Bonus barriere 75% e pertinenze: i massimali di spesa

Il bonus dedicato all’eliminazione delle barriere architettoniche, detraibile al 75% come previsto dal DL 34/2020, art. 119-ter è, attualmente, uno dei più interessanti dell’ordinamento. Non solo perché è utilizzabile fino al 31 dicembre 2025, ma anche perché è uno dei pochi per il quale sopravvive l’opzione per sconto in fattura o cessione del credito. Inoltre perché offre un plafond di spesa aggiuntivo rispetto a quello inerente alla “normale” ristrutturazione edilizia.

Bonus barriere 75%: i massimali di spesa sulle pertinenze

Una caratteristica poco nota del bonus è rappresentata dalla varietà degli interventi agevolabili, che hanno come unico requisito normativo il rispetto del DM 236/89. Nell’agevolazione non rientrano infatti solo il rifacimento di bagni, l’allargamento di porte e l’installazione di ascensori, ma anche opere molto più “spicciole”, non per questo meno importanti, come:

• la creazione di percorsi pedo-tattili per persone ipovedenti;
• la sostituzione della pulsantiera del citofono;
• la sostituzione della cassetta postale;
• l'applicazione di serrature intelligenti gestibili da remoto;
• l’installazione di corrimano.

Si tratta di esempi che fanno capire quanto i nostri edifici siano “ricchi” di barriere architettoniche e quanto ci sia da fare per rimuoverle, non solo dal punto di vista pratico, ma anche culturale.

La conoscenza di tutte le categorie di interventi che possono beneficiare del bonus è di fondamentale importanza per poter “spendere bene” i massimali disponibili, la cui determinazione non è ancora del tutto chiara. Eccone una prova.

Il quesito

Vivo in un condominio composto da 3 appartamenti e 2 pertinenze sul quale saranno eseguite una serie di opere di ristrutturazione, alcune comportanti l'eliminazione di barriere architettoniche.

Il tecnico al quale ci siamo rivolti sostiene che il numero di unità da considerare ai fini del calcolo dei massimali inerenti al bonus barriere sia pari a 3. Noi, invece, essendoci documentati, riteniamo che il calcolo debba essere riferito a tutte e 5 le unità immobiliari. Come comportarsi?

L'esperto risponde

Il dubbio del gentile lettore sembra banale, ma in realtà ruota attorno a un testo normativo poco dettagliato, soprattutto in relazione ai limiti di spesa. La “genericità” della norma, come vedremo, permette di ritenere i massimali riferibili a tutte le unità complessivamente considerate, cosicché la soluzione più corretta risulta essere quella proposta dal lettore, che vede il plafond moltiplicato per 5. Dal quesito, però, non emerge l’entità degli interventi da eseguire, se interesseranno cioè solo le parti comuni o anche i singoli appartamenti e le pertinenze. Tale dato non è da sottovalutare, in quanto se la rimozione di barriere viene eseguita anche all’interno di una singola unità, tale intervento può accedere, secondo un’interpretazione estensiva, a un massimale tutto suo.

I massimali condominiali

Il citato art. 119-ter fissa limiti di spesa diversi in base al tipo di edificio su cui si interviene. Il co. 2, lett. a), definisce il massimale per gli edifici unifamiliari e le unità funzionalmente indipendenti, pari a 50.000 euro. Le lett. b) e c), poi, fissano un plafond per i condomini di 40.000 e 30.000 euro, in base al numero di unità presenti (rispettivamente da 1 a 8 unità e più di 8).

Il caso del lettore ricade dunque nel massimale di 40.000 euro, riferendosi a un condominio composto da 5 unità. Dalla lettura dell’art. 119-ter non emergono indicazioni esplicite sul considerare nel calcolo le pertinenze, limitandosi a riportare che i 40.000 euro vanno “moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio”.

Tuttavia, a rigor di logica una tale formulazione neanche nega la possibilità di includere nel calcolo le pertinenze, proprio perché si riferisce a tutte le unità immobiliari, senza specificarne la tipologia (abitativa o meno). A ragionare così è anche l’Agenzia delle Entrate con la Circolare 17/2023, che dedica un’intera sezione al bonus (pag. 84), ribadendo che il numero di unità immobiliari da considerare nel calcolo dei massimali è quello totale. Viene così confermato che, nel caso del gentile lettore, il tetto di spesa agevolabile relativo agli interventi sulle parti comuni è pari a 200.000 euro (40.000 * 5).

Il massimale sulla singola unità

Nella stessa Circolare 17/2023, l’Agenzia precisa anche che “considerato che il limite di spesa è calcolato in funzione del numero delle unità immobiliari di cui l’edificio è composto, l’ammontare di spesa così determinato costituisce il limite massimo di spesa agevolabile riferito all’intero edificio e non quello riferito alle singole unità”. L’Ade sembra dunque affermare che esiste anche un massimale riferito alle singole unità, nel caso in cui i lavori le riguardino direttamente, e che tale tetto è autonomo rispetto a quello per le parti comuni.

La possibilità di rimuovere le barriere in un appartamento, contestualmente a un intervento più ampio su tutto l’edificio, e agevolando la spesa col bonus è però dubbia, perché l’art. 119-ter, nel fissare il plafond per i condomini, si riferisce alla spesa sostenuta per gli edifici, senza menzionare i lavori su singole unità (co. 2, lett. b) e c). Tuttavia, in materia di unità autonome e funzionalmente indipendenti, la norma esplicita l’applicabilità del massimale alla singola unità (co. 2, lett. a).

Di fronte a un testo così incerto, non si può far altro che affidarsi alla prassi di Ade, che già nel 2022, con la Circolare 23, esprimeva un orientamento “estensivo”, distinguendo tra “il caso di interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio” e “quello riferito alle singole unità che lo compongono”, lasciando intendere la compresenza di due limiti di spesa differenti e sottintendendo la possibilità di fruire del Bonus barriere anche per lavori sulle singole unità (pag. 79). In definitiva, il lettore dovrebbe verificare dal punto di vista tecnico quali interventi saranno eseguiti, perché non solo il massimale per quelli inerenti alle zone comuni è alto (200.000 euro), ma nel caso in cui siano previsti lavori anche nei singoli appartamenti, essi potrebbero risultare detraibili fino a un massimo di 50.000 euro aggiuntivi per ciascuna unità in cui le barriere preesistenti vengono rimosse.

A cura di Cristian Angeli
ingegnere strutturista
esperto di detrazioni fiscali applicate all’edilizia
www.cristianangeli.it