Spese condominiali: occhio al termine di prescrizione

Le spese condominiali, attesa la loro natura periodica, sono assoggettate al regime della prescrizione quinquennale previsto dall'art. 2948, co. 1, n. 4 del codice civile. Attenzione però, perché il termine di prescizione si interrompe nel caso in cui il condominio intervenga con atti giudiziali e stragiudiziali, come ad esempio con un decreto ingiuntivo.

Spese condominiali: quando vanno in prescrizione?

A spiegarlo è la Corte d’Appello di Milano, con la sentenza del 27 settembre 2023, n. 2762, con la quale ha respinto l’appello presentato dall’Agenzia del Demanio per il pagamento di spese condominiali su alcuni immobilli che erano stati acquisiti al patrimonio dello Stato dopo confisca.

Secondo l’Agenzia tali importi non sarebbero stati dovuti in quanto erano andati in prescrizione, attesa la loro natura periodica, ai sensi dell’art. 2948, co. 1, n. 4 c.c. Non solo: al primo Giudice sarebbe sfuggito che la Corte di Cassazione, quando afferma che il rendiconto consuntivo approvato nei confronti del singolo condomino costituisce titolo per le morosità pregresse riportate a nuovo, ove non impugnato “è ben lungi dall’asserire che tale efficacia del rendiconto non opposto si spinge fino al punto di far rivivere un’obbligazione ormai prescritta, in assenza di rituali e tempestive interruzioni del termine”.

Di diverso avviso il Condominio, secondo cui la prescrizione non sarebbe intervenuta in quanto il termine decorre dal momento in cui può esercitare il diritto di rivalsa e quindi quando è venuto a conoscenza dell’acquisizione degli immobili al demanio e che esso si sarebbe interrotto con l’invio del decreto ingiuntivo. Quindi, gli atti giudiziali e stragiudiziali compiuti dal Condominio nei confronti dei condomini hanno interrotto il termine prescrizionale quinquennale anche nei confronti del Demanio, obbligato in solido, a norma dell’art. 63 disp. att. c.c. comma 5, ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 1310 c.c.. Il termine prescrizionale è stato, poi, nuovamente interrotto, con l’invio delle due diffide al Demanio, e con il deposito del decreto ingiuntivo.

Rendiconto consuntivo: se non impugnato ha sempre efficacia probatoria del debito

La Corte d’Appello ha confermato la decisione del primo Giudice: preliminarmente ha ribadito che il rendiconto approvato ha efficacia probatoria.

Secondo il cosiddetto "principio di cassa", i crediti vantati dal condominio verso un singolo condomino vanno inseriti nel consuntivo relativo all'esercizio in pendenza del quale sia avvenuto il loro accertamento: una volta inseriti nel rendiconto di un determinato esercizio, i nominativi dei condomini morosi nel pagamento delle quote condominiali e gli importi da ciascuno dovuti, tali pregresse morosità, ove rimaste insolute, devono essere riportate altresì nei successivi anni di gestione, costituendo esse non solo un saldo contabile dello stato patrimoniale attivo, ma anche una permanente posta di debito di quei partecipanti nei confronti del condominio.

Il rendiconto condominiale, in forza di un principio di continuità, deve, cioè, partire dai dati di chiusura del consuntivo dell'anno precedente, a meno che l'esattezza e la legittimità di questi ultimi non siano state negate con sentenza passata in giudicato, ciò soltanto imponendo all'amministratore di apporre al rendiconto impugnato le variazioni imposte dal giudice, e, quindi, di modificare di conseguenza i dati di partenza del bilancio successivo.

Richiamando la Corte di Cassazione, la Corte d’Appello ha evidenziato che il rendiconto consuntivo per successivi periodi di gestione che, nel prospetto dei conti individuali per singolo condomino, riporti tutte le somme dovute al condominio, comprensive delle morosità relative alle annualità precedenti, una volta approvato dall'assemblea, può essere impugnato ai sensi dell'art. 1137 c.c.., costituendo altrimenti esso stesso idoneo titolo del credito complessivo nei confronti di quel singolo partecipante, pur non costituendo "un nuovo fatto costitutivo del credito" stesso.

La delibera per potersi considerarsi invalida e, quindi, per poter essere dichiarata tale, avrebbe dovuto formare oggetto di una precisa azione di annullamento. Non si può infatti configurare l’automatica caducazione della delibera condominiale che riporti al suo interno l’approvazione di un debito che si suppone prescritto in assenza di una iniziativa della parte interessata diretta all’impugnazione della stessa per intervenuta prescrizione, nella specie non esperita nei termini previsti dall’art. 1137 c.c., o alla declaratoria di nullità in sede giudiziale.