Abusi edilizi e accertamento di conformità: no alla sanatoria condizionata

In materia di abusi edilizi, l'accertamento di conformità non può essere subordinato alla realizzazione di ulteriori interventi che rendano l’abuso conforme agli strumenti urbanistici. 

Accertamento di conformità: no alla sanatoria condizionata degli abusi edilizi

Il Consiglio di Stato ha così ribadito, con la sentenza del 15 novembre 2023, n. 9776, un no fermo alla sanatoria condizionata accogliendo il ricorso presentato da un'Amministrazione comunale per la riforma della sentenza on cui il TAR aveva disposto la possibilità di sanatoria di una tettoia, a condizione che venisse trasformata in pergolato.

La tettoia, di dimensioni abbastanza importanti, era stata realizzata anche in violazione di distanze dal confine e su di essa il proprietario aveva presentato un'istanza di accertamento di conformità ai sensi dell’art. 36 del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia).

Nella sentenza di primo grado si leggeva che la tettoia costituiva "“nuova edificazione, e non ampliamento”… In questo caso non sembra quindi possibile derogare alla distanza dal confine. Tuttavia, se effettivamente la struttura venisse trasformata in un manufatto leggero (pergolato), come proposto nella domanda di accertamento di conformità, la tettoia uscirebbe dalla categoria delle nuove costruzioni, e potrebbe essere regolarizzata nella nuova consistenza materiale. Questo tipo di interventi è perfettamente compatibile con la procedura di sanatoria, sia per ragioni di economia procedimentale sia in applicazione del principio di proporzionalità. Se per ricondurre un abuso edilizio entro i confini della legittimità è sufficiente una demolizione parziale, e la trasformazione contestuale del resto del manufatto, tale soluzione deve essere preferita rispetto alla demolizione con successiva costruzione, in quanto meno onerosa e afflittiva per il privato a parità di soddisfazione dell’interesse pubblico. Nella definizione delle caratteristiche del manufatto che dovrà prendere il posto della tettoia abusiva esistente il Comune conserva il potere di formulare le prescrizioni necessarie per il passaggio a una categoria edificatoria ammissibile.”

Ed eccoci quindi al ricorso in appello: secondo il Comune, il TAR avrebbe errato nell’interpretazione dell’art. 36 del Testo Unico Edilizia, rendendo l'opera sanabile tramite la trasformazione della tettoia in un pergolato. L’accertamento di conformità potrebbe sanare le opere solo formalmente abusive (in quanto eseguite senza permesso di costruire), ma conformi alla disciplina urbanistica applicabile. L’esame della rispettiva domanda sarebbe vincolata, priva di apprezzamenti discrezionali e non potrebbe essere subordinata alla realizzazione di ulteriori interventi finalizzati a ricondurre l’immobile abusivo nell’alveo della conformità urbanistica.

Inoltre sarebbe stata errata la considerazione per cui con la trasformazione della tettoia in pergolato non sarebbe stato necessario il permesso di costruzione. La domanda di sanatoria avrebbe previsto non una struttura leggera, facilmente amovibile e di dimensioni contenute, ma un manufatto con caratteristiche tali che conserverebbero la necessità di un previo titolo edilizio legittimante, stante le rilevanti dimensioni e l’ancoraggio stabile al suolo, che necessita in ogni modo sempre del rispetto della distanza minima dal confine.

Consiglio di Stato: no alla sanatoria condizionata

Ricorda il Consiglio che l’istituto dell’accertamento di conformità non può essere subordinato alla realizzazione di ulteriori interventi edilizi che rendano l’abuso conforme agli strumenti urbanistici. Questa conformità deve infatti già sussistere precedentemente e non all’esito di una futura ed ulteriore attività da parte del richiedente.

La cosiddetta “sanatoria condizionata”, caratterizzata dal fatto che i suoi effetti vengono subordinati all’esecuzione di specifici interventi aventi lo scopo di far acquisire alle opere il requisito della conformità alla disciplina urbanistica ed edilizia che non posseggono, non è prevista dall’assetto normativo di cui al D.P.R. n. 380 del 2001, in quanto l’art. 36 si riferisce esplicitamente ad interventi già ultimati.

La disciplina stabilisce che la “doppia conformità” debba sussistere sia al momento della realizzazione dell'opera, sia al momento della presentazione della domanda di sanatoria. Un eventuale permesso di costruire in sanatoria contenente prescrizioni sarebbe in contrasto con tale disciplina normativa in quanto postulerebbe non la “doppia conformità” delle opere abusive pretesa dalla disposizione in parola, ma una sorta di conformità ex post, condizionata all'esecuzione delle prescrizioni e quindi non esistente al tempo della presentazione della domanda di sanatoria, ma, eventualmente, solo alla data futura ed incerta in cui la richiedente avrebbe ottemperato alle prescrizioni.

Al contrario, “la sanatoria di cui all'art. 36, D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, si fonda sul rilascio di un provvedimento abilitativo sanante da parte della competente Amministrazione, sempre possibile previo accertamento di conformità o di non contrasto delle opere abusive non assentite agli strumenti urbanistici vigenti nel momento della realizzazione e in quello della richiesta, previo accertamento di compatibilità paesaggistica nelle ipotesi in cui l'area sia assoggettata a vincolo paesaggistico e che è tassativamente limitato alle sole fattispecie contemplate dall'art. 167 comma 4 del d.lgs. 42/ 2004” (Cons. Stato, Sez. IV, n. 1874/2019).

Realizzazione tettoia: quando è necessario il permesso di costruire?

In riferimento alla necessità di permesso di costruire, la tettoia deve essere realizzata in struttura leggera di legno o altro materiale di minimo peso, risultare facilmente amovibile e fungere da sostegno per piante rampicanti, attraverso le quali realizzare riparo e/o ombreggiatura di superfici, ma di modeste dimensioni.

La realizzazione di una tettoia che abbia le dimensioni e le caratteristiche tecniche come nel caso di specie va configurato dal punto di vista urbanistico come intervento di nuova costruzione ogni qual volta integri un manufatto “non completamente interrato che abbia i caratteri della solidità, stabilità e immobilizzazione al suolo, anche mediante appoggio, incorporazione e collegamento fisso ad un corpo di fabbrica preesistente o contestualmente realizzato, indipendentemente dal livello di posa e di elevazione dell’opera”.

La tettoia, per le rilevanti dimensioni e le caratteristiche strutturali (chiusura su tre lati) determina una innovazione del preesistente manufatto, sia dal punto di vista morfologico che funzionale, consistendo in una chiara variazione volumetrica ed architettonica, con la conseguenza che si rendeva necessario il preventivo rilascio del permesso di costruire.

Contrariamente a quanto sostenuto dal TAR, la tettoia in esame anche, se trasformata in pergolato, manterrebbe comunque dimensioni e struttura tali da non incidere, modificandola, sulla natura del manufatto. Si tratterebbe sempre di una costruzione con un notevole impatto urbanistico, soggetta anche al rispetto della disciplina in materia di distanze dal confine prevista dalle NTA del PRG, con conseguente preclusione della sua sanatoria.