Superbonus, plusvalenze e contrasto all'evasione: il Dossier ANCE sul DDL di Bilancio

Rivalutazione aree agricole ed edificabili

Si riconferma anche nel 2024 la possibilità di rivalutare i valori di acquisto di terreni e partecipazioni versando un’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi, pari al 16%. L’opportunità riguarda le aree edificabili o agricole possedute al 1° gennaio 2024 da soggetti non esercenti attività commerciale a condizione di presentare una perizia giurata di stima, da effettuare entro il 30 giugno 2024. Entro lo stesso termine occorre effettuare il pagamento dell’imposta sostitutiva pari al 16% da applicare sull’intero valore rivalutato, da versare in un’unica soluzione, oppure in 3 rate annuali di pari importo di cui la prima da pagare sempre entro il 30 giugno 2024). Sulle rate successive alla prima sono dovuti gli interessi del 3% annuo, da versarsi contestualmente alle stesse.

Disciplina sulle locazioni brevi 

È previsto l’aumento dal 21% al 26% l’aliquota dell’imposta sostitutiva (cd. cedolare secca) sulle locazioni di durata non superiore a 30 giorni riferite, per ciascun periodo d’imposta, a più di un immobile con destinazione abitativa. Resta, invece, al 21% l’aliquota della ritenuta operata sull’ammontare dei canoni o corrispettivi all'atto del pagamento ai proprietari delle abitazioni, nell’ipotesi in cui l’attività di locazione sia gestita da parte dei soggetti che effettuano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso portali telematici.

Si modificano le disposizioni sull’applicabilità di questo regime per gli operatori esteri (UE o non UE) che effettuano l’attività di intermediazione. Inoltre, in ottica antievasione, in fase di conversione in legge del D.L. Fiscale 2024 (D.L. n. 145/2023) collegato alla Manovra, verrà introdotto un nuovo codice identificativo nazionale per gli affitti brevi, in modo da tracciare l’utilizzo di questi immobili.

Plusvalenze per immobili ristrutturati con il Superbonus

Una delle norme più discusse: viene introdotta un’ulteriore ipotesi relativa alla realizzazione di plusvalenze nell’ipotesi di cessione di fabbricati, inclusa nella relativa disciplina generale ai fini IRPEF. Si tratta della nuova lett. b-bis, all’art.67, co.1, del D.P.R. 917/1986 – TUIR, la quale prevede che  dal 1° gennaio 2024, saranno produttive di plusvalenza tassabile le cessioni a titolo oneroso di immobili sui quali sono stati eseguiti interventi edilizi agevolabili con il Superbonus, effettuate entro 10 anni dall’ultimazione dei lavori. Restano esclusi da questa fattispecie:

• gli immobili acquisiti per successione
• quelli destinati ad abitazione principale per la maggior parte dei 10 anni prima della cessione ovvero, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a 10 anni, per la maggior parte di tale periodo.
• per gli immobili ceduti oggetto di interventi edilizi agevolabili con i bonus fiscali ordinari.

Il calcolo della plusvalenza, viene effettuato tenendo conto di regole specifiche per il calcolo dei costi inerenti dell’immobile da cedere, nell’ipotesi di interventi edilizi agevolati con il Superbonus nella percentuale del 110% e per i quali il beneficiario abbia esercitato l’opzione per lo sconto in fattura o per la cessione del credito.

Variazione dello stato dei beni

Altra norma collegata al Superbonus, quella che prevede che l’Agenzia delle Entrate effettui specifici controlli sugli immobili oggetto di interventi agevolati con il Superbonus, per verificare se dopo i lavori sia stata presentata, ove previsto, la dichiarazione di aggiornamento catastale, anche ai fini della variazione della rendita catastale.

Aumento della ritenuta sui bonifici per i bonus fiscali in edilizia 

DI particolare rilievo anche l’art. 23 comma 1, con il quale si dispone che dal 1° marzo 2024 viene aumentata dall’8% all’11% la ritenuta a titolo di acconto operata sui bonifici di pagamento delle spese agevolabili con i bonus fiscali in edilizia.

No alla compensazione per debiti fiscali oltre 100mila euro

Ai sensi dell’art.23, co.7, dal 1° luglio 2024, viene esclusa la possibilità di effettuare la compensazione per i soggetti che abbiano iscrizioni a ruolo per imposte erariali e relativi accessori, o accertamenti esecutivi per importi complessivamente superiori a 100mila euro, per i quali i termini di pagamento siano scaduti e siano ancora dovuti pagamenti, oppure non siano in essere provvedimenti di sospensione

Il divieto viene meno a seguito della completa rimozione delle violazioni contestate. Sul punto, ANCE specifica che la nuova disposizione va coordinata con la norma, in vigore dal 1° gennaio 2011, che blocca la compensazione fino a concorrenza dei debiti iscritti a ruolo superiori a 1.500 euro, relativi ad imposte erariali, e per i quali è scaduto il termine di pagamento. Su quest’ultima norma, infatti, l’Agenzia delle Entrate, superando in realtà il dato normativo che vieta la compensazione solo fino a concorrenza del debito accertato, ha precisato che, in presenza di ruoli o accertamenti superiori a 1.500 euro, è vietata la compensazione dell’intero credito. In sostanza, il divieto di compensazione comporta, a parere del Fisco, un «obbligo di preventiva estinzione dei debiti iscritti a ruolo e non una “riserva indisponibile” del credito pari all’ammontare di tali debiti», mentre dal dettato normativo sembra operare, invece, l’obbligo di un mero accantonamento. Secondo ANCE è necessario un intervento chiarificatore sull’operatività “combinata” delle due disposizioni.

Credito d’imposta ZES unica del Mezzogiorno: modifica copertura 

Con l’art. 52, viene stanziato un importo di 1,8 miliardi di euro, per il 2024, al fine di finanziare il credito d’imposta, per l’acquisizione di beni strumentali nel Mezzogiorno (Campania, Puglia, Basilicata, Calabria, Sicilia, Sardegna, Molise ed Abruzzo), stabilito all’art.16 del D.L. n. 124/2023. Le modalità attuative del beneficio saranno definite con decreto del Ministro per gli affari europei, il Sud, le politiche di coesione e il PNRR, da adottare di concerto con il Ministro dell'economia e delle finanze.