito

Nel caso proposto, l’assemblea ha modificato il metodo di ripartizione sin dalla prima assemblea che ha deliberato i lavori per il superbonus e vuole modificarlo nuovamente dopo il secondo stato di avanzamento lavori.

A parere di chi scrive, la modifica del metodo di riparto non è influente sull’importo delle spese per gli interventi trainanti ammesse all’agevolazione né tantomeno influisce sulla congruità delle stesse. In sostanza, la modifica del metodo di attribuzione delle spese ad ogni condòmino agisce in modo simile a come agirebbe l’accollo ad uno o più condòmini quando è applicato il comma 9-bis dell’art. 119 del D.L. 34/2020 (“le deliberazioni dell'assemblea del condominio, aventi per oggetto l'imputazione a uno o più condomini dell'intera spesa riferita all'intervento deliberato, sono valide se approvate con le stesse modalità di cui al periodo precedente e a condizione che i condomini ai quali sono imputate le spese esprimano parere favorevole”). L’accollo ad un solo o più soggetti della spesa per gli interventi sulle parti comuni modifica di fatto la ripartizione delle spese in base ad una delibera assembleare approvata addirittura con le maggioranze più comode previste dallo stesso comma 9-bis dell’articolo citato.

Inoltre, sulla modifica in corso d’opera, si ritiene che il riparto delle spese faccia parte di quelle condizioni indispensabili per individuare l’importo esatto, congruo e lecito della spesa detraibile, ma non influisce in alcun modo sugli stati di avanzamento lavori precedenti dove le spese sono state detratte fiscalmente, o i cui crediti maturati siano stati ceduti o scontati, in base al riparto deliberato in assemblea fino alla data di maturazione dei crediti.

La nuova delibera che approva il nuovo metodo di riparto (all’unanimità o con le maggioranze previste) sarà utilizzata dai tecnici per individuare correttamente le spese da imputare ad ogni condòmino.

Il SAL finale sarà, pertanto, la quadratura delle spese sostenute e attribuite ad ogni condòmino in base alle metodologie di riparto utilizzate che si sono succedute.

Esempio

Il condominio Belvedere costituito da quattro condòmini (A, B, C e D) ha sostenuto spese per le parti comuni per 50.000 euro con il primo SAL e 60.000 euro con il secondo SAL. Il metodo di riparto delle spese utilizzato è stato quello pro-quota del 25% per ognuno. Prima del SAL finale, l’assemblea delibera la modifica del metodo di riparto e applica quello delle tabelle millesimali. Al condòmino A spetta il 20%, al condòmino B spetta il 30%, al condòmino C spetta il 15% e al condòmino D spetta il 35%. Le spese sostenute nell’ultimo SAL sono pari a 50.000 euro. Totale complessivo 160.000 euro.

Attribuzione delle quote

• Condòmino A: 1° sal € 12.500 + 2° sal € 15.000 + 3° sal € 10.000 = € 37.500
• Condòmino B: 1° sal € 12.500 + 2° sal € 15.000 + 3° sal € 15.000 = € 42.500
• Condòmino C: 1° sal € 12.500 + 2° sal € 15.000 + 3° sal € 7.500 = € 35.000
• Condòmino D: 1° sal € 12.500 + 2° sal € 15.000 + 3° sal € 17.500 = € 45.000

Totale spese € 160.000

L’amministratore o il condòmino rappresentante comunicheranno all’Anagrafe tributaria, entro il 16 marzo, i dati relativi alle spese sostenute nell’anno precedente dal condominio con riferimento agli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica effettuati sulle parti comuni di edifici residenziali. L’obbligo di comunicazione permane anche nel caso in cui, in relazione alle spese sostenute nell’anno di riferimento, è stata esercitata l’opzione per la cessione del corrispondente credito a soggetti terzi, oppure per il contributo sotto forma di sconto. In tal modo, ogni condòmino troverà nel proprio cassetto fiscale l’importo delle quote pagate al condominio relativo agli interventi sulle parti comuni.

A cura di Dott. Luciano Ficarelli
Dottore Commercialista
Esperto in bonus edilizi
Abilitato al rilascio del Visto di Conformità